Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21 kwietnia 2015 r. powód W. U. wystąpił przeciwko Pozwanej Gminie M. S. z żądaniem zapłaty kwoty 24 158 zł oraz o zwrot kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, iż w dniu 30 grudnia 2009 r. zawarł z Gminą M. S. umowę najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...) lok. U2 trwającą do dnia 31 grudnia 2014 r. W związku z zawarta umową powód zobowiązany był do płacenia czynszu najmu w kwocie 143,10 zł miesięcznie w ratach płatnych do dnia 10-tego każdego miesiąca. Ponadto zgodnie z zawarta umową, wynajmujący- pozwany zobowiązany był do ponoszenia nakładów związanych z utrzymaniem lokalu w należytym stanie. Wobec powyższego pozwany zobowiązany był do przeprowadzenia prac związanych z utrzymaniem elementów konstrukcyjnych przedmiotu najmu tj. fundamentów, ścian nośnych, stropów, słupów belek i konstrukcji dachu.

Powód wykonał prace remontowe mające na celu doprowadzenie lokalu do stanu używalności we własnym zakresie w tym również wymienił instalacje wodno-sanitarną i elektryczną. Pomimo przeprowadzonych prac remontowych i obowiązku pozwanej utrzymania w należytym stanie elementów konstrukcyjnych lokalu w dalszym ciągu występowała wilgoć w lokalu. Ubezpieczyciel lokalu odmówił wypłaty odszkodowania powodowi wobec stwierdzenia nasiąkania kapilarów poprzez uszkodzoną poziomą instalacje budynku. Pomimo kierowanych do pozwanego wezwań do usunięcia usterek pozwany ich nie usunął, pozostawiając wezwania bez odpowiedzi. Wobec rozwiązania umowy najmu z uwagi na wady lokalu w postaci zawilgocenia i zagrzybienia, które nie ustępowały przez dłuższy czas powód wypowiedział pismem z dnia 25 października 2014 r. umowę najmu wzywając jednocześnie wynajmującego- Gminę M. S. do zapłaty kwoty 24 15,22 zł. Pozwana odmówiła wypłaty kwoty tytułem poniesionych przez powoda nakładów wobec nieotrzymania od powoda kosztorysu wykonanych prac.

Nakazem zapłaty z dnia 28 maja 2015 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu, uwzględniając powództwo w całości.

Pozwana w przepisanym terminie wniosła od ww. nakazu sprzeciw wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu sprzeciwu pozwana wskazała, iż powództwo nie zasługuje na uwzględnienie wobec oświadczenia powoda zawartego w umowie, zgodnie z którym oświadczył, że znany jest mu stan techniczny lokalu wobec czego zrzeka się w stosunku do pozwanej wszelkich roszczeń z tytułu wad lokalu. Nadto wszystkie koszty utrzymania lokalu w należytym stanie obciążają powoda w związku z prowadzoną w lokalu działalnością gospodarczą.

Pomimo skierowania stron do mediacji nie doszło do zawarcia ugody.

W toku postepowania powód ograniczył żądanie pozwu ponad kwotę 14 670,77.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 30 grudnia 2009 r. W. U. zawarł z Gminą M. S. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 54m ² położonego w S. przy ul. (...). Przedmiot najmu został oddany najemcy wyłącznie w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej- sprzedaży odzieży, obuwia i galanterii (§1 ust. 2 umowy). Najemca oświadczył, że stan techniczny przedmiotu najmu i znajdujących się w nim urządzeń jest mu znany i zrzeka się względem wynajmującego wszelkich roszczeń z tytułu wad lokalu (§1 ust. 5 umowy). Strony w umowie ustaliły czynsz najmu na kwotę 143,10 zł miesięcznie, płatne do 10-tego dnia każdego miesiąca (§2 ust. 1 umowy) o ile stawka czynszu nie zostanie zmieniona uchwałą Rady Miasta S. (§2 ust. 2 umowy).

Zgodnie z § 8 ust. 1 umowy nakłady na przedmiot najmu obciążały wynajmującego w zakresie prac budowlanych związanych z utrzymaniem w należytym stanie elementów konstrukcyjnych przedmiotu najmu w szczególności fundamentów, ścian nośnych, stropów, słupów, belek i konstrukcji dachu. Pozostałe nakłady związane z utrzymaniem lokalu w należytym stanie obciążały najemcę - zgodnie z § 8 ust. 3 umowy wszelkie koszty dostosowania przedmiotu najmu do prowadzonej lub planowane działalności gospodarczej obciążają najemcę, bez obowiązku zwrotu ich równowartości

Zgodnie z §19 najemca został zobowiązany do ubezpieczenia przedmiaru najmu od ognia, wody i innych zdarzeń losowych na sumę ubezpieczenia nie niższą niż 27 000 zł.

Dowód:

- umowa najmu z dnia 30 grudnia 2009 r., k. 65-71;

- załącznik nr 1- protokół zdawczo- odbiorczy, k.55-56;

- załącznik nr 2- wykaz opłat związanych z użytkowaniem lokalu, k. 72.

Oświadczeniem z dnia 12 lutego 2010 r. W. U. oświadczył, iż zobowiązuje się do przekazania prawa najmu lokalu będącego przedmiotem umowy najmu z dnia 30 grudnia 2009 r. jego synowi J. U. w momencie rozpoczęcia przez niego prowadzenia działalności gospodarczej.

Aneksem z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniono osobę najemcy wskazanej w umowie najmu na J. U.- syna powoda od dnia 26 marca 2010 r. Oświadczeniem z dnia 1 kwietnia 2010 r. W. U. oświadczył o rozwiązaniu umowy najmu z dnia 25 marca 2010 r.

Dowód:

- oświadczenie z dnia 17 lutego 2010 r., k. 63;

- aneks nr (...) z dnia 1 kwietnia 2010 r., k. 61;

- oświadczenie z dnia 1 kwietnia 2010r., k. 62.

Następnie na podstawie aneksu nr (...) do umowy z dnia 30 grudnia 2009 r., zawartym dnia 16 marca 2012 r. zmieniono treść umowy, wpisując w miejsce najemcy ponownie W. U., zamiast J. U. w związku z przekazaniem prawa najmu z dniem 1 marca 2012 r.

Aneksem nr (...) z dnia 31 października 2012 r. zmieniono cel, na który przedmiot umowy najmu został oddany w używanie tj. wpisano działalność- pralnia samoobsługowa. Nadto zmieniono czynsz najmu, który został ustalony na kwotę 215,46 zł zgodnie z protokołem z negocjacji, które odbyły się dnia 30 października 2012 r.

Dowód:

- aneks nr (...) z dnia 16 marca 2012 r., k. 91;

-aneks nr (...) z dnia 31 października 2012 r., k.58;

- protokół z negocjacji, k. 59-60.

Powód w celu przystosowania przedmiotu najmu do możliwości prowadzenia w nim pralni powód przeprowadził w nim prace remontowe, polegające na pogłębieniu pomieszczenia do wysokości 2,14 m, wykonaniu izolacji podposadzkowej, położeniu nowych tynków, malowaniu, wymiany części płytek i wymianie drzwi. Mimo to wskazane pomieszczenia ze względu na wysokość 2,14 m oraz brak wentylacji w ogóle nie nadają się na pobyt ludzi. Wartość robót powoda wynosiła 14670,77 zł.

Dowód:

- podanie z dnia 18 marca 2010 r., k.173;

- faktury k. 14-39

- opinia biegłej T. W. k. 198-217 i 229-230

- zeznania J. U. k. 157-158

- zeznania T. U. k. 159-160

- zeznania I. M. k. 161

- zeznania M. S. k. 162-163

- zeznania W. K. k. 165

- przesłuchanie W. U. ki. 167-168

Dnia 30 marca 2012 r. na skutek przeprowadzonej inwentaryzacji przewodów kominowych stwierdzono brak przewodów dymowych, 7 przewodów spalinowo-grzewczych oraz 15 przewodów wentylacyjnych i wodnych.

Dnia 5 lutego 2013 r. sporządzono kolejną opinię stanu przewodów wentylacyjnych i kominowych, która wykazała, iż należy zabezpieczyć przewody po dymowe wkładami kominowymi.

Dowód:

- protokół inwentaryzacji, k. 45-47;

- opinia nr (...) , k. 43-44;

-zeznania M. B. k. 163

Dnia 4 stycznia 2013 r. w notatce służbowej sporządzonej przez pracowników pozwanej stwierdzono, że w wynajętym lokalu brak jest prawidłowo działającej wentylacji tj. brak jest otworów nawiewnych oraz wywiewnych umożliwiających grawitacyjną wymianę powietrza, jak również brak jest urządzeń mechanicznych zapewniających działalnie wentylacji. Wobec powyższego poinformowano najemcę o konieczności zaprojektowania i wykonania prawidłowej wentylacji oraz odprowadzenia pary wodnej względem prowadzonej działalności.

Dowód:

- notatka służbowa z dnia 4 stycznia 2013 r., k. 89.

Decyzją z dnia 30 grudnia 2013 r. ubezpieczyciel odmówił powodowi wypłaty odszkodowania z tytułu wykwitów wilgoci na ścianach wobec stwierdzenia, iż zawilgocenie nastąpiło w wyniku słabej izolacji przeciwwilgociowej.

Dowód:

- decyzja (...) z dnia 30 grudnia 2013 r., k. 57

Pismem z dnia 7 kwietnia 2014 r. powód wezwał Gminę M. S. jako wynajmującego do usunięcia usterek w lokalu użytkowym będącym przedmiotem najmu. Powód wskazał, iż pomimo wykonania szeregu prac remontowych, osuszania i konserwacji murów na większości ścian występuje wilgoć, wykwity soli oraz grzyb. W przedłożonej opinii rzeczoznawcy stwierdzono nasiąkania kapilarów przez uszkodzoną izolacje pozioma budynku. Wobec powyższego odmówił zapłaty czynszu do czasu usunięcia usterek.

Dowód:

- pismo z dnia 7 kwietnia 2014 r., k. 54;

Pomimo wezwania pozwanej do usunięcia usterek, usterki nie zostały usunięte. Wobec czego pismem z dnia 25 października 2014 r. pełnomocnik powoda oświadczył o wypowiedzeniu umowy najmu i wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 24 158,22 zł.

Decyzją z dnia 28 października 2014 r. pozwana rozwiązała zawarta z powodem umowę najmu.

Dowód:

- pismo z wezwaniem do zapłaty z dnia 25 października 2014 r., k.49-51;

- decyzja z dnia 28 października 2014 r., k.48;

Pismem z dnia 17 listopada 2014 r. pełnomocnik powoda uzasadnił ponownie przyczyny rozwiązania umowy najmu. Pismem z dnia 9 stycznia 2014 r. pozwana wezwała pełnomocnika powoda do przesłania kosztorysu wykonanych prac remontowych celem ustosunkowania się i rozpoznania żądania zwrotu poniesionych nakładów.

Pismem z dnia 21 stycznia 2015 r. pełnomocnik powoda wskazała na część faktur VAT potwierdzających poniesione przez powoda nakładu oraz wskazał, iż po uzyskaniu dodatkowych dokumentów w postaci akt szkodowych nadeśle je w późniejszym terminie.

Dowód:

- pismo z dnia 17 listopada 2014 r. k. 52-53;

- pismo z dnia 9 stycznia 2015 r., k. 42;

- pismo z dnia 12 stycznia 2015 r., k.40;

Pismem z dnia 29 kwietnia 2015 r. pozwana poinformowała pełnomocnika powoda iż do dnia sporządzenia pisma nie wpłynął kosztorys ani wskazane dokumenty wobec czego pozwana nie może ustosunkować się do żądania powoda.

Dowód:

- pismo z dnia 29 kwietnia 2015 r., k. 92;

Przedmiot najmu nie spełnia wymogów samodzielnego lokalu. Ze względu na zbyt niską wysokość (2,14 m) i brak wentylacji nie nadaje się też na pobyt ludzi i nie może być wykorzystywany na jakąkolwiek działalność gospodarczą. Brak wentylacji, gdzie powietrze doprowadzone jest w dolne części i odprowadzane grawitacyjnie górą, powoduje że występuje ogromna zawilgocenie i zagrzybienie, które całkowicie zdegradowało prace które powód wykonał.

Dowód:

- opinia biegłej T. W. k. 198-217 i 229-230

- zeznania J. U. k. 157-158

- zeznania H. S. k. 160

- zeznania I. M. k. 161

- zeznania M. S. k. 162-163

- zeznania W. K. k. 165

- przesłuchanie W. U. ki. 167-168

Sąd zważył, co następuje

Po przeprowadzeniu całego postępowania dowodowego, a zwłaszcza po opinii biegłej Sad uznał że powództwo jest niezasadne i jako takie podlega oddaleniu.

Stan faktyczny został określony na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań ww. świadków przesłuchania powoda i opinii biegłej T. W.. Zdecydowana większość ustaleń nie była przedmiotem kontrowersji. Fakt zawarcia umowy był bezsporny, bezspornie też powód wykonał w nim prace dążące do dostosowania go do potrzeb zakładanej przez niego pralni. Spór co do wartości tych prac rozwiała opinia biegłej, również opinia ta wskazała parametru przedmiotu najmu, co też miało istotny wpływ na końcowy wynik sprawy. Zarzuty jakie pojawiały się do pisemnej opinii biegłej zostały wyjaśnione w opinii ustnej Wszystkim tym dowodom Sąd dał wiarę. Spór nie dotyczył w zasadzie ustaleń faktycznych, ale określenia czy powód w ogóle może domagać się zwrotu nakładów poczynionych na ów lokal.

W pierwszy rzędzie zawraca uwagę regulacja, zawarta w § 1 ust. 5 umowy z dnia 30 grudnia 2009 r., zgodnie z którą najemca oświadczył, iż stan techniczny przedmiotu najmu i znajdujących się w nim urządzeń jest mu znany i zrzeka się względem wynajmującego wszelkich roszczeń z tytułu wad przedmiotu najmu. Kolejno zgodnie z § 8 ust. 3 umowy wszelkie koszty dostosowania przedmiotu najmu do prowadzonej lub planowane działalności gospodarczej obciążają najemcę, bez obowiązku zwrotu ich równowartości. Wynajmującego obciążały tylko nakłady na przedmiot najmu w zakresie prac budowlanych związanych z utrzymaniem w należytym stanie elementów konstrukcyjnych przedmiotu najmu w szczególności fundamentów, ścian nośnych, stropów, słupów, belek i konstrukcji dachu.

Umownie więc wynajmujący zagwarantował sobie brak możliwości dochodzenia przez najemcę zwrotu nakładów. Za utrzymaniem obowiązywania tego postanowienia umownego przemawia fakt, że powód jest przedsiębiorcą i wymagać można od niego umiejętności właściwego zaplanowania inwestycji, zorientowania się w stanie technicznym przedmiotu najmu oraz możliwości jego adaptacji na zakładane potrzeby. Takie stanowisko wzmacnia art. 355 §§ 1 i 2 k.c. zgodnie z którym Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Już powyższe jest podstawą do oddalenia powództwa – nawet wobec ustalenia że lokal nie nadaje się do adaptacji związanej z pobytem w nim ludzi. Jednakowoż Sad analizował czy takie postanowieniem umowne nie jest nadużyciem prawa i nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, co powodowałby jego nieważność (art. 58 § 2 k.c.). W tym celu Sąd przeprowadził postępowanie mające na celu określenia zakresu przeprowadzonych przez powoda prac oraz ich obecnego stanu. Nie byłaby do zaakceptowania sytuacja, gdy wynajmujący kosztem najemcy doznaje bardzo istotnego wzbogacenia. Ze względu na zawodowy charakter działalności powoda aby dojść do takiej konstatacji konieczne byłoby ustalenie rażącej dysproporcji sytuacji stron. Z opinii biegłej wynika, że wartość prac powoda wyniosła 14670,77 zł, a więc około 60% deklarowanych w pozwie kosztów. Z opinii tej wynika, że nakłady te nie doprowadziły nawet w dniu ich wykonania do stanu umożliwiającego prowadzenia tam działalności gospodarczej związanej z pobytem ludzi. Biegła T. W. zwróciła uwagę na dwa aspekty – powód pogłębił lokal osiągając wysokość tylko 2,14 m i zejście poniżej tego poziomu byłoby zagrożeniem dla konstrukcji całego budynku, nadto brak w nim właściwej wentylacji. Ta kwestia powoduje że lokal (w znaczeniu potocznym, a nie w rozumieniu ustawy o własności lokali) nie nadaje się na pobyt ludzi. Wynika to z §§ 4, 72 i 147 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz.U. z 2015 poz. 1422). Powód musiał mieć świadomość zbyt niskiej wysokości lokalu i braku wentylacji i koniczności poniesienia nawet bardzo znacznych nakładów na doprowadzenia lokalu do stanu umożliwiającego pobyt w nim ludzi. O ile powód maksymalnie obniżył poziom posadzki, co i tak nie doprowadziło do osiągniecia wymaganych 2,5 m, to w ogóle nie rozwiązał kwestii braku wentylacji. Z tego powodu uznać należy, że nie zaadoptował on lokalu na potrzeby prowadzanej działalności. Skoro powód zdawał sobie sprawę z konieczności dostosowania lokalu i tego nie uczynił, odpada możliwość uznania § 1 ust. 5 i § 8 ust. 2 umowy za nieważne. Hipotetycznie tylko w przypadku braku dalszego obniżenia posadzki (co było niemożliwe i o czym wynajmujący powinien wiedzieć), można byłoby rozważać kwestie nieważności ww. postanowień umownych. Brak jednak urządzenia właściwej wentylacji powodował degradację przeprowadzonych prac. Ze względu na ogromne zawilgocenie i zgrzybienie stwierdzić należy że nakłady te są całkowicie zużyte i ich obecna wartość wynosi 0. Brak i z tego powodu podstaw do eliminacji postanowień umownych wykluczających możliwość domagania się zwrotu kosztów poczynionych nakładów, co skutkowało oddaleniem powództwa.

Niezależnie od powyższego Sąd nie znalazł też podstawy prawnej do hipotetycznego uwzględnienia powództwa, na wypadek uznania nie obowiązywania zastrzeżenia umownego wykluczającego zwrot kosztów nakładów.

Na podstawi pozwu na czoło wykuwają się roszczenia uzupełniające. P. odwołuje się do nich pośrednio – przez odniesienie się do kwestii przedawnienia takich roszczeń. Zgodnie z art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

Pierwsze zdanie cytowanego przepisu odnosi się do nakładów koniecznych, czyli takich które zostały wydatkowane na utrzymanie określonej substancji rzeczy. Nakłady poczynione przez powoda nie miały takiego charakteru, ponieważ miały na celu dostosowania pomieszczeń do planowanej działalności gospodarczej – ich dotyczy kolejne zdanie z art. 226 § 1 k.c., a zgodnie z nim ich zwrotu może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Zgodne z ustaleniami sądu nie mają one żadnej wartości, ponieważ ani nie doprowadziły do zakładanego stanu gdzie będzie możliwy pobyt ludzi (od strony funkcjonalnej lokal się w ogóle nie zmienił), a nadto w związku z zawilgoceniem i zagrzybieniem uległy one całkowitej degradacji. Sąd nie znajduje podstaw żądania powoda w przepisach dotyczących najmu. Także nie ma mozaiści domagania się zapłaty na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ponieważ pozwana ani nie uzyskała jakiejkolwiek korzyści majątkowej, ani też te nakłady w czasie ich czynienia nie były bez podstawy prawnej. Wreszcie brak też podstaw domagania się zapłaty na gruncie przepisów o czynach niedozwolonych. Nie ma żadnego materiału pozwalającego na przepisanie pozwanej wyrządzenia szkody powodowi i to z ze swej winy.

Konkludując powództwo podlegało oddaleniu

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Art. 98 § 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te, zgodnie z treścią art. 98 § 3 k.p.c. składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego, którego wysokość ustalono na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity z 2013 roku poz. 490) na kwotę 2400 złotych oraz przypadająca na pozwaną zaliczka na opinię biegłej w kwocie 1202,97 zł.

O zwrocie kosztów sądowych stronom, orzeczono na podstawia art. 84 ust. 2 u.k.s.c.. Koszty sądowe zostały wygenerowane na poziomie 2405,94 zł i w całości były to koszty opinii biegłej (298,41 zł + 1908,34 zł + 199,19 zł). Zostały one pokryte z zaliczek wpłaconych przez strony po 1500 zł. Do zwrotu zostało więc po 297,03 zł.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

4.  (...)