Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2018 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie, III Wydział Cywilny, w składzie następującym:

Przewodniczący:	Asesor sądowy Alicja Przybylska
Protokolant:	Sekretarz sądowy Katarzyna Motylińska

po rozpoznaniu w dniu 15 października 2018 r. w Szczecinie

na rozprawie sprawy

z powództwa M. W.

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie

I.  ustala, że dokonane przez Gminę M. S. i zawarte w piśmie opatrzonym datą 23 listopada 2014 roku wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy Al. (...) w S., zawartej w dniu 29 marca 1995 roku, jest bezskuteczne, a tym samy, że umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy Al. (...) w S. istnieje i wiąże strony;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 995,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu; w tym kwotę 900,00 zł (dziewięćset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt III C 815/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 13 czerwca 2017 r. M. W. wniosła o ustalenie, że dokonane przez pozwaną Gminę M. S. i datowane na 23 listopada 2014 r. wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego przy Al. (...) w S., zawartej pomiędzy stronami 29 marca 1995 r. jest bezskuteczne w całości, a w konsekwencji ustalenie, że umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy Al. (...) w S. istnieje pomiędzy stornami i wiąże strony postępowania. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że od dnia 29 marca 1995 r. jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...), którego właścicielką jest pozwana. Powódka zamieszkuje w tym lokalu nieprzerwanie od 16 września 1986 r., a zamieszkała w nim wraz z poprzednim najemcą – swoim ojcem. W dniu 15 marca 2016 r. M. W. zwróciła się do Gminy M. S. o sprzedaż najmowanego lokalu na swoją rzecz. Gmina M. S. nie kwestionowała zasadności wystąpienia z takim wnioskiem. Dopiero w toku wymiany korespondencji powódka otrzymała pismo datowane na dzień 23 listopada 2014 r., w którym pozwana wypowiedziała jej umowę najmu, jako podstawę wskazując niezamieszkiwanie przez powódkę w rzeczonym lokalu przez okres przekraczający 12 miesięcy. W ocenie powódki złożone oświadczenie jest bezskuteczne i miało jedynie na celu uniemożliwienie jej dokonania wykupu lokalu. Powódka wskazała, że podstawa wypowiedzenia jest niezgodna z rzeczywistym stanem rzeczy. Przedmiotowy lokal jest jej miejscem zamieszkania nieprzerwanie od 1986 r. i stanowi on jej centrum interesów życiowych. Powódka nie jest właścicielką innego lokalu, ani nie ma możliwości zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób. Powódka dokonywała nakładów na lokal oraz zakupywała do niego ruchomości. O zamieszkiwaniu jej w lokalu świadczy również fakt, że jest ona regularnie widywana przez swoich sąsiadów, którzy także odwiedzają powódkę w lokalu. Powyższych okoliczności nie zmienia fakt, że powódka pracowała w C., gdyż miejsce zatrudnienia nie jest wyznacznikiem miejsca zamieszkania. Nie zmienia tego również okoliczność, że M. W. wyjeżdżała na kilka dni do swojego ojca, celem sprawowania nad nim opieki. W ocenie powódki o jej zamieszkiwaniu w lokalu świadczy fakt, że pozwana wdrożyła procedurę związaną z rozpoznaniem wniosku o wykup lokalu oraz przedstawiła jej informacje o wysokości czynszu. W ocenie strony powodowej oświadczenie pozwanej jest nieskuteczne również z tego powodu, że Gmina M. S. nie wskazała w jakim okresie powódka miałaby niezamieszkiwać w lokalu, ani też nie podała konkretnych okoliczności, które miałyby o tym świadczyć. Pełnomocnik powódki wskazał także na okoliczności, jakie w jego ocenie miały świadczyć o istnieniu interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa.

W odpowiedzi na pozew Gmina M. S. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana przyznała okoliczność zawarcia z powódką umowy najmu lokalu mieszalnego przy Al. (...) w S., którego jest właścicielką. Wyjaśniła, że w listopadzie 2016 r. powódka zwróciła się o sprawdzenie dokumentacji związanej z urządzeniem łazienki w pomieszczeniu kuchni w przedmiotowym lokalu i podała we wniosku adres do korespondencji w S.. Mieszkańcy budynku nr (...) wskazywali wówczas, że w lokalu nr (...) nikt nie zamieszkuje. W efekcie podjętych czynności sprawdzających ustalono, że w lokalu numer (...) od 2008 r. nikt nie mieszka. Mając na uwadze powyższe pozwana wypowiedziała powódce umowę najmu lokalu mieszkalnego. W ocenie pozwanej oświadczenie to spełnia wszystkie wymogi skutecznego wypowiedzenia. W piśmie tym jedynie omyłkowo wskazano rok 2014 r. Wypowiedzenie to było również zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Pozwana wskazała, że jak wynika z (...) syn powódki prowadzi działalność gospodarczą w C. i powódka jest jego pełnomocnikiem, z kolei mąż powódki prowadzi w C. działalność gospodarczą w formie spółki, której powódka jest prokurentem. Do szkoły w C. uczęszczała również córka powódki. O niezamieszkiwaniu powódki w lokalu świadczy także niewielki stan zużycia wody. Ponadto pozwana wskazała, że żądanie pozwu nie znajduje uzasadnienia w załączonych do pozwu dokumentach, albowiem dokumentacja ojca powódki dotyczy 2017 r., czyli okresu po wypowiedzeniu umowy. Pozostałe dokumenty świadczą z kolei o tym, że poszczególne umowy zawierał syn lub mąż powódki.

W dalszym toku procesu stanowiska stron nie uległy zmianie. Pełnomocnicy stron ustosunkowywali się jedynie do składanych do akt sprawy dokumentów.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny :

M. W. wprowadziła się do lokalu numer (...), położonego w S. przy Al. (...) wraz ze swoją siostrą - D. W. w 1986 roku. Wówczas najemcą tego lokalu był ojciec powódki - M. A.. Po kilku latach M. A. postanowił przeprowadzić się do C., w związku z czym nastąpiła zmiana po stronie najemcy w/w lokalu.

Dowód :

- przesłuchanie powódki – k. 285-289.

W dniu 29 marca 1995 r. Gmina M. S., jako wynajmujący, zawarła m.in. z M. K. (aktualnie A. – W.) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...). Najemca otrzymał lokal na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wraz z dziećmi: I. K., P. K. (1) i R. W. oraz konkubentem S. W. (1). Najemca zobowiązał się uiszczać czynsz oraz inne opłaty związane z użytkowaniem lokalu do dnia 10 każdego miesiąca.

Zgodnie z § 11 umowy najemca może dokonać ulepszeń lokalu tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. W myśl § 2 ust. 4 oddanie lokalu w całości lub w części w podnajem albo w bezpłatne używanie wymaga zgody wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej.

Na podstawie § 12 ust. 4 umowy wynajmujący mógł wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

- pomimo pisemnego upomnienia najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód lub niszcząc urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat, o których mowa w § 5, co najmniej przez dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie i zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

- podnajął albo oddał lokal lub jego części do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego.

Przy przekazywaniu lokalu, w protokole zdawczo – odbiorczym wskazano, że instalacja wodno – kanalizacyjna jest sprawna, a w lokalu znajduje się wanna z baterią oraz muszla klozetowa.

Zarządcą lokalu nr (...), położonego w S. przy Al. (...) jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S..

Czynsz najmu przedmiotowego lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Niesporne, nadto dowód :

- umowa najmu lokalu mieszkalnego z 29 marca 1995 r. – k. 11-14,

- protokół zdawczo – odbiorczy – k. 15,

- wykaz posesji – k. 82-83,

- pełnomocnictwo – k. 84.

Około 1991 roku M. W. kupiła nieruchomość w S., w okolicach C., którą zaadaptowała na zakład mięsny. Oprócz tego otworzyła w S. sklepy i hurtownie. M. A. nadzorował działalność w S., a powódka tą prowadzoną w S..

Z dniem 14 marca 2005 r. M. W. zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej pod adresem (...) oraz w S. pod adresami J. 14a oraz A. 34 i została wykreślona z ewidencji działalności gospodarczej.

W 2005 roku, na skutek zajęcia komorniczego, nieruchomość w S. została zbyta w trybie licytacji. Nabywcą licytacyjnym został S. W. (2), który w dniu 31 października 2005 r., jako użyczający, zawarł z M. A., jako biorącym w użyczenie, umowę użyczenia lokalu położonego w S. o powierzchni 75 m[2] z możliwością adaptacji na cele mieszkalne. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Część nieruchomości przystosowaną do prowadzenia działalności gospodarczej wynajęła też córka powódki - P. K. (2).

Od dnia 22 marca 2016 r. współwłaścicielem nieruchomości w S. jest R. W..

Dowód :

- umowa użyczenia – k. 93,

- wyciąg z księgi wieczystej – k. 94-103,

- decyzja z 14 marca 2005 r.,

- przesłuchanie powódki – k. 285-289.

M. W. na początku lat 90 - tych poznała S. W. (1), który pracował w S. w prowadzonym przez nią zakładzie mięsnym. Z tego związku powódka ma dwoje dzieci: R. W., urodzonego w (...) roku oraz K. W., urodzoną w (...) roku. S. W. (1) nie przeprowadził się na stałe do S., a jedynie przyjeżdżał tu odwiedzać swoją partnerkę. Mieszkał z rodzicami w S., gdzie pomagał im w prowadzeniu gospodarstwa. W 2008 roku M. W. i S. W. (1) wzięli ślub. Około 2012 roku ich związek faktycznie rozpadł się. Małżonkowie nie mają orzeczonego rozwodu.

Dowód :

- przesłuchanie powódki – k. 285-289.

Około (...) córka M. A. – W. – P. K. (2) otworzyła na terenie C. i S. wraz ze swoim mężem sieć sklepów i zatrudniła swoją matkę.

Dowód :

- przesłuchanie powódki – k. 285-289.

R. W. – syn M. W., co najmniej od grudnia 2014 r. prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w C. w zakresie sprzedaży detalicznej. Pełnomocnikiem R. W. jest M. W..

S. W. (1) – mąż M. W. jest prezesem zarządu Przedsiębiorstwa Produkcyjno – Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w C.. Prokurentem tej spółki jest M. W.. Spółka ta faktycznie nie prowadzi już działalności gospodarczej.

Dowód :

- wydruk z (...) R. W. – k. 86-89,

- wydruk z KRS – k. 90-92,

- przesłuchanie powódki – k. 285-289.

Córka M. W. – K. W. uczęszczała do szkoły średniej w C.. Już wcześniej, bo w piątej/szóstej klasie szkoły podstawowej została przeniesiona do szkoły podstawowej w C.. Wówczas pomieszkiwała u swojego ojca, swojej babci lub dojeżdżała do szkoły ze S. wraz z matką.

Dowód :

- przesłuchanie powódki – k. 285-289.

M. W. od dnia 21 września 2017 r. jest osobą bezrobotną.

K. W. w październiku 2017 r. rozpoczęła studia niestacjonarne na Uniwersytecie (...).

Dowód :

- decyzja z dnia 29 września 2017 r. – k. 116,

- decyzja z 28 września 2017 r. – k. 117.

Stan zdrowia ojca powódki – M. A. ulegał stopniowemu pogorszeniu. Był osobą starszą i schorowaną. Cierpiał na niewydolność naczyń mózgowych, przewlekłą niewydolność nerek oraz otępienie naczyniopochodne. Już w 2015 roku trzeba mu było pomagać przy czynnościach życia codziennego. M. W. oprócz samodzielnego sprawowania opieki nad ojcem zapewniła mu także pomoc opiekunki. W tym czasie można go było jednak zostawić jeszcze samego na cały dzień. Od 2016 roku M. A. doznał zaburzeń psychicznych, co uniemożliwiło pozostawianie go samego. Sporadycznie w opiece nad M. A. pomagała także matka powódki. M. A. zmarł w październiku 2018 roku. (...) nad ojcem nie mogła sprawować siostra M. W., gdyż na stałe mieszka ona w B..

Dowód :

- zaświadczenie lekarskie – k. 36-37, 114,

- dokumentacja medyczna - k. 38-41,

- przesłuchanie M. W. – k. 285-289.

Lokal przy Alei (...) jest zamieszkany. Pomieszczenia są zadbane, wyremontowane i urządzone w sprzęty niezbędne do zamieszkania, w tym piec grzewczy na drewno.

W dniu 21 października 2003 r. S. W. (1) zawarł z (...) Telewizją (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. umowę o świadczenie usług telekomunikacyjnych pod adresem S., Al. (...).

W dniu 22 lutego 2014 r. R. W. zakupił do lokalu położonego w S. przy Al. (...) sprzęty elektroniczny – pralkę oraz lodówkę wraz z opcją dostawy na adres w/w lokalu. Sprzęt został dostarczony, zgodnie z zamówienie, a osobą odbierającą była M. W..

W lutym 2014 r. w lokalu położonym w S. przy Al. (...) zamontowany został nowy gazomierz.

W (...) syn powódki – R. W. zawarł z PHU (...) B. B. umowę o dzieło, której przedmiotem było wykonania w lokalu nr (...), położonym w S. przy Al. (...) wymiany drzwi wewnętrznych i futryn, na łączną kwotę 2.655 zł brutto. Jako termin wykonania wskazano grudzień 2014 roku. W/w firma udzieliła 24 – miesięcznej gwarancji (tj. od 17 stycznia 2015 roku do 17 stycznia 2017 roku) na drzwi oraz 12 – miesięcznej gwarancji na ich montaż (tj. od 17 stycznia 2015 roku do 17 stycznia 2016 roku).

Ostatnie prace remontowe w lokalu miały miejsce na przełomie 2015 i 2016 r. i trwały przez okres około 2 miesięcy. Prace te wykonywali P. O. i P. F..

W dniu 3 sierpnia 2016 r. R. W. zakupił do lokalu położonego w S., Al. (...) sprzęty elektroniczny – telewizor.

W lokalu przy Alei (...) M. W.. mieszka nieprzerwanie od 1986 roku, obecnie wraz z córką K. W.. Do 2016 mieszkał tam również syn powódki – R. W.. W lokalu tym znajdują się rzeczy osobiste powódki, te codziennego użytku jak i pamiątki, zdjęcia i inne. Powódka w lokalu tym przyjmuje znajomych. Jest niezmiennie, od kilku lat, z podobną częstotliwością widywana przez sąsiadów, na klatce schodowej, gdy idzie po zakupy albo wyprowadza psa. W latach 2016 i 2017 posiadała wykupiony abonament parkingowy na parkinu przy Al. (...) w S.. Lokal przy Al. (...) nieprzerwanie stanowi centrum spraw życiowych M. W..

Kobieta regularnie chwilowo opuszczała lokal na okresy od kilku dni do kilku tygodni, a sporadycznie także na dłużej. Żaden wyjazd nie trwał jednak dłużej niż rok. Wynikało to z pracy w C. oraz sprawowania opieki nad ojcem, który zamieszkiwał w S.. Dla ułatwiania łączenia obowiązków zawodowych i rodzinnych K. W. ukończyła szkołę średnią w C..

M. W. nie jest właścicielką jakiejkolwiek nieruchomości.

Dowód :

- umowa abonencka – k. 27-27v.,

- potwierdzenie zakupu – k. 28,

- pismo z dnia 13 października 2004 r. – k. 29,

- karty montażu – k. 32,

- umowa o dzieło - k. 30,

- gwarancja - k. 33,

- faktura - 34,

- potwierdzenie zakupu – k. 35.

- zeznania K. S. (1) – k. 147,

- zeznania P. O. – k. 148,

- zeznania J. S. – k. 148 – 149,

- zeznania M. L. – k. 149 – 150,

- zeznania P. F. – k. 150-151,

- zdjęcia – k. 234 – 236,

- zeznania T. J., k. 223-224,

- zeznania E. L. – k. 224-225,

- zeznania D. D. – k. 225-226,

- zeznania P. K. (3) – k. 226,

- przesłuchanie M. W. – k. 285-289.

W okresie od stycznia 2014 r. do czerwca 2014 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) odnotowano zużycie wody na poziomie 4m[3].

W okresie od lipca 2014 r. do grudnia 2014 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) odnotowano zużycie wody na poziomie 4m[3]. Określenie zużycia miało charakter szacunkowy.

W okresie od stycznia do grudnia 2015 roku w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) odnotowano zużycie wody na poziomie 13m[3].

Pismami z dnia 11 stycznia 2016 r. i 22 stycznia 2016 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawiadomiła M. W. o aktualnej wysokości czynszu najmu dla lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...) oraz rozliczeniu kosztów wywozu odpadów komunalnych za okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2015 r. Wskazano w nim, że w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) odnotowano zużycie wody na poziomie 13m[3].

Pismem z dnia 30 stycznia 2017 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawiadomiła M. W. o aktualnej wysokości czynszu najmu dla lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...) oraz rozliczeniu kosztów dostarczonych mediów w 2016 r. Wskazano w nim, że w okresie 2016 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) odnotowano zużycie wody na poziomie 68,50m[3].

Dowód:

- zawiadomienia i rozliczenia – k.104-107,

- pisma i rozliczenia – k. 25-26.

W okresie od 3 listopada 2013 r. do 14 listopada 2014 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) odnotowano średni zużycie gazu na poziomie 205 m[3]. Z tego tytułu wystawiona została przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. faktur VAT na kwotę 569,91 zł.

Za okres od dnia 14 listopada 2014 r. do dnia 3 maja 2015 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) określono średnie zużycie gazu na poziomie 92 m[3]. Wystawiona przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. faktura VAT miała charakter prognozowy.

Za okres od dnia 3 maja 2015 r. do dnia 3 lipca 2015 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) określono średnie zużycie gazu na poziomie 33m[3]. Wystawiona przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. faktura VAT miała charakter prognozowy.

Za okres od dnia 3 lipca 2015 r. do dnia 3 września 2015 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) określono średnie zużycie gazu na poziomie 33m[3]. Wystawiona przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. faktura VAT miała charakter prognozowy.

W okresie od dnia 3 listopada 2015 r. do dnia 3 września 2016 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) określano każdorazowe średni zużycie gazu na poziomie 27m[3] za dwa miesiące. Wystawiane przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w tym okresie faktury VAT miały charakter prognozowy.

Za okres od dnia 3 listopada 2016 r. do dnia 3 stycznia 2017 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) określono średnie zużycie gazu na poziomie 33m[3]. Wystawiona przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. faktura VAT miała charakter prognozowy.

W okresie od dnia 3 stycznia 2017 r. do dnia 3 maja 2017 r. w lokalu mieszkalnym położonym w S., przy Al. (...) określano każdorazowo średnie zużycie gazu na poziomie 32m[3] za dwa miesiące. Wystawiane przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w tym okresie faktury VAT miała charakter prognozowy.

Dowód :

- faktury. – k. 119-129,

- specyfikacja rozliczenia – k. 130-130v.

Za okres od dnia 16 września 2015 roku do dnia 29 listopada 2015 roku w lokalu przy Al. (...) określono zużycie energii elektrycznej na poziomie 28 kWh przy sposobie odczytu szacowanym.

Za okres od dnia 30 listopada 2015 roku do dnia 30 stycznia 2016 roku w lokalu przy Al. (...) określono zużycie energii elektrycznej na poziomie 45 kWh przy sposobie odczytu szacowanym.

Za okres od dnia 31 stycznia 2016 roku do dnia 30 marca 2016 roku w lokalu przy Al. (...) określono zużycie energii elektrycznej na poziomie 21 kWh przy sposobie odczytu szacowanym.

W okresie od 31 marca 2016 roku do 16 maja 2016 roku w lokalu przy Al. (...) zużyto 8 kWh energii elektrycznej.

W okresie od 29 lipca 2016 roku do 14 września 2016 roku w lokalu przy Al. (...) zużyto 46 kWh energii elektrycznej.

W okresie od 15 września 2016 roku do 12 listopada 2016 roku w lokalu przy Al. (...) zużyto 29 kWh energii elektrycznej.

W okresie od 13 listopada 2016 roku do 11 stycznia 2017 roku w lokalu przy ulicy (...) zużyto 122 kWh energii elektrycznej.

Dowód :

- faktury – k. 131 - 142.

Średnie zużycie energii elektrycznej w gospodarstwie domowym, nie ogrzewającym pomieszczeń energią elektryczną wynosi 765,9 kWh/osobę.

Średnie zużycie gazu ziemnego w gospodarstwie domowym stosującym gaz do ogrzewania pomieszczeń wynosi 4.830,7 kWh/osobę.

Dowód :

- tabela – k. 159.

Pismem z dnia 15 marca 2016 r. M. W. złożyła w Gminie M. S. wniosek o sprzedaż na jej rzecz lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...). We wniosku wskazała, że jest zainteresowana nabyciem powyższego lokalu oraz że zamieszkuje w nim od 16 września 1986 r., a od 29 marca 1995 r. jest również jego najemcą.

Pismem z dnia 6 października 2016 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. poinformowała M. W., że w toku weryfikacji jej wniosku stwierdzono, że bez zgody właściciela w lokalu wykonano podział pomieszczenia kuchni ścianką i zamontowanie urządzeń sanitarnych – toalety, umywalki i brodzika z kabiną natryskową. Wskazano, że w związku z powyższym w celu kontynuowania procedury wykupu należy przywrócić pierwotna funkcję pomieszczenia, względnie zwrócić się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. o dokonanie legalizacji wykonanych prac.

Pismem z dnia 8 listopada 2016 r. M. W. zwróciła się do Gminy M. S. z wyjaśnieniami wskazując, że od marca 1995 r. najmuje lokal przy Al. (...) w S. i w protokole zdawczo – odbiorczym wskazane zostało, że lokal jest wyposażony w wannę oraz muszlę klozetową, zatem brak jest podstaw do żądania zdemontowania tych urządzeń, skoro stanowiły one wyposażenie mieszkania. Wskazała, że również gipsowa ścianka działowa znajdowała się już uprzednio w lokalu i nie ingeruje w jego konstrukcję.

Pismem z dnia 9 listopada 2016 r. M. W. zwróciła się do (...) sp. z o.o. w S. o skontrolowanie dokumentów dotyczących zamontowanych w kuchni lokalu przy Al. (...) urządzeń łazienki. We wniosku wskazała, że zamieszkuje w S. przy Al. (...), natomiast jako adres do korespondencji wskazała (...), C..

W dniach 17 – 20 listopada 2016 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. przeprowadziło czynności mające na celu ustalenie, czy M. W. zamieszkuje w lokalu przy Al. (...) w S.. W toku czynności przesłuchano E. L. i w protokole przesłuchania odnotowano, że przesłuchiwani oświadczyli, że najemczyni od kilku lat nie zamieszkuje w tym lokalu i mieszka poza S. – w okolicach C.. W protokole przesłuchania wskazano, że D. D. i P. F. oświadczyli, że M. W. nie zamieszkuje w lokalu przy Al. (...) w S. od 2008 r.

Pismem opatrzonym datą 23 listopada 2014 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., działając w imieniu Gminy M. S. złożyła M. W. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...) z 29 marca 1995 roku. W uzasadnieniu oświadczenia wskazano, że wypowiedzenie umowy jest skutkiem niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Pismo omyłkowo opatrzono datą 2014 r. Oświadczenie wynajmującego zostało doręczone M. W. w dniu 30 listopada 2016 r.

Pismem z dnia 2 grudnia 2016 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. poinformowała M. W., że zarządca nieruchomości pismem z dnia 23 lutego 1994 r. nakazał poprzedniemu najemcy – jej ojcu, zdemontowanie muszli klozetowej i wanny, znajdujących się w kuchni. Wnioskodawczyni przejęła prawo najmu lokalu po ojcu, zatem weszła również w jego prawa i obowiązki związane z posiadanym tytułem prawnym do lokalu. W lipcu 2006 r. wnioskodawczyni zwróciła się o legalizację samowoli budowalnej. Wniosek ten został rozpatrzony negatywnie, albowiem wanna i muszla klozetowa zostały zamontowane niezgodnie z przepisami i bez zgody właściciela lokalu, w związku z czym musza zostać zdemontowane.

Dowód :

- wniosek z 15 marca 2016 r. – k. 16,

- pismo z 6 października 2016 r. – k. 17,

- pismo z 8 listopada 2016 r. – k. 18,

- pismo z 9 listopada 2016 r. – k. 75,

- protokoły przesłuchania – k. 76-78,

- oświadczenie z 23 listopada 2014 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 20, 79-81,

- pismo z dnia 2 grudnia 2016 r. – k. 19,

- zeznania P. F. – k. 150-151,

- zeznania E. L. – k. 224-225,

- zeznania D. D. – k. 225-226.

Pismem z dnia 5 grudnia 2016 r. M. W. zwróciła się do (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. o cofnięcie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, wskazując, że jest ono niezasadne, albowiem najmowany lokal stanowi centrum jej spraw życiowych, zaś jej czasowe wyjazdy wynikały wyłącznie z wyjazdów do pracy – do 20 czerwca 2016 r., a obecnie wynikają z opieki nad chorym ojcem. Wywiązuje się również z obowiązków najemcy i dba o lokal. Nigdy nie wyzbyła się zamiaru zamieszkiwania w lokalu, ani nie zmieniła miejsca zamieszkania. Ponadto wskazała, że nie jest właścicielką innej nieruchomości, w której mogłaby zamieszkać.

Pismami z dnia 30 stycznia 2017 r. i 23 lutego 2017 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawiadomiła M. W. o aktualnych wysokościach czynszu najmu dla lokalu mieszkalnego położonego w S. przy Al. (...).

Pismem z dnia 8 kwietnia 2017 r. M. W. – wobec braku odpowiedzi – ponownie zwróciła się do (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. o cofnięcie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy.

Dowód :

- pismo z 5 grudnia 2016 r. – k. 21,

- zawiadomienia o wysokości opłat – k. 24-25,

- pismo z 8 kwietnia 2017 r. – k. 22-23.

W latach 2007 - 2017 roku nie dokonano przeglądu instalacji gazowej w lokalu przy Alei (...).

W 2015 roku, pomimo prób podjętych w dniach 16 listopada, 24 listopada oraz 3 grudnia 2015 roku, nie dokonano przeglądu instalacji gazowej w lokalu przy Alei (...).

W 2016 roku, pomimo prób podjętych w dniach 17 listopada, 25 listopada oraz 7 grudnia 2016 roku, nie dokonano przeglądu instalacji gazowej w lokalu przy Alei (...).

Powodem nieprzeprowadzenia kontroli była nieobecność lokatorów w dniu i czasie przeprowadzania kontroli.

Dowód :

- karta przeglądu aparatów gazowych k. 165-168, 260-263,

- zeznania świadka A. B. k. 237 – 239.

W dniu 20 kwietnia 2017 r. M. W., w obecność E. M., złożyła oświadczenie, że od 1986 zamieszkuje w lokalu przy Al. (...) w S.. Oświadczyła również, że od 4 lat opiekuje się chorym ojcem, który zamieszkuje w S..

Dowód :

- oświadczenie – k. 271.

Pismem z dnia 23 sierpnia 2017 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. poinformowała powódkę, że nie widzi podstaw do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Jednocześnie z uwagi na nietypową sytuację życiową M. W. wskazano, że istnieje możliwość uregulowania jej sytuacji mieszkaniowej. Powódka powinna wystąpić z wnioskiem o regulację stanu prawnego lokalu i o ponowne zawarcie umowy najmu.

Dowód :

- pismo z dnia 23 sierpnia 2017 roku - k. 229.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje :

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Norma ta, choć zamieszczona w Kodeksie postępowania cywilnego, ma charakter materialnoprawny, stanowi bowiem podstawę dochodzenia roszczeń. Powództwo o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki: interes prawny w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje lub nie istnieje. Jeżeli strona powodowa nie domaga się ustalenia istnienia prawa w określonej wcześniejszej chwili, obie te przesłanki powinny być spełnione w czasie zamknięcia rozprawy przez sąd (art. 316 § 1 k.p.c.). Nieistnienie którejkolwiek z nich w tej chwili uzasadnia oddalenie powództwa. Ciężar dowodu tych przesłanek spoczywa zgodnie z art. 6 k.c. na powodzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2000 r., sygn. akt I CKN 903/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2014 r., sygn. akt II CSK 403/13).

Stosownie do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Uregulowanie przepisu art. 6 k.c. stanowi o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki nieudowodnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, spoczywa on na stronie powodowej. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, wynikającym z przywołanego przepisu, powód jest zobowiązany do wykazania wszystkich okoliczności uzasadniających jego roszczenie tak co do zasady jak i wysokości. Pozwany zaś, który odmawia uczynienia zadość żądaniu powoda, obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1982 r., sygn. akt I CR 79/82). Spoczywający na pozwanym obowiązek dowiedzenia okoliczności wskazujących na wygaśnięcie zobowiązania nie może wyprzedzać ciążącego na powodzie obowiązku udowodnienia powództwa. Podkreślić jednakże należy, że art. 6 k.c. rozumiany być musi przede wszystkim w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 299/06 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., sygn. akt II CSK 293/07).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należało, że to na powódce spoczywał obowiązek wykazania, w pierwszej kolejności że ma interes prawny w ustaleniu, że wypowiedzenie umowy było bezskuteczne, a następnie że nie zaistniały przesłanki do wypowiedzenia umowy z przyczyn wskazanych oświadczeniu woli pozwanej. Strona powodowa winna zatem wykazać, że nieprawdziwym było twierdzenie, iż nie zamieszkiwała w spornym lokalu przez okres ponad 12 miesięcy.

Przesłanka interesu prawnego warunkuje określony skutek powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego lub prawa, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Potrzebę ochrony prawnej determinuje niekiedy również określona sytuacja prawna, w jakiej znajduje się powód, zmierzający do jej prawnego wyjaśnienia. Jeżeli powództwo o ustalenie istnienia prawa lub stosunku prawnego jest jedynym możliwym środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2016 r., sygn. akt III CSK 82/15, także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 2014 r., sygn. akt V CSK 239/13). Brak interesu prawnego w rozumieniu powołanego przepisu istnieje wówczas, gdy cel w postaci ustalenia prawa bądź stosunku prawnego można osiągnąć w ramach innego postępowania, bądź nawet postępowania pozasądowego (vide: Kodeks Postępowania Cywilnego Komentarz pod redakcją Tadeusza Erecińskiego, Wydawnictwo LexisNexis Warszawa 2012, s. 911). Brak interesu prawnego zachodzi również wówczas, gdy powód nie ma jakiejkolwiek potrzeby ustalania stosunku prawnego lub prawa, gdyż jego sfera prawna nie została ani naruszona ani zagrożona przez pozwanego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 15 października 2002 r., sygn. akt II CKN 833/00). Wykazanie zaś istnienia drugiej z przesłanek powództwa o ustalenie stosunku prawnego lub prawa decyduje o kwestii zasadności tego powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2011r., II CKN 898/00). W powództwach o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, chodzi o rozstrzygnięcie ewentualnych wątpliwości w stosunku do pozwanego, ze względu na określony interes prawny. Interes ten należy rozumieć jako potrzebę wprowadzenia jasności co do konkretnego stosunku prawnego lub prawa - w celu ochrony przed grożącym naruszeniem sfery uprawnień powoda (por. wyrok Sądu najwyższego z 24 marca 1987 r., sygn. akt III CRN 57/87). W świetle art. 189 k.p.c. kryteria oceny zasadności żądania powoda mają charakter merytorycznych, a negatywna ocena spełnienia przez powoda któregoś z nich skutkuje oddaleniem powództwa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2010 r., sygn. akt II PK 167/09).

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd uznał, że powódka miała interes prawny w dokonaniu żądanego pozwem ustalenia. Orzeczenie wydane w niniejszej sprawie pozwoli bowiem na definitywnie zakończenie sporu co do tego, czy złożone oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu wywarło zamierzone w nim skutki prawne i w konsekwencji ustalenie czy strony nadal związane są umową najmu lokalu położonego przy Al. (...).

Strona powodowa powoływała się w treści uzasadnieniu pozwu na nieprawidłowe w jej ocenie, pod względem formalnym, złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, której dotyczyło niniejsze postępowanie została zawarta w dniu 29 marca 1995 r., na czas nieokreślony. Pozwana pismem opatrzonym datą 23 listopada 2014 r. złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu tej umowy na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tj. z dnia 7 czerwca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1234)) tj. z powodu niezamieszkiwania przez powódkę w lokalu przez okres przekraczający 12 miesięcy. Zgodnie z przepisem art. 11 ust. 1 ww. ustawy jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie natomiast z przepisem art. 11 ust. 3 pkt 1 tej ustawy właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 w/w ustawy może mieć miejsce zatem jedynie w przypadku lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. W toku postępowania żadna ze stron nie negowała okoliczności, iż lokal położony przy Al. (...), należy do tej kategorii, co wynikało także z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, w tym m.in. zawiadomienia o wysokości opłat (k. 24).

W ocenie Sądu forma i treść oświadczenia o wypowiedzeniu powódce umowy najmu lokalu mieszkalnego odpowiadały wymogom formalnym określonym w treści art. 11 cytowanej ustawy. Zostało ono bowiem złożone na piśmie oraz wskazywało przyczynę wypowiedzenia – niezamieszkiwanie najemcy w lokalu mieszkalnym przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Przy czym w ocenie Sądu takie określenie przyczyny – odpowiadające w zasadzie określeniu ustawowemu uznać należało za wystarczające i odpowiadające wymogom formalnym stawianym przez ustawodawcę. Nadto bez znaczenia pozostawała okoliczność, iż jako datę pisma omyłkowo wskazano rok 2014, zamiast 2016. Po pierwsze bowiem numer L.dz. podany obok daty wprost wskazywał na rok 2016, co automatycznie sugerowało omyłkę, a nadto zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Wobec powyższego to nie data pisma, a jego faktyczne otrzymanie przez powódkę determinowała chwilę w jakiej miało dojść do złożenia oświadczenia woli przez Gminę M. S..

Zasadnicze znaczenie dla oceny zasadności powództwa miało w niniejszej sprawie ustalenie, czy podana w treści oświadczenia o wypowiedzeniu przyczyna była prawdziwa, tzn. czy M. W. nie zamieszkiwała w lokalu numer (...), położonym w S. przy Al. (...) przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Jak już natomiast uprzednio podkreślono to na powódce spoczywał ciężar wykazania, iż przyczyna ta w rzeczywistości nie istniała. W ocenie Sądu strona powodowa zdołała unieść ciężar dowodu w tym zakresie, co skutkowało uwzględnieniem powództwa.

Niezamieszkiwanie w lokalu, o którym mowa w treści art. 11 ust. 3 pkt 1, obejmuje sytuacje, kiedy lokal przestał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, a więc obejmuje przypadki, w których lokator z własnej woli nie wykonuje swoich uprawnień względem wynajmowanego lokalu. Okres nieobecności najemcy w lokalu musi być ciągły. Niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez kilka dłuższych okresów, które jednak dopiero po zsumowaniu przekraczają 12 miesięcy, może uzasadniać tylko rozwiązanie umowy przez sąd na podstawie art. 11 ust. 10. Przez stałe zamieszkanie należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność najemcy i osób mu bliskich. Jednocześnie czasowe przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca w każdym przypadku przestał mieszkać w swoim lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98). Uzasadniona ważnymi przyczynami nieobecność w lokalu, nawet przez okres kilku miesięcy nie oznacza automatycznie, że najemca lokal opuścił, gdyż miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu (art. 25 k.c.). Mając na względzie, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zostało złożone w dniu 23 listopada 2016 r., a odebrane zostało przez powódkę w dniu 30 listopada 2018 roku, kluczowe znaczenie dla rozpoznania sprawy miał okres 12 miesięcy poprzedzających złożenie tego oświadczenia.

Dokonując ustaleń stanu faktycznego w sprawie, w zakresie w jakim obejmowały one fakt zamieszkiwania powódki w spornym lokalu, Sąd oparł się przede wszystkim na zeznaniach występujących w sprawie świadków, a także na dowodzie z przesłuchania powódki. Jednocześnie Sąd nie wziął pod uwagę oświadczeń, jakie sporządzone zostały na skutek wywiadów jakie prowadził pracownik (...) sp. z o.o. wśród sąsiadów powódki.

Zaznaczenia przede wszystkim wymagało, że zachodziła sprzeczność pomiędzy treścią w/w oświadczeń, a zeznaniami występujących w sprawie świadków, w związku z czym należało rozstrzygnąć, które z tych dowodów mogą stanowić miarodajną podstawę czynionych ustaleń. W ocenie Sądu osobowy materiał dowodowy był w tym zakresie bardziej wiarygodny. Świadkowie stawający przed Sądem, po uprzednim pouczeniu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, w sposób swobodny, a następnie w odpowiedzi na pytania pełnomocników stron wyjaśniali o znanych sobie faktach, w tym niektórzy także w konfrontacji z uprzednio podpisanymi przez siebie oświadczeniami. Nadto Sąd mógł bezpośrednio poczynić spostrzeżenia na temat sposobu w jaki składali zeznania i także w oparciu o tą okoliczność, dokonać oceny ich wiarygodności.

Nie bez znaczenia pozostawało także, że wypowiedzenie umowy pozwana oparła w istocie na oświadczeniach trzech osób – D. D., P. F. i E. L. (k. 76-78). Na wniosek stron przeprowadzono dowody z zeznań nie tylko w/w świadków, ale także innych osób, w tym m.in. P. K. (3). Wskazała ona, iż widywała mieszkańców lokalu numer (...), co potwierdziła podpisując oświadczenie o takiej treści sporządzone przez E. M.. W aktach postępowania próżno natomiast szukać tego oświadczenia, które stanowiłoby wsparcie dla okoliczności faktycznych przywołanych w uzasadnieniu pozwu. Także świadek M. L. potwierdziła fakt zamieszkiwania powódki w lokalu numer (...) (k. 270). Powyższe skłaniało do wniosku, że dla uzasadnienia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, w trakcie procesu, przedłożone zostały tylko te z oświadczeń, które usprawiedliwiały stanowisko strony pozwanej, a nie wszystkie sporządzone na skutek przeprowadzonych wywiadów. Ponadto świadek E. M. wskazała w toku składania zeznań, że M. W. w trakcie rozmowy z nią potwierdziła, iż nie zamieszkuje w S. przy Al. (...), a jej miejsce zamieszkania znajduje się w okolicach C.. Na tą okoliczność miało zostać sporządzone oświadczenie przez samą powódkę. W jego treści (k. 271) brak natomiast takiego stwierdzenia, co musi dziwić, skoro ustalenie tej okoliczności stanowiło zasadniczy cel wizyty E. M. w lokalu M. W..

W ocenie Sądu postępowanie przeprowadzone przez pracownika powódki było niedokładne. Przesłuchiwane osoby nie były informowane o przyczynie jego przeprowadzenia, ewentualnych konsekwencjach, treść protokołu spisał sam pracownik, a przesłuchiwane osoby podczas zeznań na rozprawie nie potwierdziły w całości ujętych w nich twierdzeń. Przyznała to sama E. M., która nie potrafiła wyjaśnić braku – rzekomo jej przekazanych – oświadczeń M. W. w oświadczeniu z dnia 20 kwietnia 2017 r.

Wyraźnego zaznaczenia wymaga, że w zasadzie wszystkie przesłuchane w toku postępowania osoby (poza A. B. i E. M.) potwierdzały w swych relacjach, że widują i widywały powódkę oraz członków jej rodziny. Świadkowie nie potrafili co prawda wskazać precyzyjnych dat i okresów w jakich miało to miejsce, jednak ich zeznania – jako całokształt, pozwoliły na potwierdzenie zasadności twierdzeń pozwu. Jedynie tytułem przykładu należy w tym miejscu przywołać okoliczności na jakie wskazywały poszczególne osoby.

K. S. (2) – znajomy powódki, potwierdził że ta zamieszkuje w lokalu i że w 2016 r. kilkukrotnie spotkał się z nią w tym mieszkaniu.

P. O. również wskazał, że ją zna i widuje na klatce schodowej, czy na parkingu. Co istotne świadek ten w 2015 r. wykonywał w lokalu powódki prace remontowe, a nadto sprecyzował, że widuje M. W. z taką samą częstotliwością (średnio 3-4 razy w tygodniu) w przeciągu ostatnich trzech lat (świadek składał zeznania w dniu 14 listopada 2017 roku).

J. S. – znajoma i sąsiadka powódki, zeznała, że powódka często wyjeżdża, z uwagi na pracę i chorobę ojca, ale wraca do domu. Kobieta wielokrotnie odwiedzała powódkę w jej mieszkaniu, które ocenia jako czyste i zadbane, znajdują się tam pielęgnowane kwiaty. S. widuje powódkę średnio 3 razy w tygodniu, niosącą zakupy lub na spacerze z psem.

Świadek M. L. – sąsiadka powódki, zeznała, że widuje sąsiadkę podczas spacerów z psem, a na parkingu jej zaparkowany samochodów. Kobieta kilkukrotnie odwiedzała powódkę. S. kojarzy również przeprowadzane w lokalu nr (...) prace remontowe. Przy czym zeznania tego świadka znajdują również odzwierciedlenie w protokole przesłuchania z 20 kwietnia 2017 r.

Świadek P. F. – sąsiad powódki, brał udział w remontowaniu lokalu powódki pod koniec 2015 r. Świadek ten był jedną z osób, która w 2016 r. zeznała, że powódka w lokalu nie zamieszkuje. Podczas przesłuchania na rozprawie świadek wyjaśnił jednak, na nietypowe okoliczności, w których rozmawiał z pracownikiem pozwanej, co miało wpływ na to co mówił. Podkreślił także, że nie do końca zdawał sobie sprawę z tego, czego dotyczy rozmowa. Zaprzeczył również treści protokołu, który wówczas podpisał. Zeznał, że widuje powódkę i słyszy hałasy z jej mieszkania. Tym samym treść protokołu sporządzonego przez pozwaną należało ocenić jako nieznajdującą poparcia w zeznaniach świadka, złożonych na rozprawie, po stosownym pouczeniu, które są dla Sądu bardziej przekonujące i wiarygodne.

Świadek T. J. kojarzył powódkę, gdyż parkowała ona swój samochód na parkingu, którym zarządzał. Świadek zeznał, że M. W. miała wykupiony abonament, co również świadczy o tym, że w lokalu zamieszkiwała. Potwierdził także okoliczność wyjazdów powódki.

Świadek E. L. była kolejną osobą przesłuchaną przez pozwaną w listopadzie 2016 r. Świadek ten miała wówczas oświadczyć, że powódka w lokalu nie zamieszkuje. Podczas przesłuchania na rozprawie nie potwierdziła jednak treści podpisanego protokołu. Wskazała, że tak naprawdę nie jest w stanie stwierdzić, czy M. W. zamieszkiwała i nadal zamieszkuje w S.. Wyjaśniła, że protokół został on sporządzony przez pracownika pozwanej i znajdują się w nim stwierdzenia, których nie podawała. Zeznała, że przed listopadem 2016 r. widywała powódkę, widziała ją wchodzącą i wychodzące z mieszkania, kobiety rozmawiały. Nie potrafiła wskazać konkretnych dat, gdyż spotkania te nie były częste albowiem mieszkania kobiet nie sąsiadują ze sobą. Wyjaśniła, że widuje powódkę co kilka miesięcy, ale równie rzadko spotyka innych sąsiadów, co wynika z godzin, w których pracuje.

Świadek D. D. – trzecia z przesłuchiwanych przez pozwaną w listopadzie 2016 r. osób również nie potwierdził ujętych w protokole okoliczności. Wskazał, że przekazał pracownicy powódki informacje otrzymane od swojej mamy i babci, jednakże przesłuchiwany na rozprawie sprecyzował, że chodziło mu o to, że kobiety kiedyś widywały powódkę częściej, a teraz widują ją rzadziej. Jednocześnie wskazał, że od 2015 r. zamieszkują one w innym miejscu, stąd też zawartych w protokole twierdzeń nie można uznać za wiarygodne. Sam świadek zeznał, że powódkę widuje rzadko, ale nie rzadziej niż innych sąsiadów. Nie został poinformowany o celu i konsekwencjach zbierania informacji.

Świadek P. K. (3) podała natomiast, że "zawsze kogoś na klatce spotykała", a w toku prowadzonego rozpytania przez pracownika Gminy miała potwierdzić i podpisać oświadczenie, o tym, że lokal o numerze (...) jest zamieszkały.

Żadna z w/w osób nie potwierdziła zatem, aby M. W. nie zamieszkiwała w lokalu numer (...) przy Al. (...). Wręcz przeciwnie świadkowie albo negowali twierdzenia wynikające z podpisanych oświadczeń albo wskazywali wprost, iż widują powódkę bądź jej dzieci. Wprawdzie D. D. potwierdził, iż o fakcie niezamieszkiwania przez powódkę dowiedział się od mamy i babci, to jednak sam widywał mieszkańców lokalu. W obliczu powyższego oświadczenia nic nie stało na przeszkodzie, aby pełnomocnik strony pozwanej zawnioskował o przeprowadzenie dowodu z zeznań matki w/w świadka, który to wniosek nie został jednak złożony. Zeznań w/w osób nie mogły dyskredytować także zeznania A. B., ani E. M.. Osoby te nie mogły bowiem poczynić bezpośrednich spostrzeżeń na temat faktu zamieszkiwania powódki w lokalu, a relacje przez nich składane miały związek z wykonywaną pracą.

Bodźcem do podjęcie czynności w przedmiocie ustalenia, czy powódka zamieszkuje w lokalu było m.in. wskazanie przez nią w piśmie z dnia 9 listopada 2016 r., złożonym w toku postępowania o wykup mieszkania, adresu do korespondencji w S.. Jednocześnie zaznaczenia wymagało, że adres ten został wskazany jedynie jako adres do doręczeń, podanym adresem zamieszkania pozostawał natomiast S., Al. (...). Nadto pismo to zostało złożone w toku rozmów w przedmiocie możliwości wykupu tego lokalu, które rozpoczęły się w marcu 2016 r. – krótko po dokonanym przez powódkę remoncie mieszkania. Nielogicznym i sprzecznym z doświadczeniem życiowym byłoby ustalenie, że powódka nie zamieszkiwała w lokalu, który uprzednio remontowała, a następnie wniosła o jego wykupienie. Czynienie nakładów na najmowany lokal, w którym się nie zamieszkuje i przy braku możliwości jego podnajęcia lub oddania w używanie (§ 2 ust. 4 umowy) trudno racjonalnie wytłumaczyć. Okoliczność przeprowadzenia remontu w 2015 r. potwierdzili także świadkowie, w tym m.in. P. O. i P. F.. Przy czym pełnomocnik strony pozwanej nie zanegował tych okoliczności.

Jednym z kluczowych argumentów, jaki miał potwierdzać fakt niezamieszkiwania powódki w lokalu przy Al. (...) w S., był niewielki poziom zużycia, gazu, energii i wody. W ocenie strony pozwanej powyższe w powiązaniu z zasadami doświadczenia życiowego wykazywało prawdziwość przyczyny wypowiedzenia. W ocenie Sądu powódka zdołała wykazać w toku swojego przesłuchania w sposób racjonalny przyczyny takiego stanu rzeczy, a w obliczu jej wyjaśnień osiągane poziomy zużycia nie były niemożliwe do osiągnięcia.

Wskazać należało, że M. W. wyjaśniła swoją szczególną sytuacją osobistą, w tym związaną z koniecznością sprawowania opieki nad chorym ojcem. Opisała także w jaki sposób rozliczała się z dostawcami. Nie można także czynić zarzutu powódce o prowadzenie oszczędnego trybu życia. Przy czym zdarzają się przypadki, w których domownicy nie korzystają na co dzień ze sprzętu gospodarstwa domowego, w tym np. lodówki. Nie można też nie zauważyć, że poziom zużycia wynikający z przedłożonych dokumentów nie był taki sam za poszczególne okresy rozliczeniowe. Pomimo niskich wskazań zużycie różniło się w poszczególnych miesiącach. Gdyby powódka w lokalu nie zamieszkiwała, to wskazania liczników byłyby niezmienne, a ich niska wysokość mogła wynikać z częstych wyjazdów powódki.

W ocenie Sądu tym samym zasadom doświadczenia życiowego, które miałyby przemawiać za niezamieszkiwaniem powódki w lokalu z uwagi na niskie zużycie mediów, przeczy fakt dokonywania remontów i zakupu sprzętu gospodarstwa domowego, co świadczy już o użytkowaniu lokalu i tym samym realizacji uprawnień najemcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostawało, że rachunki czy faktury wystawiane były nie bezpośrednio na M. W., a na członków jej rodziny. Chociażby z treści rachunku i potwierdzenia dostawy z dnia 21 lutego 2014 roku (k. 28) wynika bowiem, że zakupione pralka i lodówka dostarczone zostały pod adres przy Al. (...) i odebrane osobiście przez M. W..

Zdaniem Sądu o niezamieszkiwaniu powódki w lokalu nie mogło też świadczyć nieprzeprowadzenie przeglądów aparatów gazowych. Jakkolwiek brak dbałości o ich dokonywanie ze strony powódki należy ocenić jako zachowanie co najmniej nieroztropne, to w kontekście całokształtu okoliczności ujawnionych w toku postępowania, fakt ten nie mógł mieć przesądzającego znaczenia. Nie można wykluczyć, że kominiarz nie zastawał powódki w domu. Pozwana z kolei nie wykazała okoliczności kontaktowania się z powódką i ustalenia terminu przeglądu.

Pozwana zarzuciła również, że o życiu powódki w S., obok wskazania adresu do korespondencji w tej miejscowości, świadczył fakt, że jest pełnomocnikiem syna, który prowadzi działalność gospodarczą w S. oraz prokurentem spółki z siedzibą w S.. Okoliczności te mogły jednak świadczyć jedynie o tym, że w miejscowości tej koncentrowało się co najwyżej życie zawodowe powódki lub że jej rodzina prowadzi w tej miejscowości działalność gospodarczą.

Dla oceny zasadności powództwa w niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie miał także dowód z przesłuchania w charakterze strony M. W.. Co prawda relacje powódki, jako pochodzące od podmiotu zainteresowanego wynikiem postępowania, należało ocenić z dużą ostrożnością, to jednak w ocenie Sądu spajały one zeznania przesłuchanych w sprawie świadków i w pełni z nimi korespondowały. W ocenie Sądu powódka zdołała w sposób racjonalny wyjaśnić okoliczności mające zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, w tym np. związane z niskim zużyciem mediów w jej lokalu. Nadto w sposób szczegółowy opisała ona swoją sytuację osobistą i związany z nią tryb życia. Całokształt tych relacji umożliwił ustalenie, że sporny lokal stanowił miejsce zamieszkania i centrum spraw życiowych powódki również w 12 – miesięcznym okresie poprzedzającym złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Liczne – dłuższe lub krótsze wyjazdy powódki były spowodowane wykonywaniem pracy zarobkowej w C. i koniecznością sprawowania opieki nad ojcem. Kobieta w 2015 i 2016 r. była widywana przez sąsiadów. Zaznaczyć należało, że od przesłuchiwanych świadków nie można wymagać, żeby potrafili podać dokładne daty, czy godziny spotkań z powódką, gdyż nikt takich statystyk nie prowadzi, ani też nie zapamiętuje spontanicznych spotkań czy rozmów. Natomiast okoliczność, że była widywana sporadycznie, nie częściej niż na kilka miesięcy, wynika również i z trybu życia samej powódki. W ocenie Sądu nawet kilkumiesięczne nieobecności spowodowane wykonywaniem pracy zarobkowej lub opieką nad członkiem rodziny nie wykluczają przyjęcia, że w lokalu znajduje się centrum spraw życiowych. Świadczyć o tym nie mogła także okoliczność, że E. M. nie mogła dostać się do lokalu powódki w dniach 17, 18 i 21 listopada 2016 roku, czas ten obejmował bowiem jedynie niewielki urywek z wymaganego okresu.

Reasumując powyższe rozważania w ocenie Sądu powódka udowodniła, że w dniu 23 listopada 2016 roku, kiedy to pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu jej umowy najmu lokalu położonego w S. przy Al. (...), nie została spełniona przesłanka, która miała uzasadniać wypowiedzenie umowy, tj. fakt niezamieszkiwania powódki w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Zgromadzonemu w toku postępowania materiałowi dowodowemu strona pozwana nie zdołała przeciwstawić dowodów odpierających twierdzenia pozwu, co przesądzało o sposobie rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

W ocenie Sądu M. W. w lokalu tym nieprzerwanie posiada miejsce zamieszkania, a fakt jej czasowych w nim nieobecności nie mógł mieć dla oceny zasadności powództwa żadnego znaczenia. Wobec tego, że nie ziściła się wskazywana w piśmie z dnia 23 listopada 2016 roku przesłanka wypowiedzenia umowy, czyni to oświadczenie bezskutecznym. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie prawa lokatorów (…) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.

Wobec powyższego Sąd ustalił, że dokonane przez Gminę M. S. i zawarte w piśmie opatrzonym datą 23 listopada 2014 roku wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy Al. (...) w S., zawartej w dniu 29 marca 1995 roku, jest bezskuteczne, a tym samy, że umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy Al. (...) w S. istnieje i wiąże strony.

W punkcie II. wyroku Sąd zawarł orzeczenie o kosztach procesu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik. Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te, zgodnie z treścią art. 98 § 3 k.p.c., składa się opłata od pozwu oraz wynagrodzenie pełnomocnika powódki, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, a także kwota 17 zł, tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Mając to na uwadze Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 995 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 900 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt III C 815/17

S., dnia 13 listopada 2018 roku

ZARZĄDZENIE

1. odnotować,

2. odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron,

3. przedłożyć z apelacją lub za 28 dni.