Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

UZASADNIENIE

Powód W. T. wniósł przeciwko pozwanej (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o zapłatę kwoty 2250,43 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 25 sierpnia 2022 r. do dnia zapłaty oraz o zasadzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), sprzedawcą którego była (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S., która udzieliła rękojmi za wady fizyczne lokalu. W dniu 9 listopada 2021 r. pozwana poinformowała powoda o zgłoszeniu otrzymanym od lokatora piętro niżej, o zalaniu lokalu, z lokalu powoda, wobec czego powód podjął kroki w celu ustalenia przyczyny zalania, zrywając kafelki w łazience. Po demontażu glazury ujawniono, że przeciek powstał w części wspólnej nieruchomości. Powód dokonał zgłoszenia szkody ubezpieczycielowi, który odmówił przyjęcia odpowiedzialności wobec czego dochodzi spełnienia roszczenia od pozwanej jako odpowiedzialnej za nakazanie powodowi demontażu łazienki, czemu pozwana zaprzeczyła.

Nakazem zapłaty z dnia 16 czerwca 2023 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

W przepisanym terminie pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Zakwestionowała aby naruszyła ustawowe obowiązki zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną, podniosła zarzut braku związku przyczynowego między działaniem lub zaniechaniem pozwanej, a powstałą szkodą, niezawinienia w działaniu lub zaniechaniu, a także zakwestionowała roszczenie powoda co do zasady jak i wysokości. Pozwana podniosła, że decyzja o skuciu kafli w odpowiedzi na informację o zalaniu lokalu znajdującego się pod lokalem powoda podjął wyłącznie powód wraz z pracownikiem. Nadto powód nie zapoznał pozwanej ze stanem instalacji znajdującej się w jego lokalu.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 3 grudnia 2021 r. powód W. T. nabył od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S., w wykonaniu umowy deweloperskiej, własność lokalu mieszkalnego nr (...), położonego przy ul. (...) w S.. Zarząd nieruchomością wspólną sprawowała pozwana.

Zgodnie z §1 ust. 1 pozwana udzieliła powodowi gwarancji, której terminy wynosił trzy lata na roboty konstrukcyjne w budynku, dwa lata na posadzki i dojścia w częściach wspólnych budynku oraz jeden rok na roboty instalacyjne i wykończeniowe w częściach wspólnych budynku, licząc od 14 kwietnia 2021 r.; dwa lata na posadzki i dojścia w lokalu mieszkalnym oraz jeden rok na roboty instalacyjne i wykończeniowe w lokalu mieszkalnym, licząc od dnia podpisania miedzy stronami protokołu technicznego odbioru.

Przedmiotowy lokal został wydany powodowi w posiadanie w dniu 13 listopada 2020 r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i z tym dniem przeszły na powódkę wszelkie prawa, korzyści i ciężary związane z lokalem.

Bezsporne, a nadto dowód:

- umowa rep. A nr 9446/2021 k. 17-21;

- plan lokalu k. 22-23;

- wydruk KW k. 15-16;

- polisa (...) k. 59-60.

W listopadzie 2021r. właściciel mieszkania przy ul. (...) – D. R. - poinformował pozwaną, że na suficie w jego łazience znajduje się przeciek, który pochodzi z mieszkania znajdującego się nad nim, a należącego do powoda.

Dnia 9 listopada 2021 r. pozwana wiadomością mailową poinformowała powoda o otrzymanym zgłoszeniu, od lokatora piętro niżej, o powstałym zalaniu z lokalu powoda, wskazując dane kontaktowe do D. R..

Powód skontaktował się z D. R. i wspólnie dokonali oględzin miejsca zalania jego mieszkania, jak i łazienki u powoda. Potwierdzili, że istnieje przeciek w mieszkaniu poniżej, lecz nie było śladów przecieku w mieszkaniu powoda.

Dowód:

- wiadomość e-mail k. 24;

- zeznania świadka D. R. k. 107;

- zeznania świadka K. K. k. 107-108;

- zeznania świadka K. M. k. 108-109;

- zeznania świadka T. P. k. 109;

- zeznania W. T. k. 110;

- zeznania N. S. k. 110.

W związku ze zgłoszonym zalaniem, powód zlecił wykonawcy robót w swoim mieszkaniu - K. M. - poszukiwanie miejsca wycieku. K. M. udał się do zalewanego mieszkania i również stwierdził, że istnieje przeciek wskazujący na źródło znajdujące się w mieszkaniu powoda.

Wówczas pracownik powoda rozpoczął rozkuwanie płytek w łazience powoda w miejscu nad przeciekiem, jednak nie znalazł tam śladów wycieku wody. Mimo to pracownik demontował koleje kafle chcąc znaleźć wyciek. W tym celu założył również na instalację wodną powoda manometr, lecz nie ustalił zmniejszonego ciśnienia wody.

Po dokonanych ustaleniach i zdjęciu płytek, K. M. skontaktował się z pracownikiem pozwanej – T. P., informując, że w lokalu powoda nie ma wycieku wody.

Dowód:

- dokumentacja fotograficzna k. 73-77;

- zeznania świadka K. M. k. 108-109;

- zeznania W. T. k. 110.

Wiadomościami SMS z dnia 12 i 17 listopada 2021 r. pozwana zwróciła się o nadesłanie zdjęć uszkodzonej instalacji w lokalu powoda.

Dowód:

- korespondencja SMS k. 25.

Pozwana poinformowała o wydarzeniu wykonawcę instalacji wodnej w budynku, który również dokonał oględzin mieszkania powoda. Ostatecznie K. M. założył na zewnętrznej instalacji wodnej, znajdującej się w szachcie na korytarzu budynku i ustalił, że jest ciśnienie wody jest tam niższe. Następnie zauważył, że przy wodomierzu na klatce schodowej znajduje się nieszczelność, a woda spływa po otulinie. Wówczas wykonawcy pozwanej dokonali wymiany uszczelki wodomierza na korytarzu budynku.

Dowód:

- zeznania świadka K. K. k. 107-108;

- zeznania świadka K. M. k. 108-109;

- zeznania świadka T. P. k. 109.

Wiadomością e-mail z dnia 24 listopada 2021 r. pozwana poinformowała powoda o usunięciu przyczyny awarii- wymianie uszczelki w szafce z licznikami na korytarzu.

Wiadomością e-mail z tego samego dnia pozwana zwróciła się do powoda o nadesłanie zdjęć łazienki i zbitych płytk, wskazując na możliwość „podciągnięcia” szkody powoda pod ubezpieczenie.

Dowód:

- korespondencja e-mail k. 26-27;

- zeznania świadka T. P. k. 109.

Wiadomością e-mail z dnia 9 grudnia 2021 r. pozwana wskazała, że mimo próśb i monitów w dalszym ciągu nie otrzymała dokumentacji zdjęciowej co uniemożliwia wszczęcie procedury odszkodowawczej.

Dowód:

- korespondencja e-mail k. 61.

Dnia 15 grudnia 2021 r. Przedsiębiorstwo-Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wystawiła na rzecz powoda fakturę VAT nr (...) na kwotę 90,43 zł brutto, tytułem sprzedaży glazury.

Powód uiścił należność przelewem z dnia 13 stycznia 2022 r.

Dowód:

- faktura VAT k. 32;

- potwierdzenie przelewu k. 33.

Wiadomością e-mail z dnia 23 grudnia 2021 r. pozwana wskazała numer polisy ubezpieczeniowej, wskazując na konieczność zgłoszenia szkody przez poszkodowanego.

W odpowiedzi powód wskazał, że szkoda nie nastąpiła w jego majątku, tylko na polecenie pozwanej zlecił wykonanie rozbiórki łazienki i nie chce indywidualnie „przepychać” się z ubezpieczycielem.

Dowód:

- korespondencja e-mail k. 28-29.

Wiadomością e-mail z dnia 27 grudnia 2021 r. pozwana podniosła, że szkoda powstała również w majątku powoda w związku z poszukiwaniami usterki, oferując pomoc brokera ubezpieczeniowego.

Dowód:

- wiadomość e-mail z dnia 27 grudnia 2021 r. k. 29.

Dnia 31 grudnia 2021 r. K. M. wystawił na rzecz powoda fakturę VAT nr (...) na kwotę 2160 zł brutto, tytułem szukania miejsca wycieku wody oraz naprawy zniszczeń z tym związanych w mieszkaniu przy ul. (...) w S. z terminem płatności do dnia 30 stycznia 2022 r.

Powód uiścił należność z faktury VAT w dniu 13 stycznia 2022 r.

Dowód:

- faktura VAT k. 30;

- potwierdzenie przelewu k. 31.

Pismem z dnia 14 stycznia 2022 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty łącznej kwoty 2250,43 w terminie do dnia 28 stycznia 2022 r., tytułem rekompensaty poniesionej szkody.

Dowód:

- pismo z dnia 14 stycznia 2022 r. k. 34;

- dowód nadania k. 35;

- zeznania świadka K. K. k. 107-108.

Powód dokonał zgłoszenia szkody ubezpieczycielowi pozwanej- (...) spółce akcyjnej w W., który odmówił przyjęcia odpowiedzialności i wypłaty odszkodowania.

Dowód:

- decyzje (...) k. 36-41.

Wiadomością e-mail z dnia 16 kwietnia 2022 r. pozwana wskazała, że prosiła powoda aby skontaktował się z lokatorem zalanego mieszkania i nie zlecała demontowania kafli w łazience powoda, wobec czego roszczenie uznała za bezzasadne.

Dowód:

- korespondencja e-mail k. 42.

Pismem z dnia 10 sierpnia 2022 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty odszkodowania w kwocie 2250,43 zł wraz odsetkami w terminie do dnia 24 sierpnia 2022r.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2022 r. pozwana odmówiła zapłaty, kwestionując roszczenie powoda.

Dowód:

- pismo z dnia 10 sierpnia 2022 r. k. 43.

- pismo z dnia 29 sierpnia 2022 r. k. 44-45.

Koszty związane z poszukiwaniem źródła zalania wg cen z IV kwartału 2021 r. mogły wynieść 976,25 zł brutto (8 % Vat).

Koszty związane z przywróceniem lokalu powoda do stanu sprzed rozpoczęcia poszukiwania źródeł zalania wynoszą 235,02 zł brutto (wg st. pod. Vat 8% ).

Zakres prac niezbędnych do wykrycia przecieku obejmował oględziny, rozpoznanie, lokalizację, wykucie płytek z posadzki, usunięcie podłoża ceramicznego, usunięcie nieszczelnych elementów oraz wywóz i utylizacja materiałów.

Dowód:

- opinia biegłego M. T. k.128-138, 165-166, 174-179, 212-213.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powód upatrywał odpowiedzialności pozwanej w przepisach art. 568 kc – w zakresie rękojmi przy sprzedaży – art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali -
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. 2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Ostatecznie powód wskazywała na treść art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami - (...) nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W sprawie nie było sporne istnienie zalania w lokalu położonym poniżej mieszkania powoda, poszukiwanie źródeł zalania przez powoda, rozkucie niektórych kafli w łazience powoda, odnalezienie źródła wycieku przez pracownika powoda w częściach wspólnych budynku.

Spór dotyczył odpowiedzialności pozwanej za koszty poniesione przez powoda na poszukiwanie źródeł wycieku i usuwanie skutków tego poszukiwania oraz wysokości szkody poniesionej przez powoda.

Skoro w sprawie powód upatrywał odpowiedzialności pozwanej w jej zaniechaniu sprawdzenia źródła przecieku oraz zawiadomieniu powoda o otrzymanym zgłoszeniu od sąsiada, to należało w pierwszej kolejności ustalić czy pozwana miała obowiązek poszukiwania źródła zalania i czy istotnie obowiązkowi nie uczyniła zadość. W pierwszej kolejności z pewnością podstawą prawna odpowiedzialności nie mógł być art. 568 kc - sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po pierwsze w chwili szkody powód był posiadaczem lokalu, a nie jego właścicielem, tj. między stronami nie została jeszcze zawarta umowa sprzedaży, tym samym nie mogła mieć zastosowania rękojmia przy sprzedaży. Po drugie powód bowiem ani nie poniósł szkody w wyniku zalania z części wspólnych lokalu, ani w wyniku jakiejkolwiek innej wady sprzedanego lokalu. Szkodę taką mógł ponieść D. R., którego mieszkanie zostało zalane z uwagi na wadliwy montaż wodomierza w budynku. Lokal zaś powoda nie posiadał wad które spowodowałyby szkodę w jego majątku.

Tym samym odpowiedzialność pozwanej mogła wynikać ze sprawowanej przez nią funkcji zarządcy nieruchomości. Istotnie z treści art. art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki w tym m.in. bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości oraz utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdaniem sądu w okolicznościach sprawy nie sposób jednak pozwanej zarzucić, że swoimi działaniami nie zapewniła właściwej eksploatacji czy utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Trzeba zaznaczyć, że sporna nieruchomość stanowiła budynek nowo wybudowany, który w styczniu 2021r. uzyskał decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru B. o braku sprzeciwu co do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Trudno więc uznać, że do przecieku doszło na skutek zaniedbań w utrzymaniu stanu technicznego budynku, czy też jego urządzeń. Oczywistym jest, że instalacje wodne czy elektryczne w nowym budynku nie wymagają konserwacji już kilka miesięcy po oddaniu budynku do eksploatacji. Niewątpliwie więc wyciek z uszczelki wodomierza stanowił awarię nie mającą związku z niewłaściwym utrzymaniem nieruchomości.

Nadto ani ww. przepis, ani żaden inny nie regulowały procedury postępowania zarządcy w sytuacji zgłoszenia awarii w lokalu stanowiącym odrębną własność. Pozwana uzyskując informację o przecieku w mieszkaniu poniżej powoda, wiadomością z dnia 09 listopada 2021r. poinformowała powoda o otrzymanym zgłoszeniu zalania i podała dane kontaktowe do zgłaszającego zalanie właściciela. Z zaoferowanych przez powoda dowodów nie wynikało, aby pozwana zobowiązywała go do podejmowania działań polegających na demontażu zabudowy łazienki czy podejmowaniu jakichkolwiek innych szczególnych działań. Co więcej jak wynikało z zeznań K. M. – pracownika powódki – po oględzinach zalanego mieszkania, również on stwierdził, że „wyglądało to tak jakby zaciek rzeczywiście był od pana W.” (k. 108). Podobnie zeznawał D. R., a nawet sam przedstawiciel powódki, wskazując, że widział plamę na suficie sąsiedniego mieszkania. Na chwilę uzyskania informacji o przecieku istniało więc największe prawdopodobieństwo, że źródło wody znajduje się w mieszkaniu powoda.

Co jednak zasadnicze to powód na skutek samodzielnej decyzji, znajdującej jednak oparcie w art. 13 o własności lokali, podjął decyzję o zdjęciu części ułożonych już w jego łazience płytek. Jak wynika bowiem z treści art. 13 ww. ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Podobnie zresztą art. 260 kc nakładał obowiązki utrzymania użytkowanej rzeczy przez użytkownika, a nadto taki sam zakres obowiązków ciążył na powódce jako posiadaczu samoistnym zgodnie z treścią umowy (k. 20). Powód więc chcąc znaleźć źródło wycieku, które nawet według wiedzy zatrudnionego przez niego pracownika, prawdopodobnie znajdowało się w jego łazience, podjął autonomiczną decyzję o skuciu części kafli. Świadek K. M., jak i sam powód W. T., przyznali, że z pozwanym zarządcą skontaktowali się dopiero po skuciu płytek i ustaleniu, że przeciek nie pochodzi z jego mieszkania. Wówczas pozwana zawiadomiła wykonawcę instalacji o przecieku. Wykonawca stawił się w budynku i podjął nawet kontakt z K. M., próbując ustalić źródło wycieku (k. 108). Ostatecznie pracownik powoda, po założeniu manometru na zewnętrznej instalacji, ustalił miejsce wycieku, zaś pracownicy pozwanej usunęli awarię, wymieniają uszczelkę przy wodomierzu.

Skoro więc pozwana po uzyskaniu informacji, że przeciek nie znajduje się w lokalu powoda, podjęła kroki celem odnalezienia i usunięcia awarii, wzywając wykonawców instalacji, którzy ostatecznie naprawił nieszczelność, nie sposób uznać, że pozwana zaniechała swoich obowiązków. To zaś, że pozwana od razu po zgłoszeniu zalewania mieszkania D. R. nie rozpoczęła samodzielnych poszukiwań, nie mogło być uznane za zaniechanie jej obowiązków, skoro na tamtą chwilę wszystkie zainteresowane strony przypuszczały, że istotnie wyciek znajduje się w lokalu powódki. W konsekwencji nie było związku przyczynowego miedzy działaniem/zaniechaniem pozwanej, a działaniem powódki i powstałymi z jej strony kosztami. Co więcej nawet gdyby hipotetycznie uznać, że pozwana miała obowiązek podjęcia niezwłocznych poszukiwań źródła wycieku, to jednocześnie taki sam obowiązek ciążył na powodzie. W chwili ujawnienia wycieku nikt nie znał bowiem jego źródła, ani powód (co do którego jednak istniało wówczas największe prawdopodobieństwo), ani pozwana, ani poszkodowany. Tym samym niezależnie nawet od działań pozwanej, powódka i tak musiała podjąć starania celem ustalenia stanu własnego lokalu. Skoro zaś w poszukiwaniu źródła awarii posunęła się do usunięcia płytek, to uczyniła to jedynie w ramach własnej woli i decyzji.

Jedynie więc na marginesie należało wskazać, że jak wynikało z opinii biegłego nakład i koszt pracy związany z poszukiwaniem usterki należało ustalić na kwotę 903,93 zł netto, 976,25 zł brutto. Jak wynikało bowiem z kalkulacji biegłego do kwoty tej doliczył on również 361,90 zł – tytułem „usunięcia nieszczelności”. Tymczasem niesporne było, że ostatecznie nieszczelności została usunięta przez pozwaną – na jej zlecenie. Z tych samych przyczyn z kalkulacji biegłego należało usunąć kwotę 1257,24 zł netto, 1 357,82 zł brutto – jaka biegły ustalił jako koszt „prace naprawcze w zakresie instalacji sanitarnej” (k. 137). Tym samym koszt robót naprawczych mógł wynosić 235,02 zł. Łącznie więc ewentualny zasadny koszty prac związanych z oszukiwaniem usterki i przywróceniem łazienki do stanu sprzed poszukiwań mógł wynieść 1 211,27 zł.

Konsekwencją rozstrzygnięcia w pkt I wyroku było orzeczenie o kosztach zawarte w pkt II. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu, znajduje podstawę prawną w art. 98 § 1 k.p.c. i 98 §1 ¹ k.p.c. Powód przegrał sprawę w całości. Na koszty poniesione przez pozwaną składa się wynagrodzenie pełnomocnika 900 złotych.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)