Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 października 2019 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie, w Wydziale III Cywilnym,

w składzie:

Przewodniczący - Sędzia Sądu Rejonowego Grzegorz Szacoń

Protokolant: Stażysta Natalia Czaban

po rozpoznaniu w dniu 17 października 2019 r., w S.,

na rozprawie,

sprawy z powództwa Izby Rzemieślniczej (...) w S. ,

przeciwko pozwanej Gminie M. S. ,

o ustalenie

I.  ustala, iż opłata roczna obciążająca powoda Izbę Rzemieślniczej (...) w S. należna na rzecz pozwanej Gminy M. S., z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości w postaci działek numer (...), o powierzchni 3.191 m.kw., położonej przy al. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą numer (...) - począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku wynosi kwotę 43.800 złotych (czterdzieści trzy tysiące osiemset złotych);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powoda Izby Rzemieślniczej (...) w S. na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 3.166,98 złotych (trzy tysiące sto sześćdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt osiem groszy), tytułem kosztów procesu;

IV.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie od powoda Izby Rzemieślniczej (...) w S. kwotę 2.553,15 złotych (dwa tysiące pięćset pięćdziesiąt trzy złote piętnaście groszy), tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa;

V.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie od pozwanej Gminy M. S. kwotę 162,97 złotych (sto sześćdziesiąt dwa złote dziewięćdziesiąt siedem groszy), tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sędzia SR Grzegorz Szacoń

Sygnatura akt III C 1705/16

​  U Z A S A D N I E N I E

Powód – Izba Rzemieślnicza (...) w S. wnioskiem datowanym na dzień 30 grudnia 2015 roku i złożonym w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w S. wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste działek numer (...), położonych w S. jest nieuzasadniona. Powód zakwestionował wycenę działki sporządzoną na zlecenie Gminy. Powód przedstawił pogląd, że zachodzi kryzys w branży nieruchomości, co wyklucza możliwość wzrostu ich ceny. Zakwestionował też stawkę 3% do obliczenia opłaty rocznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzeczeniem z dnia 26 października 2016 roku stwierdziło, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona.

Pismem z dnia 22 listopada 2016 roku SKO przekazało sprzeciw od wydanego przez siebie orzeczenia tutejszemu Sądowi (pismo przekazujące – k. 4).

Pozwany – Gmina M. S. jako odpowiedź na żądanie powoda wniósł pismo, w którym wniósł o oddalenie powództwa i wskazał, że pismem z dnia 16 listopada 2015 r. (znak (...). (...).33.2015.EO) wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego działki (...), położonej w S., w obrębie ewidencji gruntów (...), Aleja (...) oraz działki (...), położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów - (...), Aleja (...) oraz na podstawie operatu szacunkowego ustalił jej wysokość począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 46.350 zł. Wartość nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę 1.545.000,00 zł. Nowa wysokość opłaty rocznej wyliczona została w ten sposób, że 1.545.000,00 zł (aktualna wartość gruntu zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego) x 1/1 (udział użytkownika wieczystego w gruncie) x 3,00% (obowiązująca stawka procentowa opłaty rocznej) = 46.350,00 zł. Pozwana wskazała, że aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może nastąpić, jeśli nastąpiła zmiana wartości nieruchomości gruntowej, od poprzedniej aktualizacji upłynęły co najmniej 3 lata i aktualna wartość gruntu została określona w formie operatu szacunkowego.

Pozwana wskazała także, że aktualizacja została wprowadzona po upływie 10 lat od poprzedniej, a w przypadku działki (...) po upływie lat trzydziestu. Samo subiektywne przekonanie powódki o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Powódka nie przedłożyła innej wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej lub przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Ustosunkowując się do zarzutu powódki dotyczącego „braku uwzględnienia w wycenie nakładów na infrastrukturę użytkownika wieczystego” pozwana wskazała, że aby nakłady zostały uwzględnione w wycenie, użytkownik wieczysty powinien złożyć stosowny wniosek o ich zaliczenie, poprzez stwierdzenie i wykazanie zakresu poniesionych nakładów, ponieważ organ nie posiada wszystkich informacji o poniesionych nakładach przez użytkownika wieczystego na nieruchomości. W związku z powyższym, obowiązek udowodnienia, że faktycznie zostały poniesione nakłady ciąży na użytkowniku wieczystym, który powinien udokumentować wysokość poniesionych nakładów, ich zakres rzeczowy i termin ich poniesienia. W tym celu użytkownik wieczysty zobowiązany jest przedstawić operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który powinien określać wartość nieruchomości zarówno według stanu sprzed dokonania nakładów, jak i według stanu po ich dokonaniu.

Odnosząc się do zarzutu powódki dotyczącego błędnego ustalenia opłaty rocznej w oparciu o stawkę w wysokości 3% pozwana przedstawiła, że organ prawidłowo i skutecznie dokonał najpierw wypowiedzenia stawki procentowej, a następnie dokonał aktualizacji samej opłaty za użytkowanie wieczyste.

Sąd ustalił – opierając się na niżej wskazanych dowodach – następujący stan faktyczny:

Prezydent Miasta S. pismem z dnia 16 listopada 2015 r. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu Izbie Rzemieślniczej (...) w S. dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego działki (...) położonej w S., w obrębie ewidencji gruntów (...), Aleja (...) oraz działki (...) położonej w S. w obrębie ewidencji gruntów (...), Aleja (...) oraz na podstawie operatu szacunkowego ustalił jej wysokość począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 46.350 zł.

Wartość nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę 1.545.000,00 zł.

Dowód:

Nowa wysokość opłaty rocznej wyliczona po przyjęciu wartości 1.545.000 zł – aktualnej według właściciela wartości gruntu, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego i 3,00%, jako obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej. Nowa opłata została skalkulowana na 46.350. zł.

Wcześniej, pismem z dnia 13 listopada 2015 roku Prezydent Miasta S. wypowiedział 1-procentową stawkę opłaty z dniem 1 stycznia 2016 roku. W uzasadnieniu wskazała, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Użytkownik nie odwołał się od tego wypowiedzenia.

Dowód:

⚫

wypowiedzenie – k. 48 – 50;

⚫

pismo Prezydenta Miasta S. z dnia 16.11.2015 r. znak (...). (...).33.2015.EO.

⚫

operat szacunkowy z dnia 18 maja 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. – k. 51 – 62;

⚫

decyzje – k. 65, 70, 71 i k. 76 – 77;

⚫

spis i karta inwentaryzacyjna – k. 66 – 68;

⚫

wypis z rejestru gruntów – k. 69 i k. 82 - 83;

⚫

wykaz zmian gruntowych – k. 72 – 75;

⚫

akt notarialny – k. 78 – 81.

Na skutek złożonego przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. orzeczeniem z dnia 26 października 2016 r. stwierdziło, iż aktualizacja z dniem 1 stycznia 2016 r. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki o numerze (...), o powierzchni 3191 m ², w udziale 1/1 części, położonej w S. w obrębie ewidencyjnym gruntów - (...) przy Al. (...) jest nieuzasadniona.

Okoliczność niesporna, a ponadto dowód:

⚫

pismo Prezydenta Miasta S. z dnia 16.11.2015 r. znak (...). (...).33.2015.EO – k. 45;

⚫

orzeczenie SKO – k. 15 – 17.

W stosunku do działki numer (...) nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania i obecnie wykorzystywana jest na parking i jako droga.

Izba jako użytkownik wieczysty nigdy nie złożył wniosku o ustalenie i zaliczenie własnych nakładów na nieruchomość oraz nie wykazywał nigdy zakresu w jakim je poniósł. Nie określił kwotowo wysokości poniesionych nakładów, ich zakresu rzeczowego i terminu ich poniesienia. Nie przedstawił operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości według stanu sprzed dokonania nakładów i według stanu po ich dokonaniu.

Okoliczność niesporna, a ponadto dowód:

⚫

operat szacunkowy z dnia 18 maja 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. – k. 51 – 62;

⚫

wypis z rejestru gruntów – k. 69.

Wartość nieruchomości w postaci działki o numerze (...) i działki o numerze (...), o łącznej powierzchni 3.191 m ², położonej w S. w obrębie ewidencyjnym gruntów - (...) przy Al. (...) wynosi 1.460.000 złotych.

Dowód:

⚫

operat szacunkowy sporządzony przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości K. B. – k. 128 – 179.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawa prawna powództwa o ustalenie znajduje się w art. 77 w zw. z art. 80 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 roku, nr 46, poz. 543). Zgodnie z nimi wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Użytkownik wieczysty może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.

Niezależnie od okoliczności, czy sprzeciw od orzeczenia kolegium składa organ, czy użytkownik wieczysty, ciężar udowodnienia okoliczności, iż zaistniały przesłanki aktualizacji opłaty spoczywa na organie administracji.

Postępowanie określone wskazanymi przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przykładem jedynego w systemie postępowania hybrydowego – dwustopniowego postępowania administracyjno – sądowego. Użytkownik wieczysty może żądać we wniosku ustalenia, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione, albo uzasadnione jest w innej wysokości – i w tym przypadku orzeczenie Sądu miałoby charakter deklaratoryjny. (T. Z.: „Postępowanie wywołane sprzeciwem od orzeczenia SKO”, publ. (...), s. 12).

Spór o ustalenie jaki zaistniał między stronami dotyczył wartości nieruchomości i podstaw jej ustalenia. Odnośnie tego, na czym spór się ogniskował należy stwierdzić, że wycena nieruchomości to proces prowadzący do określania wartości nieruchomości przy użyciu różnych podejść, metod i technik. Na proces ten składa się szereg etapów, z których ostatnim jest wskazanie wartości nieruchomości i - na potrzeby zachowania elementów opinii sądowej – opracowanie redak­cyjne operatu szacunkowego.

Podstawowe zasady wyceny nieruchomości znajdują się w usta­wie o gospodarce nieruchomościami, której art. 175 ust. 1 stanowi, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiąza­ny do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z za­sadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czyn­ności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania nieruchomości zgod­nie z zasadami wynikającymi z roz­porządzenia, które reguluje kwestie techniczne dotyczące wyceny nieruchomości, tzn. rodzaje określanej wartości nieruchomości, podej­ścia, metody i techniki wyceny, sposób prezentacji wyników wyceny i sprawy związane z działalnością zawodową w tej dziedzinie, a także konkretne cele wyceny (którymi są np. powszechna taksacja nieruchomości, usta­lenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, itp.). Rzeczoznawca podporządkowany jest standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych, które to stanowią normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości. Przepisy prawa definiują operat szacunkowy jako opinię o wartości nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Ponieważ nie został przyjęty na zasadzie obopólnej zgody stron jako miarodajny operat zlecony na potrzeby postępowania administracyjnego Sąd zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, jako podstawy dowodowej do niniejszej sprawy biegłemu z listy Prezesa Sądu Okręgowego w Szczecinie K. B..

Biegły przedstawił operat szacunkowy, który odpowiada wymogom cytowanych aktów prawnych. Operat biegłego jest aktualny i nie zawiera wad formalnych, które dyskwalifikowałyby dalsze merytoryczne rozważania nad jego treścią. Opinia biegłego K. B. pozwala zatem na sformułowanie jednoznacznych ustaleń co do wartości nieruchomości w kontekście jej specyfiki na trafnie dobranym polu porównawczym.

Specyfika oceny takiego dowodu jak operat wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez Sąd w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia i wiedzy powszechnej. Nadaje to pierwszorzędne znaczenie, przy takiej ocenie kryterium poziomu wiedzy biegłego (tak m.in. wyrok SA w Łodzi z dnia 14 stycznia 2014 roku, sygn. I ACa 894/13). Argumentacja zawarta w operacie daje podstawy do przyjęcia jako wartości nieruchomości kwoty 1.460.000 złotych. Wobec tak ustalonego składnika algorytmu kalkulacji opłaty Sąd przyjął, iż opłata roczna obciążająca powoda Izbę Rzemieślniczej (...) w S. należna na rzecz pozwanej Gminy M. S. z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości w postaci działek numer (...), o powierzchni 3.191 m.kw., położonej przy al. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą numer (...) - począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku wynosi kwotę 43.800 złotych. Stawka procentowa w wysokości 3 punktów została przyjęta w oparciu o skuteczne jej podwyższenie, dokonane wypowiedzeniem z dnia 13 listopada 2015 roku – wobec niekwestionowanej zmiany trwałego sposobu korzystania z nieruchomości.

Sąd rozstrzyga o kosztach postępowania w każdym orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie (art. 108 § 1 k.p.c.). Zwrotem kosztów procesu rządzą zasady odpowiedzialności za wynik procesu oraz zwrotu kosztów celowych. Celowe koszty procesu poniesione przez strony podlegają rozliczeniu w niniejszym postępowaniu, a należą do nich:

- po stronie powoda wynagrodzenie pełnomocnika procesowego i opłata od pełnomocnictwa – razem 3.617 złotych

- po stronie pozwanego wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 3.600 złotych.

Bilans należności stron w oparciu o niżej wskazany procent wygrania, to kwota 3.166,98 złotych (217,02 złotych - 3.384 złotych). Wobec tego zasądzono od powoda Izby Rzemieślniczej (...) w S. na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 3.166,98 złotych, tytułem kosztów procesu.

Wartość przedmiotu sporu ustalono w odniesieniu do różnicy opłaty obowiązującej i żądanej do ustalenia: 46.350,40 złotych – 20.201,16 złotych, co daje 26.149,24 złotych.

Uwzględnienie powództwa nastąpiło w procencie stanowiącym iloczyn wartości działki proponowanej przez Gminę – 1.545.000 złotych i ustalonej w wyroku wartości działki – 1.460.000 złotych, czyli 94% do 6%.

Strony zostały obciążone na zasadzie art. 111 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych kosztami sądowymi wyłożonymi tymczasowo przez Skarb Państwa we wskazanym wyżej procencie. Na te koszty składają się koszty operatu szacunkowego: 1,274,87 złotych i 133,25 złotych oraz nie uiszczonej wraz z pismem zastępującym pozew opłaty od pozwu (1.308 złotych). Razem koszty sądowe, to 2.716,12 złotych, które zostały rozdzielone, wg wskaznego procenta na: 2.553,15 złotych i 162,97 złotych. Na tej podstawie nakazano ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie od powoda Izby Rzemieślniczej (...) w S. kwotę 2.553,15 złotych, tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa, zaś od pozwanej Gminy M. S. kwotę 162,97 złotych.

Mając na względzie powyższe orzeczono jak w formule sentencji przedmiotowego wyroku.

SSR Grzegorz Szacoń

Sygnatura akt III C 1705/16

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować sporządzenie uzasadnienia wyroku – w terminie;

2.  odpis wyroku wraz z odpisem uzasadnienia doręczyć:

a)  pełnomocnikowi powoda i

b)  pełnomocnikowi pozwanego;

3.  do wykonania w terminie 7 dni;

4.  akta przedłożyć do postępowania międzyinstancyjnego Przewodniczącej Wydziału po wpłynięciu apelacji lub sędziemu-referentowi ze zwrotkami po w/w doręczeniu, po upływie od tego momentu 30 dni.

S., dnia 8 listopada 2019 roku

SSR Grzegorz Szacoń

S., dnia 8 listopada 2019 roku

Karta kwalifikacyjna orzeczenia

1. Sygnatura akt: III C 1705/16

2. Wyrok z dnia 17 października 2019 roku.

3. Hasło tematyczne orzeczenia: opłata za użytkowanie wieczyste

4. Podstawa prawna orzeczenia: art. 77 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

5. Nie publikować w Portalu Orzeczeń: √ z uwagi na zaistnienie przyczyny wyłączającej określonej w:

□ § 1 ust. 2

□ § 1 ust. 3

√ § 1 ust. 6.

Sędzia sprawozdawca