Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

UZASADNIENIE

Powódka H. M. wniosła o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej D. 60-62 w S. kwoty 9 047,47 zł z odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwot: 1 312,58 zł od dnia 13 marca 2021 roku do dnia zapłaty, 6 245,18 zł od dnia 13 marca 2021 roku do dnia zapłaty, kwoty 1 189,71 zł od dnia wezwania pozwanej w dniu 2 marca 2021 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu. Powódka dochodzi od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej zwrotu wydatków poniesionych w związku z pracami adaptacyjnymi.

W dniu 19 października 2021 r. roku Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (sygn. akt XI GNc 1952/21).

Pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu, zaskarżając go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka H. M. wraz z mężem Z. M. (1) mieszka w lokalu nr (...) położonym w budynku wielorodzinnym przy ulicy (...) w S.. Powódka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej D. 60-62 w S.. Powódka postanowiła zaadaptować strych położony nad jej lokalem w tym samym budynku, na dwa lokale mieszkalne z przeznaczeniem dla członków jej rodziny. W tym celu zwróciła się do zarządu Wspólnoty o wyrażenie zgody na adaptację strychu w przedmiotowym budynku. Pismem z 20 grudnia 2017 r. zarządca wspólnoty T. P. Spółka z.o.o. wskazał warunki, jakie powódka powinna spełnić w celu wykonania adaptacji strychu w nieruchomości wspólnej na dwa lokale mieszkalne, w tym uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w drodze uchwał, uiścić kaucję 4000 zł na zabezpieczenie należytego wykonania umowy.

9 lutego 2018 roku H. i Z. M. (2) zawarli związek małżeński, w tym samym jeszcze roku zawarli umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Mąż powódki do 2020 roku prowadził działalność gospodarczą – ogólnobudowlaną w zakresie usług remontowych. To mąż powódki miał wykonywać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej roboty budowlane związane z adaptacją strychu.

Powódka i jej mąż znali stan techniczny dachu nad strychem przeznaczonym do adaptacji. Wspólnota wykonywała remont dachu etapami, w zależności od posiadanych funduszy raz po jednej, a raz po drugiej stronie budynku, ze względu na brak wystarczających środków pozwalających na kompleksowy remont całego dachu. Powódka z mężem wiedzieli, że remontem nie był objęty w całości dach na strychem przeznaczonym do adaptacji. Powódka liczyła na to, że pozwana w trakcie prac adaptacyjnych wykona remont na całości dachu nad strychem i że będzie ona mogła skorelować je z remontem.

14 lutego 2018 r. powódka uzyskała ekspertyzę techniczną w celu określenia możliwości adaptacji strychu na cele mieszkalne. Stwierdzono, że stan techniczny dachu jest średni, miejscami zły. Ujawniono nieszczelności przy okapie i brak ocieplenia zarówno dachu jak i stropu nad II piętrem, które powodują penetrację wilgoci i przemarzanie.

Uchwałą nr 6/2018 z dnia 14 marca 2018 Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na wykonanie adaptacji powierzchni strychowej z wykorzystaniem części wspólnych nieruchomości.

W listopadzie 2018 roku powódka uzyskała projekt budowlany zmiany sposobu użytkowania poddasza na dwa lokale mieszkalne, w którym określono zakres prac, jaki miała wykonać powódka, m.in. przebudowy konstrukcji dachu pod kątem wykonania okien połaciowych, zabezpieczenia przeciwwilgociowego i p.poż. odkrytych elementów konstrukcji stropu i więźby oraz ocieplenia połaci dachowych wełną i wzmocnienia istniejącej więźby dachowej. Projekt w zakresie dachu zawierał wycięcie krokwi pod okna połaciowe i wzmocnienia krokwi oraz rozwiązania w zakresie zabezpieczenia elementów więźby dachowej i belek stropowych. W ekspertyzie technicznej do tego projektu potwierdzono istniejący stan techniczny dachu oraz, że lokal po adaptacji może być przeznaczony na mieszkania.

Powódka uzyskała decyzję z dnia 23 lipca 2019 r. nr (...) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Powódka 25 września 2019 r. uiściła opłatę przyłączeniową 792,39 zł na rzecz (...) sp. z o.o. w związku z doprowadzeniem energii elektrycznej do projektowanych lokali. Podstawą było wykonanie przez powódkę przyłącza energetycznego do adaptowanego strychu.

Następnie w dniu 16 października 2019 r. powódka zawarła z pozwaną umowę o adaptację części wspólnych, na mocy której pozwana wspólnota mieszkaniowa przekazała powódce strych o powierzchni ok. 71,25 m ² w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w S. do adaptacji na cele mieszkalne (§ 1 ust. 1). Powódka zobowiązała się wykonać własnym staraniem i na własny koszt prace adaptacyjne zgodnie z dokumentacją techniczną, zatwierdzoną przez właściwy organ nadzoru budowlanego (§ 2). Z ramienia powódki obowiązki kierownika budowy pełnił B. I. (§ 3). Powódka zobowiązała się wykonać roboty budowlane i instalacyjne zgodnie z zatwierdzonym projektem i pozwoleniem na budowę, a wszelkie zmiany i odstępstwa od projektu wymagały zgody pisemnej wspólnoty, a w przypadkach określonych w prawie budowlanym, zgody właściwego organu nadzoru budowlanego (§ 4).

Zgodnie z umową powódka zobowiązała się do właściwego zabezpieczenia materiałów budowlanych, na koszt własny bieżącego usuwania gruzu budowlanego powstałego w czasie prowadzenia robót oraz utrzymania porządku na klatce schodowej, na terenie posesji i w jej otoczeniu. Powódka zobowiązała się z chwilą przejęcia strychu do adaptacji do założenia odrębnego licznika i zawarcia umowy z Zakładem (...) na pobór energii elektrycznej.

Zgodnie z § 5 umowy po zakończeniu robót powódka zobowiązana była pisemnie zgłosić wspólnocie zaadaptowane lokale mieszkalne do odbioru technicznego. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy najmu lokali mieszkalnych w terminie 30 dni od daty zakończenia komisyjnego odbioru wykonanej adaptacji.

Zgodnie z § 8 umowy powódkę obciążały m. in. koszty związane z opracowaniem projektu technicznego, kosztorysu wstępnego i ekspertyzy techniczno - budowlanej, jak również koszty związane z wynagrodzeniem kierownika budowy. Powódka ponosi też koszty związane z przebudową części strychu, koszty usunięcia przeszkód powstałych w związku z przebudową zarówno w innych lokalach jak również w pomieszczeniach wspólnych budynku.

Powódka do dnia przekazania placu budowy zobowiązała się ubezpieczyć przedmiot umowy od ognia, wody i innych zdarzeń losowych na sumę ubezpieczenia nie niższą niż 1.100.000 zł i przedłożyć polisę ubezpieczeniową do wglądu zarządu najpóźniej w dniu podpisania umowy (ust 2).

Powódka przed przekazaniem placu budowy wpłaciła kaucję gwarancyjną na konto wspólnoty w kwocie 4000 zł.

W § 11 umowy zapisano, że powódka w przypadku odstąpienia od umowy z własnej winy nie nabywa praw do zwrotu poniesionych nakładów (ust. 1), natomiast w przypadku odstąpienia od umowy z winy wspólnoty powódka nabywa prawo do zwrotu poniesionych nakładów w wysokości ustalonej przez rzeczoznawcę (ust. 2).

Termin rozpoczęcia adaptacji wyznaczono na dzień 16 października 2019 r., a termin zakończenia na 15 października 2020 r.

Również w dniu 16 października 2019 r. powódka zawarta umowę, na mocy której zleciła Towarzystwu Budownictwa (...) sp. z o.o. w S. za wynagrodzeniem dokonanie czynności niezbędnych do wykonania przez powódkę adaptacji strychu położonego w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej D. 60,62 o powierzchni 71,25 m ².

Powódka opłaciła składkę w kwocie 1312,58 zł ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC) Z. M. (1) w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą usług remontowych, do sumy gwarancyjnej 1.100.000 zł na okres ubezpieczenia od 5 lutego 2019 do 4 lutego 2020 r.

14 listopada 2019 r. wspólnota przekazała powódce strych do adaptacji, wskazując w protokole, że remont dachu na części powierzchni wykonano w 2019 r. – stan dobry. Powódka załączyła dowód wpłaty kaucji oraz polisę ubezpieczeniową.

Dowód:

- pismo T. P. Spółka z.o.o. z dnia 20 grudnia 2017 r. k.68-69,

- ekspertyza stanu technicznego budynku k.16-25,

- projekt zmiany sposobu użytkowania poddasza na dwa lokale mieszkalne, sporządzonego na zlecenie powódki przez mgr inż. D. S. k.70-80,

- uchwała o powierzenie zarządu k.6,

- uchwała Wspólnoty nr 6/2018 z dnia 14.03.2018 r. k.66,

- wydruk z (...) dot. Z. M. (1) k.89,

- polisa OC dot. Z. M. (1) k.30,

- decyzja z dnia 23.07.2019 r. nr (...) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę k.81-83,

- faktura VAT z 25 września 2019 r. k.33,

- umowa o adaptację strych k.10-11v,

- umowa o wykonanie adaptacji k.12-12v,

- protokół przekazania k.13, 84,

- zeznania świadka Z. M. (1) k.122-125,

- zeznania powódki k.125-127.

Powódka wstrzymywała się z rozpoczęciem prac, aż pozwana wykona remont całej powierzchni dachu w budynku nad strychem przeznaczonym do adaptacji tak, że będzie ona mogła skorelować prace adaptacyjne z remontem. Wspólnota wykonywała remont dachu etapami ze względu na brak zgromadzonych środków.

Uchwałą z 27 lutego 2020 r. wspólnota podjęła uchwałę w zakresie remontu dachu do kwoty 20.0000 zł, w tym ostatni element dachu od strony ulicy, a pozostałą kwotę nad lokalem komunalnym nad klatka nr 60.

Pismem z dnia 10 czerwca 2020 r. pozwana informowała powódkę o braku środków na prace dekarskie, które mogą być wykonane przez inwestora adaptacji strychu z możliwością rozliczenia pac przy sprzedaży lokali, wskazując, że wspólnota nie zobowiązywała się do wykonania remontu dachu nad powierzchnią strychu będącą przedmiotem adaptacji.

(...) sp. z o.o. wystawiła na powódkę notę z dnia 6 lipca 2020 r. na kwotę 243,81 zł z tytułu kary umownej za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy z tytułu przyłączenia do sieci.

Pismem datowanym na 6 października 2020 roku powódka zwróciła się do pozwanej o przedłużenie na okres 12 miesięcy umowy z 16 października 2019 r. o adaptację, motywując prośbę wyremontowaniem tylko części dachu, niemożnością postawienia ścianek działowych, instalacji oraz panująca pandemią C..

Powódka 7 października 2020 r. zakupiła płyty (...) na kwotę 6.245,18 zł z przeznaczeniem do projektowanych lokali, których nie zamontowała i obecnie znajdują się one w przydomowym ogródku powódki.

Aneksem z dnia 11 grudnia 2020 r. na skutek prośby powódki wspólnota przedłużyła termin na wykonanie adaptacji do dnia 15 października 2021 r.

Dowód:

- uchwała nr 5/2020 z dnia 27.02.2020 r. k.67,

- nota k. 33,

- pismo pozwanej z dnia 10.06.2020 r. k.86

- pismo powódki z dnia 06.10.2020 r. k.85,

- faktura k.33v,

- aneks k.14,

- zeznania świadka Z. M. (1) k.122-125,

- zeznania powódki k.125-127.

Powódka nie przystąpiła do prac adaptacyjnych, m.in. z uwagi na zalegający na strychu śnieg.

Pozwana wskazywała powódce na bezzasadność twierdzeń o istnieniu po stronie wspólnoty zobowiązania do wykonania remontu dachu.

Pismem z dnia 25 stycznia 2021 r. zarządca wspólnoty podtrzymał swoje stanowisko w odpowiedzi na pismo powódki z dnia 19 stycznia 2021 r. , w którym powódka informowała wspólnotę o braku możliwości przeprowadzenia prac adaptacyjnych z powodu nieprzeprowadzenia prac dekarskich przez wspólnotę.

3 lutego 2021 r. powódka zwróciła się pisemnie do pozwanej o podanie daty rozpoczęcia remontu dachu nad strychem, informując, że na dachy zalega śnieg, pojawiły się nieszczelności, a powódka nie ma możliwości zakończenia prac adaptacyjnych.

Powódka następnie pismem z dnia 12 lutego 2021 r. odstąpiła od umowy o adaptację, wskazując na winę pozwanej - zły stan dachu, który uniemożliwia wykonanie adaptacji.

(...) sp. z o.o. wystawiła na powódkę notę z dnia 24 marca 2021 r. na kwotę 153,51 zł tytułem kary umownej za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyłączenia do sieci.

Dowód:

- zdjęcia k. 24-25;

- pismo pozwanej 25.01.2021 r. k.87,

- pismo powódki k.15

- oświadczenie o odstąpieniu od umowy k.26-26v,

- nota k. 32,

- zeznania świadka Z. M. (1) k.122-125,

- zeznania powódki k.125-127.

Pozwana kwestionowała istnienie podstaw do odstąpienia od umowy z winy Wspólnoty, podając, że faktyczną przyczyną odstąpienia przez powódkę od umowy było niezachowania terminów wykonania adaptacji i wezwała powódkę do przekazania strychu po uprzątnięciu placu budowy. Pozwana poinformowała powódkę o braku zwrotu kaucji gwarancyjnej i braku prawa do zwrotu poniesionych nakładów.

Powódka wezwała pozwaną do zwrotu kaucji gwarancyjnej w kwocie 4000 zł i zapłaty odszkodowania w kwotach: 1 312,58 zł tytułem ubezpieczenia i 6 245,18 zł z tytułu wydatków na płytę (...), która obecnie się jej nie przyda. Powódka przedłożyła pozwanej polisę OC dot. Z. M. (1) dotyczącą jego ubezpieczenia za okres od 5 lutego 2019 r. do 5 lutego 2020 r. Pozwana odmawiała zapłaty, powołując się na zapisy umowne i brak winy po stronie pozwanej jeśli chodzi o przyczynę wypowiedzenia umowy.

Ostatecznie pozwana zwróciła powódce kaucję 4000 zł.

Bezsporne, a nadto dowód:

- pismo powódki k.28,

- pismo (...) z dnia 18.02.2021 r. k.88,

- pismo pozwanej z dnia 17.03.2021 r. k.29,

- zeznania świadka Z. M. (1) k.122-125,

- zeznania powódki k.125-127.

Stan faktyczny w sprawie sąd ustalił na podstawie przywołanych dokumentów, których autentyczności strony nie kwestionowały częściowo wyprowadzając odmienne wnioski. Jako szczere i prawdziwe sąd ocenił zeznania przesłuchanego w sprawie świadka i powódki, czym innym jest natomiast ocena prawna faktów, o których oni zeznali.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się bezzasadne.

Powódka w związku z odstąpieniem od umowy na adaptację strychu z przyczyn, za które ponosi pozwana, na podstawie art. 494 § 1 k.c. wnosi o zwrot wydatków na ubezpieczenie, na zakup płyt (...) i kosztów związanych z podłączeniem do sieci energetycznej , w tym opłaconych na rzecz operatora not z tytułu kar umownych.

Stronie odstępującej od umowy wzajemnej na podstawie art. 494 § 1 k.c. przysługuje m.in. roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Zgodnie ze zd. drugim przywołanego przepisu strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W tym zakresie cyt. przepis odsyła do art. 471 k.c. zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Pozwana sprzeciwiając się roszczeniu powódki, zaprzeczyła, aby zaciągnęła zobowiązanie do wykonania remontu dachu na potrzeby prac adaptacyjnych powódki, jak też aby była wzywana przez powódkę do wykonania tego obowiązku w określonym terminie pod rygorem odstąpienia od umowy. Pozwana zaprzeczyła, aby powódka była uprawniona do odstąpienia do umowy o adaptację z winy pozwanej Wspólnoty. Pozwana zakwestionowała również, aby była zobowiązana do zwrotu kosztów żądanych przez powódkę, a także aby były to koszty związane z adaptacją. Pozwana zakwestionowała, aby powódka dokonała jakichkolwiek nakładów na powierzchnię strychu czy inne części wspólne.

W ocenie sądu powódka nie wykazała w niniejszym procesie, że odstąpienie od umowy z pozwaną nastąpiło z przyczyn leżących po stronie pozwanej, z jej winy. A to na powódce, która dochodzi roszczeń odszkodowawczych, spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie (art. 6 k.c.). Powódka wprawdzie nie zobowiązała się do remontu powierzchni dachu nad strychem, ale i do takiego remontu nie zobowiązała się pozwana wspólnota. Przy czym zły stan dachu i jego sukcesywne remonty z uwagi na brak środków były powódce znane przed zawarciem umowy o adaptację z pozwaną. Wynikało to nie tylko z własnych obserwacji powódki i jej męża, prowadzącego działalność ogólnobudowlaną, ale również z ekspertyzy technicznej strychu z lutego 2018 r. czy projektu budowalnego z listopada 2018 r. Przy czym zwraca uwagę, że projekt budowalny nie przewidywał remontu dachu, a ściślej - nie uzależniał rozpoczęcia prac adaptacyjnych od jego kompleksowego remontu nad powierzchnią projektowanych lokali. Powódka miała świadomość istniejącego stanu technicznego dachu, co przyznaje w pozwie. Mimo to, powódka na własne ryzyko zawarła umowę z pozwaną, nie mając pewności co do daty dokończenia remontu całego dachu i czekając na prace naprawcze, które w bliżej nieokreślonym czasie wykonać miała pozwana. Zakres i termin prac dekarskich nie wynikał natomiast ani z uchwał wspólnoty, ani z umowy z pozwaną, ani też z uchwały z 27 lutego 2020 r. Powódka nie wykazała również w ocenie sądu, że niewyremontowany na całej powierzchni dach nad strychem istotnie uniemożliwiał wykonanie prac adaptacyjnych. Jest to subiektywne, gołosłowne przekonanie powódki, czy jej męża. Nie wynika to natomiast z ekspertyzy technicznej i projektu budowalnego. Przyczyna odstąpienia od umowy z tego powodu nie została wykazana przez powódkę.

Powódka wprawdzie poniosła wydatki na płyty (...), ale pozostają one do dyspozycji powódki na jej posesji. Pozwana nie jest o nie wzbogacona. Powódka nie wykazała też, że pozwana ponosi winę za kary umowne, jakimi została obciążona powódka z tytułu nieprzyłączenia do sieci. Powódka opłaciła wprawdzie składkę OC jej męża, ale dotyczy ona ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Z. M. (1) z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. A więc za szkody, jakie ponosił jako przedsiębiorca w związku z wykonywaną wówczas działalnością remontową. Nie ma ona związku z ubezpieczeniem przedmiotu umowy przez powódkę.

Reasumując, w ocenie sądu pozwana wykazała, że przekazała powódce strych pod adaptację, co wynika z protokołu odbioru. Powódka znając zaś taki, a nie inny stan techniczny dachu i brak zobowiązania po stronie pozwanej do jego remontu, nie wykazała zaś, że odstąpienie od umowy nastąpiło z winy czy przyczyn leżących po stronie pozwanej, co uzasadniałoby uwzględnienie roszczeń odszkodowanych powódki.

Stąd powództwo oddalono (pkt I wyroku).

Na zasądzone na rzecz pozwanej koszty procesu (pkt II) jako wygrywającej sprawę (art. 98 k.p.c.) złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego w stawce minimalnej 1800 zł adekwatnie do w.p.s. oraz opłata skarbowa 17 zł.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)