Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

POSTANOWIENIE

Dnia 20 czerwca 2025 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: sekretarz sądowy Alicja Kacała

po rozpoznaniu w dniu 30 maja 2025 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) oficyna w S.

z udziałem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S.,

o ustanowienie drogi koniecznej

postanawia

1.  ustanowić na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w postaci działki gruntu nr (...) położonej w S. przy ul. (...) oficyna, z obrębu Nad O. 13, miasto S., Gmina M. S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz współwłaścicieli budynków znajdujących się na tej nieruchomości służebność drogi koniecznej, obejmującej prawo przechodu i przejazdu, na działce gruntu nr (...), obręb ewidencyjny Nad O. 13, miasto S., Gmina M. S., położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), obejmującej pas drogi koniecznej biegnący od granicy działki drogowej nr (...) ulicy (...), przez działkę nr (...) do granicy tej działki z działką nr (...), na szerokości istniejącego na działce nr (...) ciągu pieszo-jezdnego, której przebieg jest oznaczony na mapie do celów prawnych, sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji W. S., znajdującej się na k. 247 akt, którą uczynić integralną częścią niniejszego postanowienia;

2.  tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej zasądzić od wnioskodawczyni Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) oficyna w S. na rzecz uczestnika Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. kwotę 91.800 (dziewięćdziesięciu jeden tysięcy ośmiuset złotych), płatną w 10 (dziesięciu) rocznych ratach w kwotach po 9.180 zł (dziewięć tysięcy sto osiemdziesiąt złotych) każda, w terminach do 31 grudnia danego roku kalendarzowego, poczynają od 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat;

3.  w pozostałym zakresie wnioski oddalić;

4.  orzec, że wnioskodawczyni i uczestniczka ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie;

5.  pobrać od wnioskodawczyni Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) oficyna w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 5. 442,36 zł (pięciu tysięcy czterystu czterdziestu dwóch złotych trzydziestu sześciu groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sędzia Małgorzata Janik - Białek

Sygn. akt III Ns 78/21

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 20 czerwca 2025 r.

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 44, 44 oficyna w S. wniosła o ustanowienie na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), obręb Nad O. 13, powiat S., Gmina M. S., położonej przy ul. (...) of w S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą kw (...) oraz współwłaścicieli budynków znajdujących się na tej nieruchomości, służebności drogi koniecznej obejmującej prawo przechodu i przejazdu obciążającej prawo własności działki gruntu numer (...), obręb Nad O. 13, powiat S., Gmina M. S., położonej przy ul. (...) w S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą kw (...), obejmującej pas drogi koniecznej, biegnący od granicy działki drogowej numer (...) ulicy (...), przez działkę o nr (...) do granicy tej działki z działką nr (...), na szerokość istniejącego na działce (...) ciągu komunikacyjnego pieszo – jezdnego, za zapłatą jednorazowego wynagrodzenia w kwocie 150 zł.

Nadto wnioskodawczyni wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wniosku podniesiono, że Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 44, 44 oficyna w S. znajduje się na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), obręb Nad O. 13, położonej przy ul. (...) of w S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą kw (...). Dostęp do drogi publicznej dla tej działki był dotychczas realizowany przez działkę nr (...), której współwłaścicielami są właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S.. Jednakże we wrześniu 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S. postawiła znak drogowy B1: „Zakaz wjazdu” i odmówiła przywrócenia możliwości dojazdu, wskazując, że wnioskodawczyni posiada dostęp do drogi publicznej, a zatem nie zachodzi konieczność korzystania z drogi dojazdowej leżącej na jej terenie.

Wbrew stanowisku uczestnika, wnioskodawczyni nie posiada dostępu do drogi publicznej ani od strony ul. (...) ani od strony innej drogi publicznej. Budynek frontowy Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Parkowej 44,44 of w S. wprawdzie przylega do ulicy (...), jednakże od strony tej ulicy znajduje się wyłącznie wejście do budynku frontowego – drzwi - w formacie przystosowanym do przechodu ludzi. Od strony tej ulicy nie ma natomiast możliwości dostania się do budynku jakimikolwiek pojazdami. Z uwagi na rozmiary drzwi wejściowych nie jest możliwe również przetaczanie przez nie pojemników na odpady. Budynek oficyny natomiast jest usytuowany równolegle do budynku frontowego, znajduje się tym samym w drugim rzędzie zabudowy od ul. (...). Ten budynek ma zapewnioną komunikację wyłącznie poprzez działkę stanowiącą własność uczestnika.

Wnioskodawczyni nie posiada dostępu do drogi publicznej również i od strony przeciwnej, tj. działki nr (...). Nieruchomość ta nie może pełnić takiej roli z uwagi na jej ukształtowanie – na działce usytuowany jest uskok, który został zniwelowany trzema schodami, a nadto wyłożona jest płytami chodnikowymi nieprzystosowanymi do ruchu pojazdów. Budynek zaś położony od strony działki nr (...) (budynek oficyny) nie posiada wejścia od strony tej działki.

Zważywszy na powyższe, działania uczestnika polegające na uniemożliwieniu przejścia, a przede wszystkim przejazdu przez działkę nr (...), pozbawiają działkę nr (...) dostępu do drogi publicznej i uniemożliwiają dostęp do nieruchomości wnioskodawczyni dla służb miejskich i ratunkowych oraz zwykłą obsługę nieruchomości związaną z potrzebami mieszkańców (np. wywóz odpadów). Tym samym uzasadnione jest żądanie ustanowienia drogi koniecznej.

Wskazany we wniosku zakres służebności uzasadniony jest natomiast koniecznością zapewnienia dojazdu do nieruchomości wnioskodawczyni również do tej części działki nr (...), która znajduje się za budynkiem oficyny i która obecnie nie jest użytkowana i do której brak dostępu, a która w zamierzeniu wnioskodawczyni w przyszłości ma służyć jako parking dla mieszkańców.

Postanowieniem z dnia 11 maja 2021 r. Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania Gminę M. S..

Gmina M. S. podniosła, że w jej ocenie, nie jest zainteresowanym w niniejszej sprawie, albowiem z dniem 1 stycznia 2019 r., z mocy prawa, doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...), w prawo własności. Gmina M. S. posiada jedynie lokale mieszkalne w budynku posadowionym na tej nieruchomości i z tego tytułu jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Parkowej 44, 44 oficyna w S.. Stąd też jedynym podmiotem zainteresowanym w sprawie jest ta wspólnota mieszkaniowa. Podobnie rzecz się ma z prawem użytkowania wieczystego działki, która ma być obciążona służebnością drogi koniecznej. Prawo użytkowania tej działki również zostało przekształcone w prawo własności z mocy prawa. Gmina M. S. jest wprawdzie właścicielem działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta kw nr (...), jednakże jak wynika z treści wniosku, wnioskodawca nie wnosi o obciążenie jej służebnością drogi koniecznej.

14 marca 2022 r. Przewodnicząca zarządziła zwrot odpowiedzi na wniosek złożonej przez uczestnika Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S., ponieważ uczestnik w zakreślonym terminie nie usunął braków formalnych tego pisma.

Na rozprawie w dniu 30 września 2022 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S. wniosła o oddalenie wniosku podnosząc, że wnioskodawczyni posiada dostęp do drogi publicznej. Fakt zaś, że dostęp ten utrudnia korzystanie z nieruchomości, nie uzasadnia ustanowienia służebności drogi koniecznej na drodze sądowej ( protokół rozprawy z dnia 30 września 2022 r. k. 124; pismo z dnia 25 października 2022 r. k. 163 – 166).

Na rozprawie w dniu 30 września 2022 r. Sąd postanowił zwolnić Gminę M. S. od udziału w sprawie ( protokół rozprawy z dnia 30 września 2022 r. k. 124 v.).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 44, 44 oficyna w S. znajduje się na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), obręb Nad O. 13, powiat S., Gmina M. S., położonej przy ul. (...) of w S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą kw (...).

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego ww. działki uległo przekształceniu w prawo własności, zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r., poz. 1716 ze zm.).

Niesporne, a nadto dowód:

- wyrys z mapy ewidencyjnej k. 27,

- wypis z rejestru gruntów k. 28 – 29,

- zaświadczenie nr (...) k. 69.

Przy ul. (...) front i oficyna znajduje się 13 lokali, których właściciele korzystają z pojazdów samochodowych w celu dojazdu do posesji. Nie wszyscy mieszkańcy są właścicielami lokali, a zatem dojeżdżających do posesji mieszkańców jest więcej niż trzynastu.

Niesporne.

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 43, 43 A, 43 B w S. znajduje się na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), obręb Nad O. 13, powiat S., Gmina M. S., położonej przy ul. (...) w S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą kw (...).

Na nieruchomości tej znajduje się droga - ciąg komunikacyjny pieszo-jezdny, biegnący od granicy działki drogowej numer (...) ulicy (...), przez działkę o nr (...) do granicy tej działki z działką nr (...)

Niesporne, a nadto dowód:

- wyrys z mapy ewidencyjnej k. 30,

- wypis z rejestru gruntów k. 31 – 47,

- wydruk z geoportal.gov.pl k. 21 – 24.

Budynek frontowy Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Parkowej 44,44 of w S. przylega do ulicy (...). Budynek oficyny natomiast jest usytuowany równolegle do budynku frontowego, znajduje się tym samym w drugim rzędzie zabudowy od ul. (...).

Od strony ulicy (...) znajduje się wyłącznie wejście do budynku frontowego – drzwi - w formacie przystosowanym do przechodu ludzi. Drzwi prowadzą na klatkę schodową. Przez te drzwi mieszkańcy mogą przejść na podwórze pomiędzy budynkiem frontowym i budynkiem oficyny. Od strony tej ulicy nie ma natomiast możliwości dostania się do budynku jakimikolwiek pojazdami. Z uwagi na rozmiary drzwi wejściowych nie jest możliwe również przetaczanie przez nie pojemników na odpady.

Do budynku oficyny mieszkańcy mogą dojść również przez niewielki chodnik z boku budynku frontowego po prawej stronie od strony ulicy (...), chodnik ten usytuowany jest przy drodze pomiędzy budynkami przy ul. (...). Wejście do budynku oficyny to również drzwi przystosowane do przechodu ludzi.

Budynek oficyny przylega do działki nr (...). Na działce tej usytuowany jest uskok, który został zniwelowany trzema schodami, a nadto wyłożony jest płytami chodnikowymi nieprzystosowanymi do ruchu pojazdów.

Dla pojazdów dostęp do drogi publicznej dla działki nr (...) oraz posadowionych na niej budynków był dotychczas realizowany przez działkę nr (...), której współwłaścicielami są właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S.. Z dojazdu tego korzystały również służby miejsce w celu odbioru odpadów, przechowywanych na terenie zielonym za budynkiem oficyny.

Za budynkiem oficyny, przy ul. (...) posadowiony jest budynek szkoły. Od strony tej ulicy nie ma drogi dojazdowej do ul. (...) oficyna.

Dowód:

- zeznania świadka A. S. (1) k. 124 – 125,

- zeznania świadka H. W. k. 125 – 126,

- zeznania świadka B. B. k. 126 – 127,

- protokół oględzin k. 130 – 131,

- zdjęcia z oględzin nieruchomości k. 132 – 159.

We wrześniu 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S. postawiła przy wjeździe na działkę (...) znak drogowy B1: „Zakaz wjazdu” i odmówiła członkom wnioskującej wspólnoty mieszkaniowej przywrócenia możliwości dojazdu wskazując, że wnioskodawczyni posiada dostęp do drogi publicznej, a zatem nie zachodzi konieczność korzystania z drogi dojazdowej leżącej na jej terenie.

Po postawieniu znaku „Zakaz wjazdu”, służby miejskie nie mają możliwości dojazdu na teren zielony za należącym do wnioskodawcy budynkiem oficyny w celu odbioru odpadów. Pojemniki na odpady zostały zatem postawione przy ścianie szczytowej budynku frontowego.

Niesporne, a nadto dowód:

- zdjęcie k. 20,

- pismo z dnia 21.09.2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 14 - 15,

- pismo z dnia 24.09.2020 r. k. 16

- wiadomości e – mailowe k. 17 – 19,

- zeznania świadka A. S. (1) k. 124 – 125,

- zeznania świadka H. W. k. 125 – 126,

- zeznania świadka B. B. k. 126 – 127,

- zeznania świadka A. F. k. 173.

Na pasie znajdującym się na działce o numerze (...) w obszarze pomiędzy ścianami północnej części budynków położonych przy ul. (...) oficyna, a południową granicą działki numer (...) w kierunku budynku szkoły, nie ma możliwości wykonania jezdni o szerokości minimum 3 m. Niedopuszczalny jest ruch pojazdów ciężarowych, których szerokość wynosi ok. 2,5 m.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa (...) k. 187 – 196.

Służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w postaci działki gruntu nr (...) położonej w S. przy ul. (...) oficyna, z obrębu Nad O. 13, miasto S., Gmina M. S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz współwłaścicieli budynków znajdujących się na tej nieruchomości, obejmująca prawo przechodu i przejazdu, na działce gruntu nr (...), obręb ewidencyjny Nad O. 13, miasto S., Gmina M. S., położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), obejmuje pas drogi koniecznej biegnący od granicy działki drogowej nr (...) ulicy (...), przez działkę nr (...) do granicy tej działki z działką nr (...), na szerokości istniejącego na działce nr (...) ciągu pieszo-jezdnego, której przebieg jest oznaczony na mapie do celów prawnych, sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji W. S., znajdującej się na k. 247 akt.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii W. S. k. 243 – 247.

Wartość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie powyższej służebności drogi koniecznej wynosi 91 800 zł. Wartość jednorocznego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej wynosi 7 688 zł, a wartość miesięcznego wynagrodzenia – 640 zł.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. B. k. 282 – 345,

- uzupełniająca opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. B. k. 368 – 381,

- ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. k. 428,

- wielkość współczynnika współkorzystania k. 427.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej w zakresie wskazanym we wniosku okazał się uzasadniony.

Przepis art. 145 par. 1 k.c. stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przesłanką ustanowienia służebności drogowej jest brak dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Za „odpowiedni” dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 par. 1 k.c., można uznać taki prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. (...) dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Wskazać przy tym należy, że brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej powinien być interpretowany szeroko, co oznacza, że można żądać ustawienia drogi koniecznej nawet wówczas, gdy dotychczasowy dostęp nie spełnia kryteriów zaspokojenia i zabezpieczenia potrzeb komunikacyjnych ze swoją nieruchomością lub między swoimi kilkoma nieruchomościami. Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt. Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości. Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej może być uzasadnione dopiero w razie ustalenia, że istniejący dostęp nie może zostać usprawniony i wykorzystany do przechodu, przejazdu i przepędu bydła albo że przystosowanie go wymagałoby znacznych nakładów finansowych przekraczających możliwości właściciela nieruchomości w stopniu czyniącym tę inwestycję nieopłacalną i z tych lub innych jeszcze przyczyn byłoby sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym Przepis ten nie jest natomiast źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej) dla nieruchomości. Instytucja służebności nie może bowiem służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela nieruchomości obciążonej. Sąd powinien zatem rozważyć i wyważyć interesy obu stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać ( por. postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 2024 r., I CSK 219/23). Osoba ubiegająca się o ustanowienie drogi koniecznej powinna przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez własne grunty i gdy taka możliwość istnieje, żądanie obciążenia gruntów sąsiada powinna ograniczyć do rozmiarów niezbędnych dla uzyskania połączenia swojej działki nie mającej dostępu do gruntu z inną własną działką mającą taki dostęp ( por. postanowienie SN z dnia 17 grudnia 2020 r., III CSK 170/18).

Podkreślić należy, że w uchwale z dnia 14 maja 2014 r., (sygn. akt III CZP 14/14, OSNC 2015, nr 1, poz. 8), Sąd Najwyższy zdefiniował pojęcie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, uznając, że jest to taki dostęp, który „powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy". W uchwale tej Sąd Najwyższy słusznie zwraca jednakże uwagę na konieczność każdorazowej oceny szeregu czynników, uzasadniających nie tylko potrzeby nieruchomości władnącej, ponieważ „ocena odpowiedniości dostępu do drogi koniecznej jest dokonywana w ramach służebności gruntowej, czyli ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego, niekiedy dolegliwie, określoną nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (…). Przyjęcie zatem, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować również możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, nie wyłącza jednak konieczności różnicowania treści służebności drogi koniecznej zależnie od okoliczności. Unormowanie drogi koniecznej ma charakter elastyczny, w związku z czym daje sądowi znaczną swobodę w kształtowaniu treści służebności oraz pozostawia możliwość dostosowania decyzji do konkretnych czynników stanu faktycznego. Jest to bardzo istotne, zwłaszcza że „przeprowadzenie” ( verbum legis) drogi koniecznej zależy od oceny potrzeb nieruchomości izolowanej i „możliwości” nieruchomości, która ma być obciążona, a także od interesu społeczno-gospodarczego. Duże znaczenie mają również okoliczności obiektywne, techniczne, gdyż przeprowadzenie drogi koniecznej może być wyłączone albo znacznie utrudnione na skutek zastanego, utrwalonego sposobu zagospodarowania nieruchomości, niekorzystnego ukształtowania terenu albo konfiguracji granic, zarówno naturalnych, jak i geodezyjnych. Znacznym zakresem elastyczności charakteryzuje się przede wszystkim kluczowe dla konstrukcji drogi koniecznej pojęcie "odpowiedniości" dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Kryterium to zostało celowo ukształtowane w sposób nieostry, gdyż w takim ujęciu pozwala w każdej konkretnej sytuacji na ustalenie, czy potrzeby nieruchomości izolowanej wymagają zapewnienia komunikacji samochodowej, a jeżeli tak, w jakim zakresie - jakimi pojazdami i z jaką częstotliwością. Istotna jest także wynikająca z art. 145 § 2 zdanie pierwsze k.c. zasada proporcjonalności, ustawodawca wymaga bowiem, aby przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało nie tylko potrzeby nieruchomości izolowanej, ale także zakres obciążenia nieruchomości odgradzającej dostęp do drogi publicznej. Ustanowienie więc służebności drogi koniecznej powinno być wynikiem bilansu korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia drogi. Służebność jest prawem na rzeczy cudzej, a jej celem jest m.in. godzenie interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości; jeżeli interesów tych nie da się pogodzić, mogą zachodzić podstawy do odmowy ustanowienia służebności (…). Należy w końcu pamiętać, że zgodnie z art. 145 § 3 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Wymieniony przepis ustanawia klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych, obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny. Za pomocą tej klauzuli sąd może korygować oceny dokonywane na podstawie art. 145 § 2 zdanie pierwsze k.c., odwołując się m.in. do dobrych obyczajów lub zasad współżycia społecznego, co np. uzasadnia odmowę ustanowienia służebności drogi koniecznej, jeżeli zagrażałoby to wystąpieniem konfliktów sąsiedzkich, dekomponowało utrwalone stosunki lokalne, godziło w utrwalony przez wiele lat sposób gospodarowania, naruszało szanowane dotychczas zwyczaje albo narażało nieruchomość obciążoną na szczególne natężenie strat, zarówno majątkowych, jak i niemajątkowych.”

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że materiał dowodowy sprawy dał podstawy do ustalenia, że stanowiąca własność wnioskodawczyni nieruchomość stanowiąca działkę gruntu numer (...), obręb Nad O. 13, położona przy ul. (...) of w S., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą kw (...), nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 145 par. 1 k.c. poprzez należące do tej wspólnoty mieszkaniowej grunty.

Na podstawie oględzin przedmiotowej nieruchomości Sąd ustalił, że Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy Parkowej 44,44 of w S. stanowią właściciele lokali usytuowanych w dwóch budynkach posadowionych na działce numer (...): budynku frontowego i budynku oficyny. Budynek frontowy przylega do ulicy (...). Budynek oficyny natomiast jest usytuowany równolegle do budynku frontowego, znajduje się tym samym w drugim rzędzie zabudowy od ul. (...). Od strony ulicy (...) znajduje się wyłącznie wejście do budynku frontowego – drzwi - w formacie przystosowanym do przechodu ludzi. Drzwi prowadzą na klatkę schodową. Przez te drzwi mieszkańcy mogą przejść na podwórze pomiędzy budynkiem frontowym i budynkiem oficyny. Od strony tej ulicy nie ma natomiast możliwości dostania się do budynku jakimikolwiek pojazdami. Z uwagi na rozmiary drzwi wejściowych nie jest możliwe również przetaczanie przez nie pojemników na odpady. Do budynku oficyny mieszkańcy mogą się dojść również przez niewielki chodnik z boku budynku frontowego po prawej stronie od strony ulicy (...), chodnik ten usytuowany jest przy drodze pomiędzy budynkami przy ul. (...). Wejście do budynku oficyny to również drzwi przystosowane do przechodu ludzi. Budynek oficyny przylega do działki nr (...). Na działce tej usytuowany jest uskok, który został zniwelowany trzema schodami, a nadto wyłożony jest płytami chodnikowymi nieprzystosowanymi do ruchu pojazdów.

Dla pojazdów dostęp do drogi publicznej dla działki nr (...) oraz posadowionych na niej budynków był dotychczas realizowany przez działkę nr (...), której współwłaścicielami są właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S.. Z dojazdu tego korzystały również służby miejsce w celu odbioru odpadów, przechowywanych na terenie zielonym za budynkiem oficyny.

Za budynkiem oficyny, przy ul. (...) posadowiony jest budynek szkoły i plac przed wejściem do szkoły. Od strony tej ulicy nie ma drogi dojazdowej do ul. (...) oficyna.

Na podstawie natomiast opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa (...), Sąd ustalił, że na pasie znajdującym się na działce o numerze (...) w obszarze pomiędzy ścianami północnej części budynków położonych przy ul. (...) oficyna, a południową granicą działki numer (...) w kierunku budynku szkoły, nie ma możliwości wykonania jezdni o szerokości minimum 3 m. Niedopuszczalny jest ruch pojazdów ciężarowych, których szerokość wynosi ok. 2,5 m. Zapewnienie „odpowiedniego” dostępu do drogi publicznej, obejmującego również prawo przejazdu, nie jest zatem możliwie na tej działce.

Przepis art. 145 par. 2 i 3 k.c. stanowi, że przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (par. 2). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (par. 3).

Cytowany przepis wskazuje trzy kryteria, którym ma odpowiadać przebieg drogi koniecznej, a mianowicie:

1) przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić,

2) przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy,

3) jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Kryteria wymienione w pkt 1 i 2 mają charakter ogólny, a więc muszą być respektowane w każdym przypadku, w którym pojawia się potrzeba ustanowienia omawianej służebności. Kryterium opisane w pkt 3 ma zaś charakter szczególny i staje się aktualne wówczas, gdy owa potrzeba wynika ze sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej.

Ukształtowany sposób przemieszczania się do drogi publicznej właścicieli nieruchomości pozbawionej dostępu do tej drogi może mieć wpływ na wytyczenie drogi koniecznej, jeżeli tak wytyczona droga odpowiada - przy uwzględnieniu aktualnego stanu nieruchomości - przesłankom z art. 145 k.c. Tak sytuacja ma miejsce w okolicznościach faktycznych sprawy. Dla pojazdów dostęp do drogi publicznej dla działki nr (...) oraz posadowionych na niej budynków był dotychczas realizowany przez działkę nr (...), której współwłaścicielami są właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy Parkowej 43, 43A, 43B w S.. Z dojazdu tego korzystały również służby miejsce w celu odbioru odpadów, przechowywanych na terenie zielonym za budynkiem oficyny. W tej sytuacji, ustanowienie służebności drogi koniecznej na tej nieruchomości, nie spowoduje nadmiernego obciążenia nieruchomości obciążonej. Wskazany w sentencji postanowienia przebieg służebności Sąd ustalił na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji W. S. znajdującej się na k. 247 akt sprawy.

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. ustanowienie drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem.

W świetle treści cytowanego przepisu ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje zawsze odpłatnie. Przesądzając o zasadzie odpłatności, nawet wówczas, gdy obciążenie nieruchomości nie wywołuje żadnego uszczerbku majątkowego, ustawodawca uczynił przesłanką i źródłem powstania uprawnienia do wynagrodzenia sam fakt ustanowienia służebności. Wynikający z ustawy obowiązek zapłaty wynagrodzenia należy zatem oceniać jako bezwzględny, w tym znaczeniu, że jego wyłączenie może nastąpić tylko na skutek woli właściciela nieruchomości obciążonej, a więc wówczas, gdy właściciel zrzeknie się tego wynagrodzenia. Wynagrodzenie stanowi tu ekwiwalent, z reguły pieniężny, tych utraconych lub ograniczonych uprawnień właściciela nieruchomości, jakie mógłby w odniesieniu do nieruchomości wykonywać, gdyby nie doszło do ustanowienia służebności; właściciel nieruchomości doznaje, bowiem ograniczenia w wykonywaniu w stosunku do nieruchomości przysługujących mu uprawnień właścicielskich. Prawo do takiego ekwiwalentu jest, więc prawem podmiotowym właściciela nieruchomości obciążonej i nie może zostać wyeliminowane przez zastosowanie art. 5 k.c.

Jak wynika z cytowanego przepisu, ustanowienie służebności następuje „za wynagrodzeniem”, nie zaś „za odszkodowaniem”, co pozwala przyjąć, że wolą ustawodawcy nie było wyłącznie wyrównanie uszczerbku, jaki następuje w majątku właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności drogowej. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze i bardziej elastyczne. Stanowi ono ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść, jaką odnosi nieruchomość władnąca, oraz niedogodności, jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej ( postanowienie SN z 15.09.2016 r., I CSK 568/15, LEX nr 2152379). Nie można zgodzić się z poglądem, że wynagrodzenie to w pewnym uproszczeniu stanowi synonim odszkodowania. Zatem, jeżeli ustanowienie służebności drogi koniecznej skutkuje powstaniem szkody, przesłanka ta jest brana pod uwagę przy określeniu wysokości i ewentualnie rodzaju należnego wynagrodzenia, jednakże nie jest ona conditio iuris istnienia roszczenia o wynagrodzenie. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne, pełni więc funkcję ceny (wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy) i ma charakter obligacji realnej, obowiązek bowiem jego uiszczenia wynika ze stosunku prawnorzeczowego, jakim jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 145 § 1 k.c. powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych; nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak należy określić jego podstawę. W piśmiennictwie wysuwane są różne propozycje, nie może bowiem być jednolitej zasady dla niemożliwych do przewidzenia stanów faktycznych. Jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu.

Na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. B. oraz złożonych przez tego biegłego opinii uzupełniających, Sąd ustalił, że wartość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie powyższej służebności drogi koniecznej wynosi 91 800 zł. Wartość jednorocznego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej wynosi 7 688 zł, a wartość miesięcznego wynagrodzenia – 640 zł. Biegły wskazał, że podstawę ustalenia wartości służebności drogi koniecznej stanowią przepisy rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z par. 31 ust. 1 wartość służebności gruntowej określa się przez obliczenie wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość. Zgodnie z par. 31 ust. 2 wielkość wpływu obciążenia nieruchomości prawami, o których mowa w ust. 1, na wartość nieruchomości obciążonej, w zależności od celu wyceny, określa się jako utratę korzyści, jakie mógłby osiągnąć właściciel nieruchomości, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu przy określaniu wartości praw, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się rodzaj obciążenia, cel wyceny, czas, na który te prawa zostały ustanowione, rodzaj utraconych korzyści i okres ponoszenia strat przez właściciela lub rodzaj korzyści i okres ich uzyskiwania przez osobę, której przysługują prawa obciążające nieruchomość. Uwzględnia się także fakt współkorzystania z nieruchomości lub jej części przez osoby, którym przysługują prawa wymienione w ust. 1. Zgodnie z ust. 4 wartość praw, o których mowa w ust. 1, określa się w podejściu dochodowym z pominięciem wartości rezydualnej, według wskazanych wzorów. Stosownie do treści ust. 5 wartość służebności gruntowej można określić w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami gruntowymi i ceny nieruchomości podobnych, dla których nie ustanowiono służebności gruntowej. Zgodnie z ust. 7 wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony można określić jako iloczyn wartości jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność została lub zostanie ustanowiona, określonej bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi, powierzchni, na której służebność jest lub będzie wykonywana, oraz współczynnika uwzględniającego zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego według wskazanego wzoru.

Biegły wyjaśnił, że wartość służebności gruntowej została ustalona podejściem porównawczym metodą korygowanej ceny średniej, w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane w badanym okresie z uwzględnieniem rzeczywistej wagi obciążenie przedmiotowej nieruchomości. Podstawę do dla potrzeb ustalenia wartości służebności może stanowić wartość części nieruchomości obciążonej służebnością i tak też biegły dokonał ustalenia wartości przedmiotowej służebności. Jak wyjaśnił w ustnej opinii uzupełniającej, przyjął wartość prawa własności nieruchomości, ponieważ przedmiotem wyceny nie jest prawo o charakterze obligacyjnym (najem lub dzierżawa), lecz ograniczone prawo rzeczowe – służebność drogi koniecznej, które to prawo jest zdecydowanie prawem „silniejszym” niż prawo najmu czy dzierżawy. Stanowisko to, w ocenie Sądu, w okolicznościach faktycznych sprawy należy uznać za słuszne. Wnioskodawca nie domaga się ustalenia, że przysługuje jemu prawo do korzystania z nieruchomości stanowiącej własność uczestnika na zasadzie prawa najmu czy dzierżawy, lecz domaga się ustanowienia na jego rzecz ograniczonego prawa rzeczowego. Stąd też fakt, że zakres korzystania z cudzej nieruchomości w istocie może odpowiadać zakresowi korzystania z niej na zasadzie prawa obligacyjnego, nie oznacza, że podstawę ustalenia wynagrodzenia ma stanowić czynsz najmu czy dzierżawy tej nieruchomości. Do porównania biegły przyjął, stosownie do treści nieruchomości podobne, zgodnie z par. 5 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Pod pojęciem nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, o czym stanowi przepis art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145). Biegły przyjął do porównania nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Takie bowiem przeznaczenie ma obciążona nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego, a fakt obecnego sposobu użytkowania – droga dojazdowa - nie jest elementem determinującym przyszłe wykorzystanie tej części nieruchomości. Wartość gruntu obciążonego służebnością o powierzchni 250 m ² wynosi 459 000 zł. Dla potrzeb ustalenia współczynnika współkorzystania z nieruchomości biegły uwzględnił podmioty korzystające lub mogące korzystać w przyszłości:

- ilość lokali mieszkalnych na nieruchomości przy ul. (...),

- ilość garaży na nieruchomości przy ul. (...),

- ilość lokali mieszkalnych na nieruchomości przy ul. (...) oficyna – 32,

- ilość miejsc parkingowych (postojowych) na wycenianej części działki – 10,

- podmioty korzystające z dostaw towarów oraz dowozu ludzi i dzieci do szkoły znajdującej się po zachodniej stronie działki obciążonej.

Współczynnik współkorzystania wynosi 20%.

Biegły uwzględnił nadto, że służebność gruntowa nie jest ograniczona czasowo. Wskazał również, że ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz wnioskodawcy, wbrew stanowisku jego pełnomocnika może rodzić dla niego korzyści. Właściciel nieruchomości władnącej, na skutek ustanowienia służebności, uzyska swobodny dostęp do stanowiącej jego własność tej części działki nr (...), która znajduje się za budynkiem oficyny i jak wskazał w uzasadnieniu wniosku - obecnie nie jest użytkowana z powodu braku dostępu. Jest to grunt o powierzchni 500 m ² , który jak wynika z uzasadnienia wniosku o ustanowienie służebności, w zamierzeniu wnioskodawczyni w przyszłości ma służyć jako parking dla mieszkańców. Mieszkańcy uzyskają zatem możliwość parkowania na należącym do nich gruncie, co niewątpliwie stanowi pewna korzyść. Miejsca parkingowe mogą był również przedmiotem najmu, co pozwali na uzyskanie dodatkowych dochodów z nieruchomości. Gdyby swobodny dojazd do tej części nieruchomości nie miał dla wnioskodawcy żadnej wartości, to nie domagałby się ustanowienia służebności drogi koniecznej na drodze sądowej. Nie sposób również uznać, aby obciążenie nieruchomości nie wiązało się dla uczestnika z żadną (lub tylko znikomą) stratą. Istotnie obciążana część nieruchomości stanowi drogę dojazdową i tak też jest wykorzystywana przez uczestnika. Prawo do korzystania z nieruchomości uzyska większa, tak naprawdę nieustalona liczba osób. Już dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości obciążonej, a wiec również i przez właścicieli nieruchomości tworzących wnioskująca wspólnotę mieszkaniową, był na tyle uciążliwy dla mieszkańców uczestniczki, że zdecydowali o postawieniu szlabanu w celu ograniczenia ruchu na należącej do nich drodze dojazdowej. Nadto, na skutek ustanowienia służebności drogi koniecznej, właściciel nieruchomości obciążonej zostanie ograniczony w możliwości swobodnego dysponowania nią i zmiany przeznaczenia tej części gruntu. Fakt zaś, że brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej wynika z zabudowania nieruchomości budynkiem o numerach (...) a i 43 b, nie może uzasadniać ustalenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności z pominięciem wartości rynkowej tego prawa. Okoliczność ta nie może obciążać tylko uczestniczki. Wnioskująca wspólnota mieszkaniowa powstała wcześniej, a z materiału dowodowego sprawy nie wynika, aby do czasu posadowienia budynku uczestniczki, to wnioskodawca był właścicielem tej części działki nr (...), która wykorzystywana jest jako droga dojazdowa. Ona również winna ponosić negatywne konsekwencje zaniedbania zapewnienia sobie prawa do korzystania z tej drogi, np. poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej, kiedy właścicielem gruntu była Gmina M. S..

Wynagrodzenie co do zasady powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, jednakże orzecznictwo Sądu Najwyższego - aprobowane przez część doktryny - dopuszcza możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych ( por. postanowienia SN: z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 371/11, IC 2013, nr 6, s. 36; z dnia 17 stycznia 1969 r., III CRN 379/68, OSNCP 1969, nr 12, poz. 223, z omówieniem A. S. i W. W., NP 1970, nr 6, s. 894; uchwała SN z dnia 15 września 1986 r., III CZP 43/86, OSNPG 1987, nr 2, poz. 7), które w razie zmiany stosunków mogą być zmienione (art. 907 § 2 k.c. - uchwała SN z dnia 8 września 1988 r., III CZP 76/88, OSNCP 1989, nr 11, poz. 182, z glosą aprobującą W. Katnera, OSP 1990, z. 5-6, poz. 257). W postanowieniu z dnia 18 września 2014 r., V CSK 594/13, LEX nr 1532713, Sąd Najwyższy potwierdził dopuszczalność ustalenia wynagrodzenia jako świadczenia okresowego, jednak należy zauważyć, że może ono rodzić wątpliwości teoretyczne i prowadzić do komplikacji praktycznych. Przyznanie wynagrodzenia okresowego rodzi trudności w razie zbycia nieruchomości władnącej – brak jest wszak jednoznacznej podstawy prawnej dla uznania, że obowiązek jego zapłaty obciąża kolejnego właściciela nieruchomości władnącej. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie jest też elementem służebności, która jest prawem podmiotowym i nie obejmuje obowiązku świadczenia (należy uznać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie stanowi elementu tego prawa rzeczowego ograniczonego, lecz jest ustalane za jego ustanowienie). Trudno też konstruować w tym wypadku zobowiązanie realne (gdzie zobowiązanym byłby każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej), gdyż nie przewiduje go ustawa, a w przypadku obligacji realnych obowiązuje zasada numerus clausus (tak słusznie M. Warciński, Wynagrodzenie, s. 59; inaczej S. Rudnicki, w: Komentarz do KC, Ks. II, 2011, s. 84; a także W.J Katner, Glosa do uchw. SN z 8.9.1988 r., III CZP 76/88, s. 561–562, choć ten ostatni autor i tak, co do zasady, opowiada się przeciwko przyznawaniu wynagrodzenia okresowego za ustanowienie służebności drogi koniecznej). W piśmiennictwie słusznie zauważono również, że "obowiązek świadczenia okresowego jest szczególnie uciążliwy dla dłużnika, dlatego jeśli nie powstaje na mocy umowy (renta), jego sądowe ustanowienie powinno mieć wyraźną podstawę w ustawie" ( E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2013, s. 444).

Mając powyższe na uwadze, Sąd w punkcie 2 postanowienia tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej zasądził od wnioskodawczyni Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) oficyna w S. na rzecz uczestnika Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. kwotę 91 800 zł. Mając jednak przy tym na uwadze fakt, że wspólnota mieszkaniowa może mieć trudności z jednorazowym uregulowaniem powyżej kwoty, na podstawie odpowiednio zastosowanego art. 320 kpc w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd rozłożył przedmiotowe wynagrodzenie na 10 rat w kwotach po 9 180 zł każda, płatnych w terminach do 31 grudnia danego roku kalendarzowego, poczynają od 31 grudnia 2025 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie opóźnienia w płatności którejkolwiek z rat.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez strony, których prawdziwość i wiarygodność nie była kwestionowana, a także na podstawie zeznań świadków: A. S. (3), H. W., B. B. i A. F., które – wobec braku dowodów przeciwnych – należało uznać za wiarygodne.

Ustalenia faktyczne w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, tj. co do możliwości dostępu do drogi publicznej w sposób proponowany przez uczestniczkę, co do przebiegu wnioskowanej służebności drogi koniecznej oraz co do jej wartości, Sąd poczynił na podstawie dowodu z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa (...), z zakresu geodezji i kartografii W. S. oraz z zakresu szacowania nieruchomości K. B.. Żadna ze stron nie podważała prawdziwości ani wartości dowodowej dokumentów zawartych w aktach sprawy, na których biegli oparli swoje ustalenia, a i Sąd nie stwierdził okoliczności podważających ich wartość dowodową.

Żadna ze stron nie podniosła zarzutów do opinii złożonych przez M. Z. i W. S.. Dlatego też Sąd mając na uwadze, że opinie zostały sporządzone zgodnie ze zleceniem, a także że ich treść wskazuje, że twierdzenia i wnioski biegłych znajdują oparcie w materiale dowodowym sprawy i nie stoją w sprzeczności z zasadami logiki, uznał złożone przez tych biegłych za przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie.

W ocenie Sądu również i kwestionowana przez wnioskodawcę opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. B. okazała się przydatna do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie.

Przepis art. 152 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 1 – 3 tej ustawy Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Jak wynika z przywołanego przepisu, dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji, gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia ( por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 16 maja 2025 r., (...) SA/Gl 297/15; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 lutego 2025 r., I SA/Gd 523/24; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2 października 2024 r., (...) SA/Gd 477/24). Przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że przedmiotowa opinia została sporządzona przez osobę uprawnioną – biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości oraz zawiera wymagane przepisami prawa – par. 79 rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości - elementy. Dokument ten nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wątpliwości podnoszone przez wnioskodawcę zostały, w ocenie Sądu, wyjaśnione przez biegłego wyjaśnione w opiniach uzupełniających w sposób pozwalający na uznanie, że opinia jest kompletna. Dlatego też Sąd nie znalazł podstaw do weryfikacji złożonej opinii w trybie przewidzianym art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca również nie podnosił, że z takim wnioskiem wystąpił, ani nie złożył oceny prawidłowości opinii złożonej przez K. B. wydanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 520 k.p.c., zgodnie z treścią którego każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

O kosztach sądowych, na które składa się kwota 5 442,36 zł tytułem wyłożonego tymczasowo przez Skarb Państwa wynagrodzenia biegłych sądowych, Sąd orzekł zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zgodnie z treścią którego, kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Zważywszy, że dowody z opinii biegłych sądowych zmierzały do wykazania faktów uzasadniających wniosek, koszty te zostały poniesione w interesie wnioskodawcy, co uzasadnia obciążenie tymi kosztami jedynie strony wnioskującej.

W powołaniu powyższej argumentacji orzeczono jak w sentencji.

Sędzia Małgorzata Janik - Białek