Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2024 r.

Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie – Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: stażysta Maja Hamanowska

po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2024 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko J. T. i A. T.

o opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz pozwanych J. T. i A. T. solidarnie kwotę 240 (dwustu czterdziestu) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Małgorzata Janik- Białek

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 16 czerwca 2020 roku powódka Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. wniosła o nakazanie pozwanym J. T. oraz A. T., aby opróżnili i wydali w stanie wolnym od osób i rzeczy lokal mieszkalny położony w S. przy ulicy (...), a także złożyła wniosek o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu. Uzasadniając powyższe żądanie powodowa spółka wskazała, że jest właścicielką rzecznego lokalu, oraz że w dniu 14 sierpnia 1997 roku Gmina M. S. wynajęła przedmiotowy lokal J. T.. Do zamieszkiwania w lokalu uprawniony był również jej syn A. T.. Pozwani nie uiszczali w uzgodnionych terminach czynszu najmu oraz opłat związanych z użytkowaniem lokalu. W związku z powstałymi zaległościami, pismem z dnia 1 października 2019 roku, powódka wypowiedziała pozwanym umowę najmu. Strony obowiązywał jednomiesięczny termin wypowiedzenia, dlatego lokal, zdaniem powodowej spółki, winien zostać opróżniony i wydany powódce do dnia 30 listopada 2019 roku. Pozwani byli wzywani do opróżnienia i wydania lokalu, jednak bezskutecznie.

W piśmie przygotowawczym z dnia 3 lipca 2023 roku pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości, a także złożyli wniosek o zasądzenie kosztów procesu. Strona pozwana przyznała fakt, że J. T. zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...), a także fakt powstania zaległości w opłatach. Strona pozwana zarzuciła jednak, że powódka nie doręczyła J. T. wezwania do zapłaty, które winno poprzedzić wypowiedzenie umowy najmu, zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 2 umowy najmu, a także wypowiedzenia umowy, które winno mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, zgodnie z § 12 ust. 6 umowy najmu. W dalszej kolejności strona pozwana wskazała, że J. T. o wypowiedzeniu umowy najmu dowiedziała się m.in. podczas wizyty w siedzibie powodowej spółki, ustalając wówczas, że spłaci zadłużenie i złoży wniosek o zawarcie nowej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Następnie pozwana spłaciła całe zadłużenie i złożyła wniosek o zawarcie umowy najmu przedmiotowego lokalu zgodnie z ustaleniami. Powodowa spółka do dzisiaj nie odmówiła zawarcia umowy najmu, co J. T. potraktowała jako zawarcie umowy najmu w sposób dorozumiany. Z ostrożności procesowej strona pozwana podniosła, że nawet gdyby przyjąć, że doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu, przyjąć należy, iż doszło do ponownego zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w sposób dorozumiany.

W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. jest właścicielem lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...), położonego w budynku przy ulicy (...) w S..

Niesporne.

W dniu 14 sierpnia 1997 roku Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S., zwana dalej „wynajmującym”, zawarła z J. T., zwaną dalej „najemcą” umowę, której przedmiotem był lokal mieszkalny oznaczony nr (...), położony w budynku przy ulicy (...) w S..

Zgodnie z zawartą umową:

- wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy do używania rzeczony lokal z przeznaczeniem do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy oraz syna A. T., pozostającego z najemcą we wspólnym gospodarstwie domowym (§ 2 umowy),

- najemca zobowiązał się uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz regulowany w kwocie 36,61 złotych wg stawki 0,95 zł/m kw. (§ 4 umowy),

-oprócz czynszu najemca obowiązany był uiszczać wynajmującemu dodatkowe opłaty związane z użytkowaniem przedmiotowego lokalu (§ 5 umowy),

-czynsz najmu oraz dodatkowe opłaty najemca ma obowiązek uiszczać z góry do 10-go dnia każdego miesiąca. Jeżeli najemca dopuści się zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat za świadczenia dodatkowe, to zaległości polegały spłacie wraz z ustawowymi odsetkami (§ 6 umowy),

- umowa została zawarta na czas nieoznaczony (§ 12 ust. 1 umowy),

- wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu za lokal lub opłat, o których mowa w § 5 umowy, co najmniej przez dwa pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (§ 12 ust. 4 pkt 2 umowy).

Dowód:

- umowa najmu lokalu mieszkalnego z 14 sierpnia 1997 roku, k. 10-14

W dniu 25 lipca 2019 roku zadłużenie z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela za lokal mieszkalny oznaczony nr (...), położony w budynku przy ulicy (...) w S., wynosiło 4.253,45 złotych.

W dniu 25 lipca 2019 roku Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. sporządziła wezwanie do zapłaty kwoty 4.253,45 z złotych, w terminie miesięcznym z informacją, że w przypadku braku spłaty zaległości, na podstawie uprawnienia wynikającego z umowy najmu z 14 sierpnia 1997 roku raz art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zostanie wypowiedziana umowa najmu. Pismo zostało zaadresowane do J. T. i A. T. (ul. (...); (...)-(...) S.) i oznaczone znakiem sprawy: (...)/ (...)/MZr/ (...) z indeksem: (...).

Sporządzono wydruk koperty przesyłki rejestrowanej o numerze nadawczym: (...) operatora pocztowego (...) sp. z o.o. z siedzibą w S.. Przesyłka dotyczyła sprawy o znaku: (...)/MZr/ (...), jej nadawcą było Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S., a adresatami J. T. i A. T. – ul. (...) w S.. Na kopercie odręcznie wpisano datę: 25.07.2019 r. oraz przybito stempel (...) Oddział S. z datą 2019-(nieczytelne)-01.

Skrzynka pocztowa dla lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...), położonego w budynku przy ulicy (...) w S. nie działała prawidłowo - nie domykała się, a listy mogły być wyjmowane.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 25 lipca 2019 roku, k. 15;

- wydruk koperty, k. 16;

- zeznania A. T., k. 249-251.

W dniu 1 października 2019 roku Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. sporządziła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego w budynku przy ulicy (...) w S. z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. W oświadczeniu wskazano, że ustanie stosunku najmu nastąpi 30 listopada 2019 roku. Oświadczenie zostało zaadresowane do J. T. (ul. (...); (...)-(...) S.). W piśmie wskazano także, że umowa najmu została wypowiedziana ze względu na pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. 1 października 2019 roku zaległość wyniosła 5.364,63 złotych. W piśmie wezwano J. T. do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 2 grudnia 2019 roku.

Sporządzono wydruk koperty przesyłki rejestrowanej o numerze nadawczym: (...) operatora pocztowego Poczta Polska S.A. z siedzibą w W.. Nadawcą przysyłki było Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S., a adresatem J. T. – ul. (...) w S.. Na kopercie przybito stemple z datami: 4.10.2019 r. oraz 22.10.2019 r., ostatni z adnotacją „Zwrot nie podjęto w terminie”.

Dowód:

- wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 października 2019 roku, k. 17;

- wydruk koperty, k. 18.

J. T. o istnieniu zaległości w opłatach i wypowiedzeniu stosunku najmu w związku z powstałymi zaległościami została poinformowana dniu 5 grudnia 2019 roku w siedzibie Towarzystwa Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S..

Tego samego dnia J. T. wpłaciła Towarzystwu Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. kwotę 1.300 złotych tytułem spłaty zaległych opłat.

J. T. złożyła do Towarzystwa Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. wniosek o zawarcie nowej umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Dowód:

- notatka ze spotkania z 5 grudnia 2019 roku, k. 55;

- dowód wpłaty, k. 182;

- wniosek z dnia 15 lutego 2021 roku, k. 184;

- zeznania J. T. k. 274-276.

Od 2019 roku J. T. nie mieszka na stałe w lokalu mieszkalnym oznaczonym numerem (...), położonym w budynku przy ulicy (...) w S.. Ze względu na konieczność sprawowania opieki nad matką i bratem J. T. wyjechała do K.. Brat J. T. posiada pierwszy stopień niepełnosprawności, natomiast u matki J. T. stwierdzono schizofrenię. Przebywa ona w zakładzie opiekuńczym od dnia 14 sierpnia 2018 r. J. T. do S. przyjeżdża sporadycznie. Często wyjeżdża ona do pracy do Niemiec. Całość zadłużenia w opłatach za lokal została spłacona.

J. T. planuje powrót do S. i zamieszkanie na stałe w lokalu mieszkalnym oznaczonym numerem (...), położonym w budynku przy ulicy (...) w S..

Dowód:

- zeznania A. T., k. 249-251;

- zeznania J. T. k. 274-276;

- zaświadczenie o pobycie k. 273.

Od 2014 roku A. T. pracuje za granicą. W lokalu mieszkalnym oznaczonym numerem (...), położonym w budynku przy ulicy (...) w S. przebywa, gdy ma taką możliwość (np. w 2023 roku przebywał w nim co weekend). W mieszkaniu znajdują się jego ubrania oraz meble. A. T. zamierza wyremontować rzeczony lokal. Remont lokalu rozpoczął się w 2018 r. i jest w toku. W czasie remontu w lokalu nikt nie zamieszkiwał na stałe.

Dowód:

- zeznania A. T., k. 249-251.

J. T. i A. T. nie posiadają orzeczeń o niepełnosprawności, nie posiadają statusu osób bezrobotnych, nie korzystają z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w S., nie są osobami ubezwłasnowolnionymi.

A. T. nie ma możliwości zamieszania w innym lokalu. Pracując za granicą jest zakwaterowany w pokoju, który wynajmuje dla niego pracodawca. A. T. jest żonaty i ma dzieci. Żona pozwanego i jego dzieci zamieszkują u matki żony.

Dowód:

- informacja z PUP, k. 83;

- informacja z (...), k. 86;

- informacja z KRUS, k. 88;

- zeznania A. T., k. 249-251;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

Podstawą żądania nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego jest art. 222 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Nadto, zgodnie z art. 675 § k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

Stosownie do treści z art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.), zwanej dalej ustawą o ochronie praw lokatorów, znajdującego zastosowanie w przedmiotowej sprawie, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie umowy winno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia; właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przywołana regulacja ma na celu stworzenie mechanizmów chroniących trwałość stosunku prawnego dającego lokatorowi prawo do zajmowania określonego lokalu oraz wprowadzenie ograniczeń swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych przez właściciela, czego wyrazem są wymogi w niej przewidziane.

Artykuł 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia okoliczności, które uzasadniają wypowiedzenie ze względu na zachowanie lokatora, przewidując w tych przypadkach miesięczny termin wypowiedzenia. Termin ten liczony jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym skutecznie zostało złożone przez właściciela oświadczenie woli w taki sposób, że lokator mógł się z nim zapoznać. Wypowiedzenie umowy na tej podstawie wymaga wcześniejszego pisemnego upomnienia lokatora. Niespełnienie tego wymogu powoduje nieskuteczność wypowiedzenia. Skuteczne wypowiedzenie umowy z powodu zaległości płatniczych wymaga uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do uregulowania zaległych opłat. Procedura przewidziana w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów zakłada zatem następującą sekwencję zdarzeń: najpierw powstanie co najmniej 3-miesięcznych zaległości płatniczych, a dopiero potem wystosowanie pisma z informacją o możliwości wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego (miesięcznego) terminu na uregulowanie wszystkich należności. Przy czym wskazać należy na wyrażany w doktrynie pogląd, że pisemnego uprzedzenia lokatora i wyznaczenia mu dodatkowego terminu nie może zastąpić wniesienie pozwu o eksmisję. Na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów nie jest zatem aktualna uchwała SN z 22.2.1967 r. (III CZP 113/66, OSNCP 1967, Nr 6, poz. 102) ( vide Komentarz do art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2024, wyd. 12/Pałka).

A zatem dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie zależy jedynie od powstania zaległości w określonym ustawą rozmiarze. Dla najmu lokali znamienne jest wymaganie, żeby wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu, wyznaczając przy tym dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Termin dodatkowy liczy się od chwili, gdy uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu doszło do najemcy w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 kc, na zasadzie analogii). Bez stosownego uprzedzenia, a następnie oczekiwania na zapłatę w ciągu udzielonego najemcy miesięcznego (co najmniej) terminu, wypowiedzenie byłoby bezskuteczne.

Stosownie do treści art. 61 § 1 kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Mając na uwadze przywołane wyżej regulacje prawne wskazać należy, iż stronę powodową obciążał w niniejszym postępowaniu ciężar wykazania zachowania procedury wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Strona pozwana przyznała fakt powstania zaległości w opłatach, jednak zaprzeczyła, aby wezwanie do zapłaty oraz wypowiedzenie umowy najmu zostało jej skutecznie doręczone.

W ocenie Sądu analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzić musi do wniosku, że powodowa spółka nie wykazała, aby skutecznie uprzedziła pozwaną na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyła dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Trzeba zaznaczyć, że wezwanie do zapłaty (podobnie jak wypowiedzenie umowy najmu) ma charakter oświadczenia woli kierowanego do strony pozwanej w celu wywołania określonych skutków prawnych. Zgodnie z art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Konieczne jest więc zbadanie czy wezwanie w ogóle doszło do strony pozwanej oraz czy mogła zapoznać się jego treścią (vide wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 11 czerwca 2014 roku, sygn. akt II Ca 1098/13).

Jak wynika z przedłożonego wydruku koperty przesyłki rejestrowanej o numerze nadawczym: (...) operatora pocztowego (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. (k. 16), przesyłka dotyczyła sprawy o znaku: (...)/MZr/ (...), jej nadawcą było Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w S., a adresatami J. T. i A. T. łącznie – ul. (...) w S.. Na kopercie odręcznie wpisano datę: 25.07.2019 r. oraz przybito stempel (...) Oddział S. z datą 2019-(nieczytelne)-01. Na podstawie tego dowodu nie jest możliwe ustalenie, czy i kiedy rzeczona przesyłka była awizowana oraz z jakiego powodu została zwrócona do nadawcy (art. 6 k.c.). Nie wiadomo czego dotyczy data ze stempla, mianowicie czy daty nadania, czy próby doręczenia, czy awizacji czy też zwrotu przesyłki. Jeżeli zaś przesyłka została zwrócona, zdaniem Sądu na kopercie winna znaleźć się adnotacja o przyczynie niedoręczenia przesyłki jak również i wskazanie daty podjęcia próby jej doręczenia. Ma to istotne znaczenie z punktu widzenia biegu dodatkowego miesięcznego terminu do spłaty zaległych i bieżących opłat. Na podstawie bowiem tego dowodu nie sposób ustalić, od jakiej daty należy termin ten liczyć.

Regułą jest, że doręczenie listu zawierającego oświadczenie woli wypełnia przesłanki z art. 61 § 1 zd. 1 k.c. najpóźniej w dniu następnym po dokonaniu awizo. W typowych bowiem przypadkach awizowanie przesyłki stwarza adresatowi realną możliwość zapoznania się z oświadczeniem woli. Nie można przy tym przyjąć za moment złożenia oświadczenia woli daty awizacji, albowiem nie musi być znana godzina, w której to następuje, a adresat musi mieć możliwość udania się na pocztę celem odebrania przesyłki. W sytuacji prawidłowego skierowania oświadczenia woli, a więc wysłania go na właściwy adres (miejsca zamieszkania osoby fizycznej), nieodebranie przesyłki obciąża adresata. Osoba składająca oświadczenie woli musi jednak udowodnić, że to oświadczenie doszło do adresata w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią. Na adresacie spoczywa natomiast ciężar dowodu (art. 6 k.c.) co do wykazania, że nie miał on obiektywnie możliwości odebrania przesyłki w dniu następnym po awizacji, a więc zapoznania się z treścią składanego oświadczenia, co podlega ocenie sądu w realiach konkretnej sprawy (bez znaczenia pozostaje jego subiektywne przekonanie co do niemożności odebrania awizowanej przesyłki). Jeżeli adresat taką okoliczność wykaże, momentem złożenia oświadczenia woli w rozumieniu art. 61 § 1 zd. 1 k.c. będzie dzień, w którym, obiektywnie rzecz ujmując, miał on możliwość zapoznania się z treścią złożonego mu oświadczenia. Taki rozkład ciężaru dowodu wynika również z przyjętej w orzecznictwie koncepcji wzruszalnego domniemania faktycznego opartego na doręczeniu zastępczym (np. wyroki Sądu Najwyższego: z 20 stycznia 2004 r., II CK 358/02, „Wokanda” 2004, nr 9, s. 6; z 5 października 2005 r., I PK 37/05, OSNAPiUS 2006, nr 17-18, poz. 263).

Podkreślić jednak należy, że w niniejszej sprawie wezwanie do zapłaty, zawierające obligatoryjne uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę, nie było doręczane przez operatora publicznego jakim jest Poczta Polska S.A. tylko przez (...) sp. z o.o. Żadna ze stron nie naprowadziła dowodu z umowy lub regulaminu, które określałyby warunki wykonywania usług pocztowych przez ww. spółkę. Tymczasem zgodnie z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy z dnia z dnia 23 listopada 2012 roku – Prawo pocztowe (Dz.U. z 2012 r. poz. 1529 ze zm.) operator pocztowy określa w regulaminie świadczenia usług pocztowych lub w umowach o świadczenie usług pocztowych warunki wykonywania i korzystania z usług pocztowych na podstawie umów o świadczenie usług pocztowych. Regulamin świadczenia usług pocztowych określa w szczególności:

1) katalog świadczonych usług pocztowych;

2) ogólne warunki świadczenia usług pocztowych;

3) zasady wykonywania usług pocztowych, w tym warunki przyjmowania i doręczania przesyłek pocztowych ;

4) wykaz przedmiotów i substancji, które nie mogą stanowić zawartości przesyłki pocztowej;

5) informacje dotyczące gwarantowanej jakości usług pocztowych, w tym terminów ich realizacji, jeżeli operator pocztowy świadczy usługę z gwarantowanym terminem doręczenia;

6) okoliczności uznania usługi pocztowej za niewykonaną lub nienależycie wykonaną;

7) sposób postępowania w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania usługi pocztowej;

8) terminy, po upływie których uważa się niedoręczoną przesyłkę pocztową za utraconą;

9) uprawnienia nadawcy lub adresata w przypadku utraty, ubytku zawartości lub uszkodzenia przesyłki pocztowej oraz niewykonania usługi pocztowej z zachowaniem gwarantowanej jakości;

10) zasady, tryb i terminy składania oraz rozpatrywania reklamacji, w tym zasady przyznawania odszkodowań;

11) wysokość odszkodowań z tytułu utraty, ubytku zawartości lub uszkodzenia przesyłki pocztowej bądź wykonania usługi z naruszeniem gwarantowanego terminu doręczenia, jeżeli taki termin był przewidziany w regulaminie;

12) tryb i sposób wypłaty odszkodowań;

13) zakres i formy prowadzenia postępowania w sprawie pozasądowego rozwiązywania sporów konsumenckich.

Sąd miał na uwadze fakt, że pozwana nie zawiadomiła powodowej spółki o zmianie miejsca zamieszkania oraz treść art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Zgodnie z powyższą regulacją strona powodowa była uprawniona do kierowania korespondencji na na adres spornego lokalu, który był jej znany jako adres zamieszkania pozwanych. Jednakże strona powoda nie wykazała, aby przesyłka zawierająca wezwanie do zapłaty oraz uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu jak i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległości została wysłana listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru. Kserokopia koperty k. 16 nie pozwala na ustalenie, aby była to przesyłka polecona ( tj. przesyłka listowa będącą przesyłką rejestrowaną, przemieszczaną i doręczaną w sposób zabezpieczający ją przed utratą, ubytkiem zawartości lub uszkodzeniem) jak też i aby była ona wysłana za potwierdzeniem odbioru. Powódka nie wykazała także, aby przesyłka w ogóle była awizowana, a jeżeli tak, to w jakiej dacie. A zatem w ocenie Sądu strona powoda nie wykazała, że oświadczenie woli, zawarte w piśmie datowanym na dzień 25 lipca 2019 r. doszło do pozwanych, a w szczególności do pozwanej jako najemcy, w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Ponadto należy zauważyć, że zarówno pismo z dnia 25 lipca 2019 r. jak i koperta adresowa jako adresatów wskazywała łącznie dwie osoby- J. T. i A. T.. Tymczasem dla przyjęcia skutecznego doręczenia per awizo konieczne jest, aby przesyłka była adresowana do jednego, konkretnie wskazanego adresata. Niewykluczona byłaby bowiem taka sytuacja, że tak zaadresowane wezwanie do zapłaty odebrałaby tylko jedna osoba, zatem oświadczenie woli w tym zakresie doszłoby skutecznie do wiadomości tylko jednego adresata. Z faktu odbioru tak zaadresowanej przesyłki przez jednego z adresatów nie można by było wywodzić skutku doręczenia także dla drugiego z adresatów. Zgodnie z art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Zdaniem sądu oświadczenie woli powinno zostać skierowane w sposób niebudzący wątpliwości i gwarantujący spełnienie warunków z art. 61 k.c., a więc osobno do J. T. i osobno do A. T..

Podkreślić należy, iż wypowiedzenie stosunku najmu niesie ze sobą dla najemcy szczególnie dotkliwe skutki, prowadzi bowiem do utraty tytułu prawnego do lokalu. Ustawodawca w celu ochrony najemców i lokatorów, wprowadził zatem konieczność zachowania szczególnego trybu wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości w opłatach, określonego w art. 11 ust 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku. Strona powodowa nie wykazała, aby skutecznie uprzedziła pozwanych na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i by skutecznie wyznaczyła im dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zatem wypowiedzenie umowy najmu dokonane pismem z dnia 1 października 2019 r. uznać należy za nieskuteczne i nie powodujące wygaśnięcia stosunku najmu.

Ostatecznie, wraz z doręczeniem odpisu pozwu z załącznikami (k. 168 i k. 177), pozwani otrzymali pisma powodowej spółki: wezwanie do zapłaty z dnia 25 lipca 2019 roku oraz wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 października 2019 roku. Ze względu na spłatę zadłużenia na dzień doręczenia rzeczonych pism, przyczyna wypowiedzenia umowy najmu wskazana w oświadczeniu z dnia 1 października 2019 roku była już nieaktualna i nie mogła doprowadzić do rozwiązania stosunku najmu. Dodatkowo, należy zauważyć, że o ile odpis pozwu z załącznikami został doręczony pozwanej, o tyle pozwany odpis pozwu odebrał za pośrednictwem pełnomocnika procesowego – adwokata J. K., który nie był uprawniony do przyjmowania w imieniu A. T. oświadczeń o charakterze materialnoprawnym. Nadto, jak już wskazano na wstępie rozważań w doktrynie wyrażany jest pogląd, że pisemnego uprzedzenia lokatora i wyznaczenia mu dodatkowego terminu nie może zastąpić wniesienie pozwu o eksmisję.

Z kolei fakt, że pozwana złożyła wniosek o regulację stanu prawnego lakolu i ponowne zawarcie umowy najmu jest konsekwencją działań powodowej spółki, która takie właśnie kroki wskazała pozwanej jako właściwe do podjęcia. Nie oznacza to jednak, że pozwana akceptowała wypowiedzenie umowy najmu z 14 sierpnia 1997 roku, o czym przecież świadczy jej stanowisko procesowego zaprezentowane w toku niniejszego postępowania oraz konsekwentne twierdzenie, że była przekonana, iż spłata zaległości zakończyła sprawę i że nadal jest ona najemcą lokalu. Nadto, trzeba mieć na uwadze, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące przyczyn i trybu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego mają charakter bezwzględnie obowiązujący i stanowią przepisy szczególne w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego. Są to normy prawne, od których strony stosunku prawnego nie mogą czynić żadnych odstępstw, dlatego próba zawarcia nowej umowy najmu lokalu mieszkalnego przez pozwaną nie może sanować nieprawidłowego trybu wypowiedzenia umowy najmu z 14 sierpnia 1997 roku. Zdaniem Sądu nie można pozwanej czynić zarzutu, że próbowała uregulować zaistniałą sytuację i utrzymać prawo do lokalu.

Okoliczności wskazane przez powodową spółkę, mianowicie, że pozwana w rzeczywistości nie mieszka w lokalu mieszkalnym oznaczonym numerem (...), położonym w budynku przy ulicy (...) w S. są nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy z uwagi na przedmiot orzekania, który wynika z żądania zgłoszonego przez powodową spółkę w pozwie. Sąd nie może zasądzić czegoś jakościowo innego albo w większym rozmiarze czy też zasądzić powództwo na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda. Sąd nie może także zmienić podstawy faktycznej powództwa, ponieważ wówczas, przekraczając jej granice i nawet uwzględniając zasługujący na ochronę interes prawny jednej ze stron, staje się jej adwokatem, pozbawiając przegrywającego możności obrony swych praw (art. 321 § 1 k.p.c. w zw. z art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.; Przemysław Telenga, Komentarz do art. 321 Kodeksu postępowania cywilnego). Podstawą faktyczną niniejszego powództwa jest wypowiedzenie umowy najmu z dnia 14 sierpnia 1997 roku w związku z pozostawaniem przez pozwaną w zwłoce z zapłatą czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Podstawą faktyczną powództwa nie jest więc fakt niezamieszkiwania przez pozwaną w przedmiotowym lokalu, zatem okoliczność ta nie miała znaczenia dla oceny zasadności powództwa. Nadto ustawodawca dla wypowiedzenia umowy najmu z powodu niezamieszkiwania w lokalu przewidział inny okres wypowiedzenia a mianowicie zgodnie z art. 11 ust 3 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Mając powyższe na uwadze jako oczywisty jawi się wniosek, że skoro powodowa spółka nie wyczerpała trybu przewidzianego ustawą o ochronie praw lokatorów dla wypowiedzenia stosunku najmu i nie doręczyła prawidłowo pozwanej uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego wraz z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, to wypowiedzenie umowy najmu dokonane pismem z dnia 1 października 2019 r. jest nieskuteczne. A zatem powoda oraz pozwaną w dalszym ciągu łączy stosunek najmu. Wobec powyższego roszczenie strony powodowej o wydanie lokalu nie mogło zostać uwzględnione. Pozwana J. T. dysponuje bowiem skutecznym względem powodowej spółki uprawnieniem do władania lokalem, zaś prawo do zamieszkiwania w lokalu ma również jej syn - pozwany A. T..

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów przedłożonych przez strony, których treść oraz autentyczność nie były kwestionowane. Nadto Sąd oparł się na zeznaniach pozwanych, którym w pełni dał wiarę uznając je za zgodne z prawdą. Zeznania te są spójne i korespondują z pozostałem materiałem dowodowym sprawy.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na rzeczone koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych w wysokości 240,00 złotych (§ 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie; Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800 ze zm.).

Mając powyższe na uwadze, w punkcie II sentencji wyroku Sąd zasądził od powodowej spółki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 240 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Zgodnie z art. 98 § 1 (1) k.p.c., od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty. O obowiązku zapłaty odsetek sąd orzeka z urzędu. Biorąc pod uwagę powyższe od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie.

W powołaniu powyższej argumentacji orzeczono jak w sentencji.