Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

POSTANOWIENIE

Dnia 24 września 2021 roku

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: Sędzia Agnieszka Kuryłas

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2021 roku w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku H. S. i L. S.

z udziałem A. H., A. A., I. B., P. F. (1), G. G. (1), A. G., I. G. (1), S. G., I. G. (2), Z. H. (1), E. J., E. K., U. P., J. S., Gminy M. S., (...) Spółki z o.o. w S., K. K. i G. C.

o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną

postanawia:

I.  oddalić wniosek,

II.  ustala, iż każdy z uczestników postępowania ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sędzia Sądu Rejonowego Agnieszka Kuryłas

Sygn. akt I Ns 1313/16

UZASADNIENIE

W dniu (...) grudnia 2016 roku H. S. i L. S. wnieśli o ustanowienie zarządcy przymusowego na nieruchomości wspólnej – Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) Front w S., proponując jako zarządcę (...) sp. z o. o. z siedzibą w S.. Jako uczestników postępowania wnioskodawcy wskazali członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Front w S.: E. J., I. B., A. A., Z. H. (1) i A. H., G. U., P. F. (1), G. G. (1), A. i I. G. (1), E. K., I. i S. G., U. P. i Gminę M. S..

W uzasadnieniu wniosku wnioskodawcy podali, że dotychczasowy zarząd nieprawidłowo wypełnia swoje obowiązki oraz narusza zasady prawidłowej gospodarki poprzez:

- naruszenie art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali niezawiadamianie wszystkich członków wspólnoty o wszystkich uchwałach podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów, w tym uchwały (...)dotyczącej podłączenia do przewodów kominowych lokalu nr (...) oraz szeregu uchwał w latach wcześniejszych 2014 i 2015,

- naruszanie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali przez uniemożliwianie oraz znaczne, wielomiesięczne utrudnianie wykonywania prawa kontroli zarządu wnioskodawcom poprzez odmawianie dostępu do wszystkich dokumentów wspólnoty, niezezwalanie na wykonywanie kopii i fotokopii dokumentacji, udostępnianie wyłącznie części wnioskowanych dokumentów, każdorazowo z około czteromiesięcznym opóźnieniem, a nadto nieudzielanie informacji o stanie finansów wspólnoty - odmowa informacji o stanie zadłużenia członków oraz podejmowaniu działań windykacyjnych,

- niereprezentowanie w sposób należyty i zgodny z przepisami wspólnoty mieszkaniowej w toczących się postępowaniach administracyjnych ((...)) poprzez niewykonywanie zobowiązań wynikających z wezwań organu administracji publicznej - Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 27 lipca 2016 roku do wykazania się należytym umocowaniem do składania oświadczeń w imieniu wspólnoty przez osoby podpisujące się pod dokumentami, co w prostej linii prowadzić będzie do nieważności toczących się z udziałem wspólnoty i wnioskodawców postępowań i wywoła szkodę u wnioskodawców, to jest naruszenie art. 21 ustawy o własności lokali poprzez niereprezentowanie należycie wspólnoty na zewnątrz i utrudnianie prowadzenia wszelkich postępowań,

- oświadczanie w pismach do organów administracji publicznej nieprawdziwych informacji dotyczących rzekomego nieistnienia dokumentów, o których przedłożenie wnioskodawcy wnosili celem sprawnego przeprowadzenia postępowania (dot. dokumentacji o zleceniu zamurowania kratek wentylacyjnych pomieszczeń dawnej pralni), podczas gdy po kilku miesiącach ww. dokumenty przedkłada się w kopiach wnioskodawcom, co ponadto wyczerpywać może znamiona czynu zabronionego z art. 276 kk poprzez m.in. zaprzeczanie istnieniu dokumentów, w których posiadaniu zarząd i administrator pozostają i których okazanie należy do ich obowiązków,

- zlecanie na koszt wspólnoty oraz bez koniecznej uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd m.in. robót kominiarskich w lokalu nr (...) poprzez wykonanie przełączenia gazowego podgrzewacza wody w łazience z przewodu kominowego 7 do przewodu kominowego 6 oraz przełączenia wentylacji łazienki z przewodu nr 10 do przewodu nr 8 - w lokalu nr (...), to jest do rozporządzenia mieniem wspólnoty w wysokości co najmniej 810 złotych bez podstawy w postaci uchwały wspólnoty oraz wbrew przepisom prawa, zgodnie z którymi w zakresie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność koszty pokrywa właściciel, a do obowiązków wspólnoty należy utrzymanie w należytym stanie i remontowanie części wspólnych, podczas gdy uchwały (...) w zakresie analogicznych robót podjęte wobec wnioskodawców nie tylko nie traktują o swoistym sponsorowaniu przez wspólnotę tych robót, ale zostają podejmowane w treści niezgodnej z zasadami prawidłowej gospodarki i w sposób uciążliwy dla wnioskodawców,

- sporządzanie i formułowanie projektów uchwał do głosowania przez wspólnotę pozostających w niezgodności z przepisami prawa (uchwały: (...), zaskarżonych odrębnym powództwem sygn. akt (...)), w taki sposób, że podjęte pod pieczą zarządu uchwały obciążają wnioskodawców kosztami wykonania podłączenia do wentylacji lokalu pomimo tego, że przewody kominowe wentylacyjne są częściami wspólnymi nieruchomości i wnioskodawcy powinni pokrywać koszty podłączenia wyłącznie w zakresie robót bezpośrednio w ich nieruchomości; nie nadają się do wykonania - nie określają w sposób dostatecznie precyzyjny, w jaki sposób wnioskodawcy mają zapewnić zgodnie z wolą wspólnoty mieszkaniowej wentylację swojego lokalu, to znaczy, do którego przewodu mają oni podłączyć swój lokal oraz nie określa, że stanowi zezwolenie wspólnoty na dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaś w przypadku uchwały (...) takie redagowanie jej treści, iż została podjęta w taki sposób, że jej wykonanie uniemożliwi wnioskodawcom ewentualne wykonanie nakazu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego przywrócenia stanu poprzedniego wentylacji lokalu wnioskodawców, to znaczy podłączenia do przewodu poprzednio zajmowanego, a więc postępowanie zgodnie z ustawą prawo budowlane, bowiem niemożliwe będzie podłączenie do jednego pionu dwóch pomieszczeń o innym charakterze (łazienki lokalu nr (...) i kuchni lokalu nr (...)); są niedokładne, nieprecyzyjne i nie można na ich podstawie stwierdzić, do którego pionu może zostać podłączony każdy z lokali; zobowiązują wnioskodawców do wykonania wentylacji w możliwie najbardziej generujący po ich stronie koszty i skomplikowany sposób, powodujący po stronie wnioskodawców konieczność dokonania szeregu drogich i szpecących przeróbek adaptacyjnych w ich lokalu, to jest konieczność poprowadzenia rur poza ścianami, z przebijaniem ścian (w tym ściany nośnej) włącznie, podczas gdy ilość wolnych przewodów pozwala na takie ustalenie sposobu zajęcia przewodów, by zniwelować ilość koniecznych do wykonania robót niezależnie od tego, czy pomieszczenia tzw. pralni będą wykorzystywane zgodnie ze swoim aktualnym przeznaczeniem jako pomieszczenie gospodarcze i na monitoring, czy też ze swoim dawnym przeznaczeniem jako pomieszczenie pralnicze - pomimo tego, że istnieje szereg innych rozwiązań niezwiązanych z nadmierną zmianą struktury lokalu wnioskodawców i nie wymagających nakładów finansowych ze strony wspólnoty; ponadto wnioskodawcy wskazują, że najwygodniejszym dla wszystkich sposobem sanowania sytuacji jest zatwierdzenie status quo i ewentualna zmiana wentylacji dawnej pralni,

-nieuzasadnione nierówne traktowanie poszczególnych członków wspólnoty,

-sporządzanie dokumentacji ze spotkań (dot. spotkania z dnia 7 października 2016 roku) stwierdzających nieprawdę co do ich przebiegu,

- działanie na szkodę wnioskodawców i uchwalanie takich a nie innych regulacji wyłącznie w celu utrudnienia wnioskodawcom legalizacji wykonanych w latach dziewięćdziesiątych robót budowlanych, podczas gdy pozostałym członkom wspólnoty - właścicielce lokalu nr (...) U. P. (dawny lokal gminny) wykonywane są analogiczne prace bez koniecznej uchwały wspólnoty mieszkaniowej i to na koszt wspólnoty, a właścicielom lokalu nr (...) I. i A. G. sanuje się analogiczne czynności dokonane w związku z przeróbkami przewodów wentylacyjnych i kominowych w sposób dla nich bezkosztowy,

- nieregulowanie niezgodności w określeniu ułamkowych wartości udziałów i zaniechanie uzgodnienia treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, prowadzące do poważnych wątpliwości przy przeliczaniu głosów oddanych na poszczególne uchwały, a w konsekwencji - możliwego faktycznego nieistnienia niektórych uchwał podejmowanych przez wspólnotę,

- dezinformowanie członków wspólnoty, nienależyte wyjaśnianie problematyki treści poszczególnych projektów uchwał, eskalowanie istniejących konfliktów, lekceważący stosunek do członków wspólnoty i ich pełnomocników prowadzący do naruszania dóbr osobistych tych osób z jednej strony, zaś z drugiej - do blokowania możliwości osiągnięcia porozumienia.

Na rozprawie w dniu 16 marca 2017 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie Wydział I Cywilny umorzył postępowanie w stosunku do uczestniczki G. U.. Do sprawy została wezwana J. S..

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy I. B., G. U., E. K., U. P., I. G. (1), A. G., E. J., J. S., Z. H. (1) i A. H. reprezentowani przez r. pr. Z. Ż. wnieśli o oddalenie wniosku, podnosząc, iż jego twierdzenia nie polegają na prawdzie, zaś zarządca prawidłowo wywiązuje się ze swoich obowiązków wobec Wspólnoty, stąd brak potrzeby ustanowienia zarządcy przymusowego.

Na rozprawie w dniu 21 marca 2017 roku uczestniczka E. K. wypowiedziała pełnomocnictwo r. pr. Z. Ż. i wniosła o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2017 roku pełnomocnik wnioskodawców podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Pismem z dnia 8 marca 2018 roku r. pr. Z. Ż. poinformowała o wypowiedzeniu pełnomocnictwa E. J., I. B., A. G., I. G. (1), U. P., A. H., Z. H. (2), P. F. (1), G. G. (1) i J. S..

W dniu 29 maja 2018 roku do sprawy zgłosił się pełnomocnik uczestników I. B., Z. H. (1), A. H., A. G., I. G. (1), P. F. (1) oraz G. G. (1) – r. pr. M. P., który podtrzymał dotychczasowe stanowisko uczestników w sprawie i wskazał, że z uwagi na śmierć zarządcy M. M. (2) i zawarcie nowej umowy na administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 10 października 2017 roku z innym podmiotem, odpadły podstawy wniosku dotyczące niewłaściwego wykonywania obowiązków przez dotychczasowego administratora, co uzasadnia oddalenie wniosku.

Wnioskodawcy podtrzymali swoje stanowisko w sprawie twierdząc, iż wniosek nadal jest uzasadniony, albowiem to członkowie zarządu E. J. i A. G. powinni zrezygnować z pełnionych przez siebie funkcji, gdyż nie nadają się do zarządzania Wspólnotą.

W kolejnych pismach procesowych strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

W międzyczasie uczestniczka A. A. wysłała kilka wiadomości mailowych, z których wynika, iż wnosi o oddalenie wniosku jako niezasadnego.

Na rozprawie w dniu 4 lutego 2020 roku pełnomocnik Gminy M. S. oświadczył, iż wnosi o oddalenie wniosku i popiera stanowisko ww. uczestników. Pozostali uczestnicy oświadczyli natomiast zgodnie, iż są zadowoleni z zarządu w osobach E. J. i A. G. oraz z nowego administratora.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

H. S. i L. S. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w S.. Lokal ten należy do zasobów Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) Front w S., której wnioskodawcy są członkami.

Ogół właścicieli lokali ww. nieruchomości tworzy tzw. dużą wspólnotę w rozumieniu ustawy o własności lokali.

W ww. nieruchomości wyodrębnione są lokale posiadające następujące numery ksiąg wieczystych:

- lok. U l - (...) - P. F. (1), G. G. (1),

- lok. 1 - (...) - Z. H. (1), A. H.,

- lok. 2 - (...) - I. B.,

- lok. 3 - (...) – J. S. (poprzednio G. U.),

- lok. (...) - (...) - A. G., I. G. (1),

- lok. 6 - (...) - U. P.

- lok. 7 - (...) - E. K.,

- lok. 8 - (...) - E. J.,

- lok. 9 - (...) - I. G. (2), S. G.,

- lok. 10 - (...) - A. A.,

- lok. 11 - (...)/ - H. S., L. S..

Pozostały udział (niewyodrębniony lokal nr (...)) należy do Gminy M. S..

Bezsporne, a nadto dowód:

- wydruk GUS Wspólnoty Mieszkaniowej, k. 24;

- wydruk księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, k. 24 verte-26;

- wydruk księgi wieczystej lokalu wnioskodawców, k. 27-27 verte;

- zrzuty ksiąg wieczystych pozostałych lokali (na płycie CD), k. 79;

- fotografie akt KW (na płycie CD), k. 79;

- wydruki KRS, k. 240-254;

Przedmiotowa Wspólnota Mieszkaniowa posiadała trzyosobowy zarząd w osobach A. G., E. J. i M. M. (2).

Zarządcą przedmiotowej Wspólnoty była M. M. (2), prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...), na postawie umowy z dnia 20 października 2014 roku o administrowanie nieruchomością.

Bezsporne, a nadto dowód:

- ksero uchwały z dnia 7 sierpnia 2014 roku, k. 15-16;

- pismo do właścicieli o nieważności uchwały z dnia 12 sierpnia 2014 roku, k. 17;

- pismo z dnia 12 sierpnia 2014 roku, k. 18-19;

- pismo z dnia 30 stycznia 2004 roku, k. 19;

- uzasadnienie postanowienia z dnia 19 czerwca 2015 roku, sygn. akt (...), k. 21-22;

- powiadomienie o uchwale z dnia 17 listopada 2014 roku, k. 23, 28;

- kopia umowy (oryginał u administratora) z dnia 20 października 2014 roku, k. 29-30 verte;

- dokumenty zgromadzone w aktach sprawy o sygn. (...)

H. i L. S. są skonfliktowani z większością członków ww. Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym w szczególności z członkami zarządu E. J., A. G. i M. M. (2).

Wnioskodawcy nie popierali sposobu administrowania nieruchomością prowadzonego przez uprzedniego zarządcę i jednocześnie członka zarządu - M. M. (2). Konflikt pomiędzy nimi a członkami zarządu z czasem eskalował i objął niemal wszystkich członków Wspólnoty. Wnioskodawcy i członkowie zarządu robili sobie złośliwości, utrudniając nawzajem prowadzenie wspólnych spraw.

Przykładowo członkowie zarządu oskarżyli wnioskodawców o przetrzymywanie dokumentów dotyczących Wspólnoty; w sprawie tej sprawie toczyło się postępowanie karne przeciwko wnioskodawcom o wydanie dokumentów oraz poświadczenie nieprawdy w protokole inwentaryzacji, które ostatecznie zostało umorzone.

Małżonkowie H. i L. S. składali natomiast zawiadomienia do Prokuratury na M. M. (2), o czyny z art. 270 § 1 k.k. i art. 276 k.k. Oskarżenia te okazały się jednak nieuzasadnione, albowiem prawomocnym postanowieniem z dnia 30 kwietnia 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. (...) Prokurator Prokuratury Rejonowej (...) umorzył dochodzenie z art. 270 § 1 k.k. dot. fałszowania dokumentów – uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem czynu nie popełniono oraz co do czynu z art. 276 k.k. – ukrywania dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej w okresie od stycznia 2015 roku do dnia (...) lutego 2016 roku - z uwagi na brak ustawowych znamion czynu zabronionego.

H. S. procesowała się także z uczestnikami - I. i A. G. (sprawa z oskarżenia prywatnego w postępowaniu karnym).

Wnioskodawcy składali i nadal składają liczne zawiadomienia do organów i inspekcji państwowych, zgłaszając im różne nieprawidłowości, które w wyniku weryfikacji przez pracowników ww. instytucji nie znajdują potwierdzenia; nie stwierdzono nieprawidłowości w administrowaniu nieruchomością Wspólnoty.

Dowód:

- postanowienie o umorzeniu dochodzenia z dnia 20 września 2016 roku, k. 125-127, 173-175, 1049-1052;

- wyciąg z protokołu rozprawy głównej z dnia 27 września 2016 roku, k. 134-135, 190-191;

- postanowienie o żądaniu wydania rzeczy z dnia 22 października 2014 roku, k. 176;

- pismo z dnia 30 sierpnia 2016 roku, k. 176;

- pismo z dnia 14 maja 2014 roku, k. 219;

- pismo z dnia 14 maja 2014 roku, k. 220;

- wiadomość mailowa, k. 221;

- rozwiązanie umowy z dnia 12 maja 2014 roku, k. 48-49;

- wyjaśnienie z dnia 12 maja 2014 roku, k. 420;

- oświadczenie wraz z załącznikami, k. 581-604;

- wyrok z dnia 15 kwietnia 2015 roku wraz z uzasadnieniem, k. 797-805, 1053-1060;

- protokoły z rozpraw, k. 832-838 verte;

- zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, k. 854-857;

- dokumenty zgromadzone w aktach sprawy o sygn. (...);

- dokumenty zgromadzone w aktach sprawy o sygn. (...) i (...)

Budynek przy ul. (...) w S. jest budynkiem trzypiętrowym, z podpiwniczeniem i strychem użytkowym z pralnią. Pralnia od wielu lat nie jest używana przez mieszkańców do tych celów. Obecnie od dłuższego czasu pomieszczenie to pełni funkcję składzika na meble mieszkańców budynku oraz magazynu na przybory do sprzątania dla sprzątających. W późniejszym okresie został tam również przeniesiony sprzęt do monitoringu.

Budynek przy ul. (...) jest utrzymany w należytym stanie technicznym oraz sanitarnym i ma sprawne instalacje elektryczne, gazowe i kominowe. Pracownicy sanepidu nie mają zastrzeżeń co do czystości budynku i otoczenia. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie ma obiekcji odnośnie stanu technicznego tej nieruchomości.

Wspólnota płaci wyższe rachunki za sprzątanie klatki, albowiem firmy, które oferują swoje usługi taniej, odmówiły współpracy ze Wspólnotą, z uwagi na liczne skargi i zastrzeżenia H. S. do ich pracy.

Na skutek zawiadomień wnioskodawców w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zostały wszczęte liczne procedury wyjaśniające przeciwko Wspólnocie i jej członkom m.in. w zakresie nieprawidłowości przy wykonaniu wentylacji pomieszczeń kuchennych w lokalu nr (...) należącym do I. i A. G., w sprawie stanu technicznego budynku przy ul. (...) Front, w sprawie lokalu mieszkalnego nr (...) w zakresie ingerencji w ściany nośne budynku oraz w sprawie lokalu usługowego (...) w zakresie złego stanu technicznego lokalu, tj. zawilgotnienia, w trakcie których nie stwierdzono zagrożeń eksploatacyjnych.

Była jeszcze sytuacja zalania lokalu wnioskodawców, jednak wnioskodawczyni H. S. nie wpuściła pracownika zarządcy do swojego lokalu celem dokonania oględzin.

Odnośnie instalacji grzecznych, to w latach dziewięćdziesiątych małżonkowie S. z lokalu nr (...) (na III piętrze) i małżonkowie G. z lokalu nr (...) (bezpośrednio pod lokalem (...)) dokonali modernizacji tychże instalacji w swoich mieszkaniach. Każdy z członków Wspólnoty samodzielnie płacił za przyłączenie swojej instalacji grzewczej.

W 2011 roku wnioskodawcy dokonali ponownej reorganizacji systemu ogrzewania w swoim mieszkaniu, która polegała na przeniesieniu pieca dotychczas zlokalizowanego w łazience do kuchni.

Nadto, w marcu 2011 roku mistrz kominiarski A. O. w budynku Wspólnoty prowadził również okresową kontrolę przewodów kominowych. W wyniku tej kontroli zalecił m.in. zamurowanie wentylacji pralni na strychu. W tamtym czasie w zarządzie Wspólnoty działał również L. S., który na podstawie ww. opinii podjął m.in. decyzję o zamurowaniu wentylacji do pomieszczenia po byłej pralni. Nie została jednak podjęta w tym przedmiocie uchwała ogółu właścicieli lokali.

Na skutek inwentaryzacji dokonanej przez A. O. w ww. nieruchomości ustalono również, iż dwa pomieszczenia, tj. kuchnia z mieszkania nr (...) i łazienka z lokalu nr (...), są podłączone do jednego przewodu wentylacyjnego nr 2, co było nieprawidłowe i niezgodne z przepisami prawa budowlanego i wskazano, że małżonkowie G. z lokalu nr (...) powinni przepiąć swoją wentylację łazienki do innego przewodu nr 7.

Na tej podstawie Wspólnota wezwała małżonków G. do przerobienia łazienki w ten sposób, aby lokal nr (...) uzyskał niezależną wentylację. Odmówili oni jednak wykonania tych prac na swój koszt. Podważono również opinię A. O., jako sporządzoną pod naciskiem małżonków S.. Pracująca w biurze zarządcy nieruchomości H. S. zawiadomiła o nielegalnej przeróbce ogrzewania lokalu nr (...) Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W 2015 roku miała miejsce kolejna kontrola i inwentaryzacja przewodów kominowych przez mistrza kominiarskiego R. B. na zlecenie Wspólnoty. Stwierdził on wówczas, iż wszystkie przewody są drożne, jednak w wyniku oględzin potwierdziły się nieprawidłowości stanowiące naruszenie prawa budowlanego, a mianowicie podłączenie obu pomieszczeń z lokali nr (...) pełniących różną funkcję do jednego przewodu kominowego. Kominiarz zalecił utworzenie niezależnych wentylacji. Z opinii tej wynikało również, iż piec gazowy ciepłej wody w łazience w lokalu nr (...) podłączony jest do przewodu kominowego oznaczonego nr 1, zaś kocioł gazowy dwufunkcyjny znajdujący się w kuchni mieszkania nr (...) podłączony jest do przewodu kominowego oznaczonego nr 10. W tym czasie wentylację pralni zapewniał przewód kominowy nr 9, zaś trzon pralniczy w pomieszczeniu pralni podłączony był do przewodu nr 8. Wolny był zaś przewód kominowy nr 7, który pierwotnie (zgodnie z zaleceniami A. O.) był przeznaczony do wentylacji lokalu nr (...).

W listopadzie 2015 roku przedstawiciele zarządcy w osobach M. M. (2) oraz R. F. spotkali się z mistrzem kominiarskim R. B., w biurze zarządcy, w celu ustalenia sposobu rozwiązania problemu braku wentylacji w mieszkaniach nr (...). Kominiarz stwierdził wówczas, iż jednym z możliwych rozwiązań w warunkach panujących w budynku przy ul. (...) w S. jest to, aby właściciele lokalu nr (...) pozostawili wentylację łazienki w przewodzie kominowym nr 2, natomiast dla właścicieli lokalu usytuowanego powyżej, tj. nr 11, powinna zostać wykonana wentylacja kuchni indywidualnym przewodem nad dach. Była to jednak tylko porada specjalisty.

Na podstawie powyższej rozmowy Wspólnota poinformowała wnioskodawców o ustaleniach i wezwała ich do wskazania terminu, w którym mogłaby przystąpić do wykonania wentylacji kuchni w ich mieszkaniu z wyprowadzeniem indywidualnym ponad dach. Wspólnota do tych prac jednak nie przystąpiła.

W międzyczasie przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w dalszym ciągu toczyło się postępowanie wyjaśniające odnośnie samowoli budowlanej w lokalach nr (...). Okazało się, iż właściciele lokali nie mieli odpowiednich zezwoleń na wykonanie modernizacji instalacji gazowych. Wobec czego Inspektor wezwał ich do złożenia stosownej dokumentacji urzędowej, w tym wezwano wnioskodawców do przedłożenia dokumentacji związanej ze zmianą wentylacji pomieszczeń kuchennych oraz przedłożenia informacji w jaki sposób została zapewniona wentylacja pralni. W tym celu wnioskodawcy wystąpili do zarządu o udostępnienie odpowiednich dokumentów.

Zarządca Wspólnoty starał się w miarę możliwości kadrowych i technicznych realizować wnioski małżonków S. i ich pełnomocników o udostępnienie im dokumentów i uchwał Wspólnoty, zarówno w biurze jak i podczas spotkań komisyjnych, a także wizyt pełnomocnika wnioskodawców w siedzibie zarządcy. Część dokumentów nie mogła być wydana, jak np. uchwała o zmianie funkcji pomieszczenia pralni, z uwagi na jej brak w zbiorze dokumentów Wspólnoty.

W 2016 roku wnioskodawcy ponownie wykonali wentylację kuchni w swoim mieszkaniu poprzez zamurowanie kratki wentylacyjnej w przewodzie kominowym nr 2 oraz przełączenie wentylacji kuchni do przewodu kominowego, wyposażonego w odpowiedni wkład kominowy, nr 9 (były przewód wentylacyjny pralni). W ten sposób lokal nr (...) uzyskał niezależny przewód kominowy do wentylacji swojej łazienki. Prawidłowość wykonanych prac potwierdził R. B.. W dalszym ciągu jednak Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie chciał zalegalizować samowoli budowlanej. Wymagał do tego dokumentacji związanej z przekształceniem pralni na inny cel oraz dokumentacji technicznej z czynności zamurowania kratki wentylacyjnej, których to dokumentów nie mieli wnioskodawcy, zaś Wspólnota w odpowiedzi na zobowiązanie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wskazała, iż nie podejmowała decyzji w tej sprawie, wobec czego nie posiada stosownej dokumentacji.

Inwentaryzacja odbyła się również w lokalu nr (...), na zlecenie właścicieli tego lokalu. W jej trakcie mistrz kominiarski A. J. potwierdził, iż dwa pomieszczania o różnej funkcji nie są już podłączone do jednego przewodu kominowego. Opinia ta była niezbędna dla właścicieli lokalu do celów legalizacyjnych. Małżonkowie G. ostatecznie uzyskali wymagane dokumenty, stosowne uchwały oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru B. legalizującą ww. prace w zakresie modernizacji instalacji gazowej.

Po wykonaniu ww. remontu zarząd Wspólnoty odmówił zgody na przyłączenie wentylacji kuchni wnioskodawców do przewodu kominowego nr 9 i wezwał ich do przywrócenia stanu poprzedniego i zwolnienia tego przewodu na potrzeby pralni. Wskazano, iż wnioskodawcy powinni wykonać ww. wentylację indywidualnym przewodem kominowym ponad dach. Inspektor wezwał zaś wnioskodawców do przedstawienia dokumentacji uprawniającej ich do dokonania ww. przeróbek w budynku, co oznaczało uzyskanie zgody Wspólnoty na wykonanie tych prac.

Jednocześnie w tym samym czasie dokonano zmiany przyłączenia wentylacji w mieszkaniu nr (...) należącym do U. P.. Gazowy podgrzewacz wody zamontowany w łazience tego lokalu został przełączony z przewodu kominowego nr 7 do przewodu kominowego nr 6. Wentylacja łazienki dotychczas przyłączona do przewodu kominowego nr 10 została zaś przeniesiona do przewodu kominowego nr 8. Prace te wykonywał mistrz kominiarstwa D. O. według zlecenia wystawionego przez kominiarza A. J., który uwagi na ilość pracy nie był w sunie wykonać tego osobiście. D. O. dodatkowo ponad zalecenie wykonał również wymianę rur w mieszkaniu U. P., z uwagi na jej stan zagrażający bezpieczeństwu.

Na fakturze wpisano zaś, iż dokonano czyszczenia przewodów kominowych. Odmienny opis prac na fakturze spowodowany był tym, iż na prace konserwatorskie obowiązuje niższa stawka podatku od towarów i usług. Wynagrodzenie za powyższą pracę w kwocie 810 złotych uiściła Wspólnota, kolejno zobowiązując właścicielkę mieszkania nr (...) do zwrotu kwoty 300 złotych tytułem kosztu wymiany rury w jej mieszkaniu.

Dowód:

- inwentaryzacja, k. 31-32, 130;

- protokół z dnia 13 lutego 2013 roku, k. 33-33 verte;

- protokół nr (...) z dnia 1 marca 2011 roku, k. 34-34 verte;

- zlecenie wykonania prac konserwacyjnych z dnia 8 kwietnia 2013 roku, k. 35;

- pismo z dnia 27 listopada 2015 roku, k. 36;

- pismo z dnia 28 lipca 2016 roku, k. 41;

- pismo z dnia 7 lutego 2016 roku, k. 42;

- pismo z dnia 22 grudnia 2015 roku, k. 42 verte;

- pismo z dnia 11 lutego 2016 roku, k. 43, 44;

- pismo z dnia 29 lutego 2016 roku, k. 44 verte;

- pismo z dnia 21 marca 2016 roku, k. 45;

- pismo z dnia 4 kwietnia 2016 roku, k. 46;

- pismo z dnia 12 kwietnia 2016 roku, k. 47;

- pismo z dnia 14 kwietnia 2016 roku, k. 47 verte;

- pismo z dnia 14 kwietnia 2016 roku wraz z protokołem, k. 48-49;

- zdjęcie, k. 50;

- pismo z dnia 25 kwietnia 2016 roku, k. 50 verte-51;

- pismo z dnia 25 kwietnia 2016 roku, k. 52;

- pismo z dnia 29 sierpnia 2016 roku z załącznikami, k. 53-54;

- oświadczenie z dnia 27 kwietnia 2016 roku o niekorzystaniu z pralni, k. 55;

- pismo z dnia 2 maja 2016 roku, k. 56;

- pismo z dnia 4 maja 2016 roku, k. 56 verte;

- pismo z dnia 11 maja 2016 roku, k. 57, 187;

- pismo z dnia 23 maja 2016 roku, k. 58-59;

- pismo z dnia 20 czerwca 2016 roku, k. 60;

- pismo z dnia 30 czerwca 2016 roku z załącznikami, k. 61-62;

- pismo z dnia 11 lipca 2016 roku, k. 63;

- pismo z dnia 23 czerwca 2016 roku, k. 63 verte;

- pismo z dnia 19 lipca 2016 roku, k. 64;

- opinia nr (...) z dnia 20 listopada 2015 roku, k. 65, 264-264 verte, 267-267 verte;

- pismo z dnia 25 lipca 2016 roku, k. 66;

- pismo z dnia 22 lipca 2014 roku, k. 66 verte;

- pismo z dnia 29 lipca 2016 roku, k. 67;

- pismo z dnia 25 kwietnia 2016 roku, k. 67 verte;

- pismo z dnia 13 września 2016 roku, k. 68-68 verte;

- pismo z dnia 29 sierpnia 2016 roku, k. 69-69 verte;

- pismo z dnia 24 października 2016 roku, k. 70;

- pismo z dnia 30 września 2016 roku, k. 71, 177;

- pismo z dnia 29 sierpnia 2016 roku, k. 72;

- pismo z dnia 7 września 2016 roku, k. 73;

- pismo z dnia 12 sierpnia 2016 roku, k. 74;

- pismo z dnia 11 maja 2016 roku, k. 75;

- pismo z dnia 4 października 2016 roku - zawiadomienie o podjętej jednej uchwale, k. 76-77;

- opinia nr (...), k. 77 verte-78, 163, 165, 172;

- pismo z dnia 15 czerwca 2016 roku, k. 128;

- pismo z dnia 27 marca 2013 roku, k. 129;

- pismo z dnia 20 maja 2013 roku, k. 131;

- pismo z dnia 22 kwietnia 2013 roku, k. 132;

- pismo z dnia 27 kwietnia 2011 roku, k. 133;

- postanowienie z dnia 9 marca 2016 roku, k. 136-138, 208-210;

- protokół, k. 139-141;

- pismo z dnia 21 marca 2016 roku, k. 179-181;

- pismo z dnia 18 sierpnia 2016 roku, k. 182;

- pismo z dnia (...) sierpnia 2016 roku, k. 183;

- pismo z dnia 8 sierpnia 2016 roku, k. 184;

- pismo z dnia 25 października 2016 roku, k. 185;

- pismo z dnia 7 października 2016 roku, k. 186;

- notatka służbowa z dnia 30 czerwca 2015 roku, k. 188;

- pismo z dnia 8 września 2016 roku, k. 189;

- pismo z dnia 11 grudnia 2015 roku, k. 195;

- pismo z dnia 3 grudnia 2015 roku, k. 196;

- pismo z dnia 18 grudnia 2015 roku, k. 197;

- pismo z dnia 7 grudnia 2015 roku, k. 198;

- pismo z dnia 7 marca 2016 roku, k. 199;

- pismo z dnia 26 stycznia 2016 roku, k. 200;

- protokół kontroli, k. 201-202;

- notatka z wizji lokalnej sanepidu, k. 203-203 verte;

- protokół oględzin obiektu budowalnego, k. 204, 205;

- zawiadomienie z dnia 13 stycznia 2016 roku, k. 206;

- notatka z dnia 27 stycznia 2016 roku, k. 207;

- pismo z dnia 10 lutego 2016 roku, k. 211;

- pismo z dnia 16 listopada 2015 roku, k. 213;

- pismo z dnia 4 listopada 2015 roku, k. 214;

- pismo z dnia 9 grudnia 2015 roku, k. 215;

- notatka służbowa z dnia 29 października 2015 roku, k. 216;

- pismo z dnia 27 listopada 2015 roku, k. 217;

- pismo z dnia 9 maja 2014 roku, k. 218;

- faktura VAT, 262;

- zlecenie wykonania prac konserwacyjnych z dnia 27 maja 2016 roku, k. 263;

- notatka, k. 268;

- zeznania świadka O. Ś., k. 271-276;

- zeznania świadka A. J., k. 277-279;

- zeznania świadka R. B., k. 279-281;

- zeznania świadka R. K., k. 303-305;

- wniosek z dnia 2 marca 2017 roku wraz odpowiedzią z dnia 15 marca 2017 roku, k. 395-396;

- pismo, k. 425;

- informacja o wykonanych robotach, k. 426-428 verte;

- zlecenie wykonania prac konserwacyjnych, k. 429;

- zeznania świadka D. O., k. 534-535;

- zeznania świadka A. O., k. 536-538;

- zeznania świadka L. B., k. 610-612;

- zeznania świadka R. F., k. 612-616;

- akta postępowania administracyjnego (...) dot. lok. nr (...);

- akta postępowania administracyjnego (...) dot. lok. nr (...);

- dokumenty księgowo-finansowe i uchwały za lata 2015-2016, (załącznik);

Z uwagi na konflikt, zebrania członków Wspólnoty z zarządcą były przeprowadzane w nerwowej atmosferze. Uwagi i wtrącenia małżonków S. dezorganizowały przebieg zebrań.

M. M. (2) czyniła osobiste uwagi odnośnie wnioskodawców oraz pełnomocnika wnioskodawców na zebraniu w dniu 7 października 2016 roku. Na tymże spotkaniu pełnomocnik wnioskodawców nie miał możliwości wykonania kserokopii dokumentów. Była to jednak sytuacja odosobniona.

Dowód:

- notatka z przebiegu zebrania, k. 37-40;

- nagrania spotkań (CD), k. 79;

- fotografie protokołu z zebrania (z akt sprawy (...)) (CD), k. 79;

- zeznania świadka O. Ś., k. 271-276;

- dokumenty dotyczące zebrania Wspólnoty dnia 16 marca 2017 roku, k. 293-300;

- dokumenty dotyczące zebrania Wspólnoty dnia 6 kwietnia 2017 roku, k. 494-499;

Wspólnota poddała pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów 4 uchwały (3 pochodzące od wnioskodawców, 1 od zarządu Wspólnoty) dotyczące legalizacji podłączenia do przewodów wentylacyjnych kuchni z mieszkania nr (...). W tym zakresie została przegłosowana uchwała nr (...), która nakazywała zapewnienie wentylacji lokalu nr (...) poprzez podłączenie do przewodu kominowego nr 6 lub 7 po uprzedniej akceptacji przez kominiarza, zaś prace z tym związane powinny zostać wykonane na koszt wnioskodawców.

Wyrokiem Sądu Okręgowego w S. Wydziału (...) Cywilnego z dnia 27 grudnia 2017 roku wydanym w sprawie o sygn.(...) przedmiotowa uchwała została uchylona.

Dowód:

- wyrok z dnia 27 grudnia 2017 roku wraz z uzasadnieniem, k. 839-852 verte;

Pozostałe uchwały Wspólnoty były i są podejmowane w sposób prawidłowy. Wszyscy członkowie Wspólnoty byli i są informowani o uchwałach podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały były i są obecnie doręczane osobiście bądź listem poleconym. Głosowanie nad uchwałami było i jest możliwe w siedzibie zarządcy na karcie do głosowania.

Wnioskodawcy znali treść uchwały nr (...)/2016 i wiedzieli o możliwości głosowania nad nią. Nie przystąpili do głosowania. Nie uchylono skutecznie tej uchwały, ani nie stwierdzono jej nieważności.

Dowód:

- uchwały wraz z kwitowaniem odbioru i listami do głosowania, k. 158-162, 164-171;

- wyrok SO z dnia 14 lipca 2015 roku, k. 193;

- wyrok SA z dnia 14 stycznia 2016 roku, k. 194;

- pismo z dnia 5 sierpnia 2016 roku, k. 265;

- pismo z dnia 18 sierpnia 2016 roku, k. 266;

- dokumenty księgowo-finansowe i uchwały za lata 2015-2016, (załącznik);

M. M. (2) zmarła w dniu 26 września 2017 roku.

W dniu 10 października 2017 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) front w S. zawarła nową umowę o administrowanie nieruchomością wspólną z M. B. i P. F. (2), prowadzącymi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) s.c. M. B., P. F. (2).

Na chwilę obecną Wspólnota jest prawidłowo zarządzana. Odpowiada na zapytania wnioskodawczyni i jej prośby o wydanie dokumentów. Sprawy zgłaszane przez wnioskodawców są procedowane. Zarządca dba o stan techniczny budynku przy ul. (...) w S.. Planuje termomodernizację budynku.

Pismem z dnia 6 marca 2018 roku wnioskodawcy wezwali nowego zarządcę nieruchomości Wspólnej do podjęcia środków w celu akceptacji wentylacji kuchni w ich mieszkaniu.

Uchwałą nr (...) Wspólnota bezwarunkowo wyraziła zgodę na legalizację samowoli w kuchni wnioskodawców.

Dowód:

- umowa administrowania nieruchomością z dnia 10 października 2017 roku, k. 811-814;

- pismo z dnia 6 marca 2018 roku, k. 853;

- pisma, k. 880-894, 1008;

- uchwała nr (...) z dnia 31 października 2018 roku, k. 895;

- wiadomość mailowa, k. 896;

- potwierdzenie okazania dokumentów, k. 897-898;

- potwierdzenie przelewu, k. 899;

- pismo z dnia 20 lutego 20218 roku, k. 900;

- kartoteka konta i sprawozdania, k. 901-907;

- zaproszenie z dnia 4 marca 2019 roku, k. 908;

- protokół, k. 909-912, 980-981, 1002-1005;

- korespondencja stron, k. 982-987, 1012-1014;

- rozliczenie kosztów zarządu, k. 999-1001;

- uchwała z listą do głosowania, k. 1006-1007;

- formularz udostępnienia danych osobowych, k. 1009-1012;

- zeznania na piśmie uczestniczki E. K., k. 1148;

- zeznania na piśmie uczestniczki J. S., k. 1149;

- zeznania na piśmie wnioskodawcy L. S., k. 1151-1152;

- zeznania na piśmie wnioskodawczyni H. S., k. 1153-1161.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.

Wnioskodawcy H. S. i L. S. wnieśli o ustanowienie zarządcy przymusowego na nieruchomości wspólnej – Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) Front w S., z uwagi na niewywiązywanie się dotychczasowego zarządcy ze swoich obowiązków oraz naruszanie zasad prawidłowej gospodarki.

Podstawą prawną roszczenia wnioskodawców jest zatem przepis art. 26 ust.1 zd. pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Na podstawie całokształtu materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie nie sposób uznać, aby ziściły się przesłanki z ww. przepisu uzasadniające ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości.

Wskazać bowiem należy, iż we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) Front w S., która jest tzw. „wspólnotą dużą” zarząd został powołany w sposób prawidłowy, tj. na podstawie ważnej i skutecznej uchwały właścicieli lokali. Uchwała ta nie została skutecznie uchylona ani nie stwierdzono jej nieważności. W zarządzie znajdowały się wyłącznie osoby fizyczne; pierwotnie był to zarząd trójosobowy w osobach A. G., E. J. i M. M. (2), a po śmierci M. M. (2) pozostał zarząd dwuosobowy. Przedmiotowa reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej jest przy tym dopuszczalna na podstawie art. 21 ust. 2 ww. ustawy.

Podkreślenia wymaga również, iż wbrew zdecydowanemu stanowisku wnioskodawców, Sąd nie dopatrzył się w wykonywaniu obowiązków przez zarząd nieprawidłowości, które skutkowałyby koniecznością ustanowienia zarządcy przymusowego. Zarząd nieruchomości wykonuje swoje obowiązku należycie, tj. kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Celem wykonywania swoich zadań zarząd powołał również zarządcę – administratora.

Pierwotnie administratorem spornej nieruchomości była M. M. (2), z którą wnioskodawcy w sposób niekryjący tego pozostawali w konflikcie i robili sobie złośliwości, niekiedy utrudniając sobie nawzajem prowadzenie wspólnych spraw. Nie było to jednak tak znaczące, aby w jakikolwiek sposób zaburzało lub negatywnie rzutowało na sposób działania zarządu lub zarządcy, albowiem kwestie te dotyczyły spraw nieistotnych. Konflikt miał podłoże osobiste. Zarząd był natomiast wykonywany w niniejszej Wspólnocie w sposób prawidłowy. Właściciele lokali wchodzący w jej skład znaczną większością głosów udzielali zarządowi absolutoria.

Nie potwierdziły się przy tym zarzuty wnioskodawców odnośnie nieprawidłowego administrowania budynkiem. Jak pokazało niniejsze postępowanie, na skutek licznych zawiadomień wnioskodawców do różnych instytucji nadzorujących, budynek został przebadany wzdłuż i wszerz i jego stan techniczny, sanitarny oraz instalacje pozostają bez zarzutów. Wnioskodawcy nie zdołali wykazać, aby z powodu wadliwej opieki nad budynkiem przez zarząd doszło do pogorszenia jego stanu za czasów zarządcy M. M. (2).

Na chwilę obecną, z uwagi na śmierć M. M. (2), zarządca nieruchomości uległ zmianie na (...) s.c. M. B., P. F. (2). Z ustaleń Sądu wynika, iż Wspólnota jest prawidłowo zarządzana; jej członkowie w większości chwalą nowego zarządcę i nie chcą jego zmiany. Uczestnicy nie widzą również potrzeby zmiany zarządu.

Jak wynika z materiału dowodowego przedłożonego przez strony zarządca dba o stan techniczny budynku przy ul. (...) w S.. Obecnie budynek ma być remontowany, gdyż planowane jest jego ocieplenie.

Nie ma problemów również z komunikacją zarządcy z członkami Wspólnoty. Uchwały są podejmowane prawidłowo, głosowania przebiegają w sposób sprawny, zaś wszyscy członkowie Wspólnoty są informowani o treści uchwał, podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uprzednio, tj. za czasów M. M. (2), zdarzały się problemy z przebiegiem zebrań członków Wspólnoty. Spotkania te były prowadzone w nerwowej atmosferze i nie zawsze konieczny był taki ich przebieg. Z uwagi jednak na zaciętość obu stron część tych zebrań była zdezorganizowana. Na spotkaniu w dniu 7 października 2016 roku M. M. (2) czyniła osobiste uwagi odnośnie wnioskodawców oraz pełnomocnika wnioskodawców i nie miał on możliwości wykonania kserokopii dokumentów. Była to jednak jednostkowa sytuacja.

Podać również należy, iż odnośnie uchwały nr (...), to wnioskodawcy znali jej treść i wiedzieli o możliwości głosowania nad nią. Nie przystąpili jednak do głosowania. Nie udało im się jej skutecznie uchylić ani stwierdzić jej nieważności.

Zarządca nie lekceważy spraw zgłaszanych przez wnioskodawców, nawet tych najbardziej błahych. Jednak brak natychmiastowej wymiany przypalonej żarówki bezpośrednio po jej zgłoszeniu, czy też brak pomalowania na żółto instalacji gazowej nie może od razu uzasadniać ustanowienia zarządcy przymusowego. Zarządca na bieżąco rozwiązuje problemy Wspólnoty. Wyprostował już sprawę z nieścisłością w księdze wieczystej nieruchomości.

Wnioskodawcy nie mają również utrudnień w uzyskaniu dokumentacji od zarządcy. Być może udostępnianie dokumentów nie jest niezwłoczne, lecz następuje w miarę możliwości technicznych i kadrowych zarządcy. Zarządca nie odmawia wglądu do dokumentów. Wskazać również należy, iż część dokumentów nie mogła być wydana, z uwagi na jej brak w zbiorze dokumentów Wspólnoty. Zarządca pozostaje przy tym dyspozycyjny i odpowiada na liczne pisma i maile wnioskodawczyni.

W ocenie Sądu taki sposób administrowania nieruchomością wspólną i prowadzenia spraw Wspólnoty w żaden sposób nie ogranicza wnioskodawcom prawa do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Sprawy zgłaszane przez wnioskodawców są bowiem procedowane i poddawane pod głosowanie na zebraniach Wspólnoty czy też w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Podkreślenia wymaga również w tym miejscu, iż po wezwaniu przez wnioskodawców nowego zarządcy pismem z dnia 6 marca 2018 roku do podjęcia środków w celu akceptacji wentylacji kuchni w ich mieszkaniu, po wieloletnim sporze, nastąpiło podjęcie przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej uchwały nr (...), w której wyrazili oni BEZWARUNKOWO zgodę na legalizację samowoli budowlanej w kuchni wnioskodawców, i tym samym sprawa legalizacyjna wnioskodawców również pomyślnie się dla nich zakończyła. Podkreślenia wymaga jednak, iż procesie legalizacyjnym zarządca pozostawał do dyspozycji organu i odpowiadał na kierowane do niego zobowiązania.

Jednocześnie wskazać należy, iż Sąd nie dopatrzył się, aby działalność zarządu czy zarządcy w jakikolwiek sposób naruszała zasady prawidłowej gospodarki. Wnioskodawcy nie zdołali wykazać, aby doszło do takiej sytuacji.

W tym miejscu wyjaśnić wnioskodawcom należy, w jakich sytuacjach możemy mówić o naruszeniu zasad prawidłowej gospodarki. Niewątpliwie będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem, w szczególności dokonywał sprzeniewierzenia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Co więcej, do kategorii nieprawidłowości w zarządzaniu zaliczyć trzeba wadliwe prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, prowadzenie rozliczeń w sposób nieprecyzyjny, z naruszeniem zasady przejrzystości, w szczególności przez zaniechanie utworzenia lub wykorzystania utworzonego w tym celu rachunku bankowego. Istotną kategorią naruszeń będzie dokonywanie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali w formie uchwały (zob. Ustawa o własności lokali, Komentarz, red. prof. dr hab. Konrad Osajda, Rok 2021, Wydanie 11).

W przedmiotowej sprawie żadna z takich sytuacji nie nastąpiła.

Wszelkie oskarżenia w drodze postępowań karnych kierowane przez wnioskodawców wobec członków zarządu nie potwierdziły się.

Jeśli zaś chodzi o prowadzenie nieruchomości, to z niniejszego postępowania wynika, iż wszystkie rachunki są pokrywane przez Wspólnotę na czas, zaś Wspólnota ma zawarte umowy na niezbędne media i usługi.

Podkreślenia wymaga przy tym, iż Wspólnota płaci wyższe rachunki za sprzątanie klatki, albowiem firmy, które oferują swoje usługi taniej, odmówiły współpracy ze Wspólnotą, z uwagi na liczne skargi H. S. do ich pracy.

Jeśli zaś chodzi o sprawę pokrycia przez Wspólnotę kosztów przyłączenia wentylacji do lokalu nr (...), to wyjaśniło się, iż na fakturze wpisano, iż dokonano czyszczenia przewodów kominowych, mimo iż doszło do przyłączenia, a spowodowane to było tym, że na prace konserwatorskie obowiązuje niższa stawka podatku VAT. Co prawda wynagrodzenie kominiarza za powyższą pracę uiściła Wspólnota, jednak później zobowiązała ona właścicielką ww. mieszkania - U. P. do zwrotu kwoty 300 złotych tytułem kosztu wymiany rury w jej mieszkaniu. Nie sposób zatem w takiej sytuacji dopatrywać się jakiejkolwiek niegospodarności.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, w tym przede wszystkim brak przesłanek ustawowych do ustanowienia zarządcy przymusowego, Sąd oddalił wniosek jako nieuzasadniony.

W punkcie II postanowienia Sąd na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. ustalił, iż każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. W przedmiotowym postępowaniu nie wystąpiły takie okoliczności, które uzasadniałyby obciążenie jednej stronami kosztami procesu poniesionymi przez pozostałych uczestników.

Sędzia Agnieszka Kuryłas