Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 marca 2024 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny, w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Alicja Przybylska

Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Zielińska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2024 roku w S.

sprawy z powództwa Gminy M. S. – Zarządu (...) w S.

przeciwko A. L. i P. S.

o wydanie i opróżnienie lokalu

I.  nakazuje pozwanym A. L. i P. S., aby opuścili i wydali w stanie wolnym od osób i rzeczy, powódce Gminie M. S. – Zarządowi (...) w S. lokal mieszkalny numer (...) położony przy ulicy (...) w S.;

II.  ustala, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

III.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 440 zł (czterysta czterdzieści złotych) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt III C 699/22

UZASADNIENIE

Gmina M. S. – Zarząd (...) w S. wniosła o nakazanie pozwanym A. L., W. S. i P. S., aby opróżnili i wydali powódce lokal mieszkalny położony w S. przy ul. (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy. Nadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych solidarnie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu powódka podniosła, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Z lokalu tego, na podstawie umowy najmu z dnia 16 maja 2000 r., korzystali pozwani. Z uwagi na fakt, że jak ustalono, pozwani nie zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu przez okres ponad 12 miesięcy, powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 września 2022 r. Od dnia 1 października 2022 r. pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego, co uzasadnia żądanie jego opróżnienia i wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy.

W odpowiedzi na pozew pozwani A. L. i P. S. wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwani podnieśli, że wbrew twierdzeniom powódki, przysługuje im skuteczny wobec właściciela tytuł prawny do władania przedmiotowym lokalem w postaci umowy najmu z dnia 16 maja 2000 r. Umowa ta nie została skutecznie wypowiedziana, ponieważ nie została spełniona przewidziana przepisem art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) przesłanka uzasadniająca wypowiedzenie umowy najmu. Zgodnie z przepisem art. 25 k.c. miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Lokal przy ul. (...) stanowi jedyne centrum życiowe pozwanych. Pozwana wyjechała do Irlandii w 2006 r., z powodu trudnych relacji z małżonkiem. Tam też podjęła pracę zarobkową w celu utrzymania siebie i małoletniego wówczas syna. Ich pobyt na terenie Irlandii wiązał się zatem z celami zarobkowymi i edukacyjnymi. Po zakończeniu nauki przez P. S. zamierzają wrócić na stałe do Polski. Pozwani przyjeżdżają do mieszkania w regularnych odstępach czasu co kilka miesięcy, opłacają czynsz najmu. Lokal doglądany jest przez ojca pozwanej. Ich pobyt na terenie Irlandii ma zatem charakter jedynie czasowy. Uzasadniona zaś ważnymi przyczynami nieobecność w lokalu, nawet przez okres kilku miesięcy, nie oznacza automatycznie, że najemca lokal opuścił i tym samym nie uzasadnia wypowiedzenia umowy najmu na wskazanej przez powódkę podstawie prawnej. Nadto wskazali, że ponieśli znaczne nakłady na przedmiotowy lokal, tym samym wypowiedzenie umowy najmu byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Pozwani wskazali nadto, że pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało skutecznie doręczone A. L. dopiero w dniu 22 listopada 2022 r., kiedy przyjechała do Polski. Nie upłynął zatem termin wypowiedzenia umowy.

Powódka podtrzymała żądanie pozwu, podnosząc, że z czynności przeprowadzonych przez stronę powodową jednoznacznie wynika, że pozwani w spornym lokalu nie zamieszkują od kilkunastu lat (18 lat), a faktu tego nie zmienia to, że okresowo pojawiają się w lokalu. Pozwani lokują centrum życiowe na terenie Irlandii i tam zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. W orzecznictwie i doktrynie panuje ugruntowane stanowisko co do tego, że w sprawie o opróżnienie i wydanie lokalu nie ma zastosowania przepis art. 5 k.c. Do zadań własnych gminy wynikających z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym należy między innymi zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym w szczególności w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego. W tym zakresie gmina obowiązana jest do dążenia do zapewnienia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców również poprzez wytaczanie powództw przeciwko osobom, którym nie przysługuje tytuł prawny do lokalu. Powódka wskazała nadto, że w świetle zasad współżycia społecznego nie sposób zaaprobować sytuacji, w której osoby mające zaspokojone potrzeby mieszkaniowe „utrzymują” lokale w Polsce z zasobu gminnego.

Odnosząc się do zarzutu braku skuteczności doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, podniesiono, że pismo to zostało skierowane na znany powódce adres zamieszkania pozwanej. Pozwana nigdy nie wskazała innego adresu dla korespondencji niż adres wynajmowanego lokalu.

Postanowieniem z dnia 6 listopada 2023 r. Sąd – wobec cofnięcia pozwu – umorzył postępowanie wobec W. S..

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 maja 2000 r. Gmina M. S. zawarła z A. L. i W. S. umowę najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...). Wraz z najemcami zamieszkał w lokalu ich syn P. S..

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Niesporne, a nadto dowód:

- umowa najmu lokalu k. 7 v. – 10.

W czerwcu 2006 r. A. L. wyjechała z synem do Irlandii. Wyjazd spowodowany był utrudnianiem wspólnego zamieszkiwania przez męża W. S..

Dowód:

- oświadczenie z dnia 09.11.2006 r. k. 79,

- zeznania świadka J. L. k. 138,

- zeznania świadka M. R. k. 138,

- zeznania świadka A. J. k. 138,

- zeznania pozwanego P. S. w charakterze strony k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Pozwana pracuje zawodowo na terenie Irlandii. Zamierza wrócić do Polski, jak tylko zostanie uregulowana sprawa prawa do lokalu przy ul. (...).

P. S. skończył studia, a następnie ukończył staż. Obecnie poszukuje pracy na terenie Irlandii. Chciałby rozpocząć pracę zawodową na terenie Irlandii, a następnie, powołując się na doświadczenie zawodowe zdobyte za granicą, wrócić do Polski i tutaj układać sobie życie.

Pozwani zamieszkują na terenie Irlandii w wynajętym mieszkaniu – dwupiętrowym szeregowcu. Wraz z nimi zamieszkuje partner życiowy pozwanej. Mieszkają razem od około 3 lat. Prowadzą wspólne gospodarstwo domowe.

Dowód:

- zeznania pozwanego P. S. w charakterze strony k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Przez wszystkie lata pozwani przyjeżdżali do Polski 3 – 5 razy w roku, na okres około tygodnia – dwóch, w zależności od ilości dni urlopu przysługującego pozwanej. Przyjeżdżali w celu odwiedzenia rodziny, przyjaciół. Zatrzymywali się wówczas w lokalu przy ul. (...).

Podczas ich nieobecności lokal doglądał ojciec pozwanej J. L.. Odbierał korespondencję kierowaną na ten adres do pozwanej.

Dowód:

- zeznania świadka J. L. k. 138,

- zeznania świadka M. R. k. 138,

- zeznania świadka A. J. k. 138,

- zeznania świadka D. S. k. 99,

- zeznania świadka M. I. k. 99,

- zeznania świadka M. Ł. k. 99,

- zeznania pozwanego P. S. w charakterze strony k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Pozwani regularnie uiszczali czynsz najmu i opłaty obciążające najemców.

Niesporne, a nadto dowód:

- potwierdzenia przelewu k. 46 – 63.

Na około 2 – 3 lata przed pandemią C. – 19 W. S. wyprowadził się z lokalu i przekazał klucze do niego A. L..

Pozwana rozpoczęła wówczas remont generalny w lokalu obejmujący wymianę instalacji elektrycznej, zmianę sposobu ogrzewania na gazowe, położenie paneli w pomieszczeniach, wymienianę futryn i drzwi, lokal odmalowano. Prace te pozwana wykonywała stosownie do posiadanych środków finansowych.

Dowód:

- zeznania świadka J. L. k. 138,

- zeznania świadka M. R. k. 138,

- zeznania świadka A. J. k. 138,

- zeznania pozwanego P. S. w charakterze strony k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Pozwana była zainteresowana wykupem mieszkania, jednak nie doszło do tego.

Dowód:

- zeznania pozwanego P. S. w charakterze strony k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Pismem z dnia 22 lutego 2022 r. Gmina M. S. wypowiedziała umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ze skutkiem na dzień 30 września 2022 r. Umowa najmu została wypowiedziana z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

W związku z powyższym wezwano A. L. i W. S. do opóźnienia i wydania lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy w terminie do dnia 15 października 2022 r.

Przesyłki zawierające ww. pismo skierowane do A. L. i W. S. zostały zwrócone jako niepodjęte w terminie.

Dowód:

- pismo z dnia 22.02.2022 r. adresowane do A. L. wraz z kopią przesyłki k. 6,

- pismo z dnia 22.02.2022 r. adresowane do W. S. wraz z kopią przesyłki k. 6 – 7.

Awizacja przesyłek zawierających oświadczenie o wypowiedzeniu umowy była dokonywana w okresie, kiedy pozwana przebywała w Irlandii.

Ojciec pozwanej nie mógł odebrać przesyłki, ponieważ nie posiadał wówczas pełnomocnictwa pocztowego upoważniającego do odbioru przesyłek poleconych.

Dowód:

- zeznania świadka J. L. k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

A. L. przyjechała do Polski w listopadzie 2022 r. W dniu 22 listopada 2022 r. odebrała w siedzibie (...) w S. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu.

Dowód:

- zeznania świadka J. L. k. 138,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Pismem z dnia 24 listopada 2022 r. A. L. zwróciła się o „wycofanie” wypowiedzenia umowy najmu. Podniosła, że poza miejscem zamieszkania przebywa jedynie czasowo, w związku ze świadczeniem pracy za granicą. Planuje powrót do Polski i swoją przyszłość wiąże ze S.. Przeprowadziła remont lokalu w związku z czym poniosła duże wydatki.

Dowód:

- pismo z dnia 24.11.2022 r. k. 65.

W lokalu zameldowani są A. L., W. S. i P. S..

Dowód:

- wydruki z Bazy Rejestru (...) k. 10 v. – 11.

Pismem z dnia 18 października 2022 r. wezwano pozwanych do opróżnienia i wydania lokalu w terminie do dnia 25 października 2022 r.

Dowód:

- pismo z dnia 18.10.2022 r. wraz z wyciągiem z książki nadawczej k. 12 – 13.

Pozwani nie są zarejestrowani jako osoby bezrobotne.

Pozwani nie korzystają z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w S..

Nie są osobami niepełnosprawnymi, ani obłożnie chorymi. Nie są ubezwłasnowolnieni.

Nie pobierają świadczeń emerytalno – rentowych. Miesięczne dochody pozwanej kształtują się na poziomie około 1 200 euro.

Dowód:

- pismo PUP z dnia 17.11.2022 r. k. 32,

- pismo (...) z dnia 22.11.2022 r. k. 34,

- zeznania pozwanej A. L. w charakterze strony k. 138.

Aktualnie w lokalu znajdują się rzeczy należące do pozwanych A. L. i P. S..

Niesporne.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi, w świetle treści jego uzasadnienia, przepis art. 222 § 1 k.c., który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Treścią przewidzianego w art. 222 § 1 k.c. roszczenia windykacyjnego jest przyznanie właścicielowi żądania wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą, a zatem legitymacja czynna w sprawie przysługuje właścicielowi rzeczy, a biernie legitymowanym może być tylko i wyłącznie osoba władająca cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. Do uwzględnienia powództwa konieczne jest zatem stwierdzenie istnienia przesłanek pozytywnych w postaci uprawnień właścicielskich powoda oraz władania jego lokalem przez osobę, przeciwko której skierowane jest żądanie pozwu oraz braku przesłanki negatywnej, jaką jest istnienie po stronie pozwanej skutecznych względem właściciela uprawnień do władania rzeczą.

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez strony, których prawdziwość i wiarygodność nie była kwestionowana, a i Sąd nie stwierdził okoliczności uzasadniających odmówienie im mocy dowodowej. Nadto Sąd uznał za przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych zeznania świadków J. L., M. R., A. J., D. S., M. I., M. Ł. oraz zeznania pozwanych w charakterze strony. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne, aczkolwiek zeznania świadków J. L., M. R., A. J. i zeznania pozwanych w charakterze strony okazały się niewystarczające do poczynienia ustaleń faktycznych zgodnych z twierdzeniami strony pozwanej.

Poza sporem jest, że powódka jest właścicielką lokalu położonego w S. przy ul. (...), a także że pozwani A. L. i P. S. lokal ten zajmują do chwili obecnej.

Strona pozwana nie wykazała natomiast, aby przysługiwało jej skuteczne wobec właściciela – Gminy M. S. – prawo do władania lokalem w postaci umowy najmu lokalu.

Zasady wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 611). Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a ww. ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ustęp 3 pkt 1 ww. przepisu stanowi, że właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Użyte w art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) pojęcie „niezamieszkiwania” należy odnosić do instytucji miejsca zamieszkania unormowanej w art. 25-28 k.c. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia „niezamieszkiwania”, wskazuje natomiast w art. 25, że miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Do stwierdzenia, że osoba mieszka w określonej miejscowości, konieczne jest zatem występowanie łącznie dwóch przesłanek: przebywania i zamiaru stałego pobytu. A contrario należy przyjąć, że brak choćby jednego z tych elementów jest równoznaczny z „niezamieszkiwaniem”. W wyroku z 28 października 1980 r. ( sygn. akt III CRN 188/80) Sąd Najwyższy stwierdził, że stałe zamieszkanie oznacza zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażone przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność danej osoby ( tak również w: wyroku z 20 marca 1981 r., II CRN 30/81, Monitor Prawniczy 1994 nr 9 s. 273; wyroku z 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80, OSNC 1981 z. 6 poz. 119). Przy ocenie tego, czy najemca zamieszkuje czy też nie w spornym lokalu, należy brać pod uwagę nie tylko sam zewnętrzny obiektywny obraz ale i zamiar najemcy, sytuację w jakiej się znalazł i decyzje, jakie w swym życiu musiał podjąć. Wyjaśnienia wymaga, że niezamieszkiwanie w lokalu, o którym mowa w treści przywołanego przepisu, obejmuje sytuacje, kiedy lokal przestał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, a więc obejmuje przypadki, w których lokator z własnej woli nie wykonuje swoich uprawnień względem wynajmowanego lokalu. Okres nieobecności najemcy w lokalu musi być ciągły. Niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez kilka dłuższych okresów, które jednak dopiero po zsumowaniu przekraczają 12 miesięcy, może uzasadniać tylko rozwiązanie umowy przez sąd na podstawie art. 11 ust. 10 ww. Ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Przez stałe zamieszkanie należy zatem rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym lokalu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym lokalu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność najemcy. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, czasowe przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca w każdym przypadku przestał mieszkać w swoim lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98). Należy podkreślić, że zgodnie z poglądem ukształtowanym w judykaturze Sądu Najwyższego stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby, która zamieszkuje w nim z wolą stałego pobytu. Oznacza to ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy ( por. wyroki Sądu Najwyższego z 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 61/80, Legalis 22015, z 17 października 1997 r., sygn. akt I CKN 90/97 oraz z 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99, Legalis 503384).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, wskazać należy, że w świetle zeznań pozwanych przesłuchanych w charakterze strony, pozwani opuścili przedmiotowy lokal w czerwcu 2006 r. z tego powodu, że wówczas jeszcze małżonek pozwanej W. S. utrudniał wspólne zamieszkiwanie. Wyjechali do Irlandii, gdzie pozwana podjęła pracę zarobkową, a P. S. naukę. Pozwani zorganizowali sobie w Irlandii życie zawodowe i osobiste. Wynajęli mieszkanie, w którym około 3 lata temu zamieszkał partner życiowy pozwanej, z którym prowadzi wspólne gospodarstwo domowe. Pozwani wprawdzie regularnie, kilka razy do roku, przyjeżdżają do Polski i zamieszkują wówczas w lokalu przy ul. (...), jednakże jak wynika z ich zeznań, przyjeżdżają w celu odwiedzenia rodziny, znajomych, przyjaciół. Ani A. L., ani P. S. nie wykazali w toku składanych zeznań, że mają w Polsce własne sprawy i że przyjeżdżają w celu ich załatwienia. Ten stan, biorąc pod uwagę istotne dla rozstrzygnięcia sprawy daty, czyli 2021 r., trwał od 15 lat. Z powyższego jednoznacznie wynika, że tak w 2021 r. jak i obecnie pozwani swoje sprawy życiowe (praca, nauka, życie osobiste) koncentrują na terenie Irlandii, a do Polski przyjeżdżają, wprawdzie dość często, niemniej jednak okazjonalnie, ponieważ tutaj mają rodzinę i przyjaciół, z którymi utrzymują kontakty. Nie przyjeżdżają do Polski w żadnych własnych sprawach, czy to zawodowych, czy to dotyczących szeroko rozumianego życia osobistego. Spraw takich bowiem nie mieli w 2021 r., bo gdyby mieli, to niewątpliwie informacje takie zawarliby w swoich zeznaniach. Ich wyjazd za granicę i opuszczenie lokalu nie miało zatem jedynie charakteru czasowego, wiązało się bowiem z przeniesieniem centrum ich spraw życiowych za granicę. Okazjonalnym pobytom w Polsce zarówno w 2021 r. jak i w okresie wcześniejszym i późniejszym, nie towarzyszył zamiar stałego pobytu w lokalu przy ul. (...). Zamiar zamieszkania w Polsce pozwani deklarują w nieokreślonej bliżej przyszłości. Pozwany P. S. zeznał w sposób nie budzący wątpliwości, że wprawdzie pracy poszukuje „wszędzie”, niemniej jednak zamiarem jego jest podjęcie zatrudnienia za granicą, a dopiero kiedy nabierze doświadczenia, powrót do Polski, Również i A. L., do dnia złożenia zeznań w charakterze strony, nie potrafiła jednoznacznie wskazać, kiedy zamierza wrócić do Polski na stałe. Podnosiła jedynie, że po opuszczeniu lokalu przez W. S. (2017 – 2018 r.) rozpoczęła jego remont, który w jej ocenie jeszcze nie został zakończony oraz że podjęła starania o wykup lokalu. Powyższe jednoznacznie wskazuje, że począwszy od 2006 r., tak w 2021 r., jak i obecnie, lokal przy ul. (...) nie stanowił centrum życiowego pozwanych. Zatrzymywali się w nim jedynie w okresach, kiedy przyjeżdżali do Polski w celu odwiedzenia rodziny i przyjaciół. Zamieszkanie w nim na stałe było kwestią bliżej nieokreślonej przyszłości. Dlatego też pozwani uiszczali czynsz najmu, doglądali lokalu i dbali o jego należyty stan. Chcieli bowiem zapewnić sobie możliwość zamieszkania w lokalu kiedyś, w przyszłości.

Skoro zatem od 2006 r. lokal przy ul. (...) nie stanowił centrum życiowego pozwanych, a jedynie był przez nich użytkowany okazjonalnie podczas przyjazdów do Polski, została spełniona przesłanka uzasadniająca wypowiedzenie umowy. Pozwani nie zamieszkiwali bowiem w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

W ocenie Sądu w okolicznościach faktycznych sprawy nie zachodzą podstawy do uznania, że wypowiedzenie umowy najmu i żądanie wydania lokalu było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Przepis art. 5 k.c. stanowi, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że z ochrony prawnej (sądowej) korzysta tylko ten uprawniony, który swoje prawo podmiotowe wykonuje zgodnie z jego treścią, wyznaczoną także przez klauzule generalne przewidziane w tym przepisie. W przypadku przepisów zawierających klauzulę zasad współżycia społecznego chodzi o odesłanie do reguł postępowania ludzkiego, niebędących jednak regułami prawnymi. Zasady te rodzą się samorzutnie w społeczeństwie i nie są statuowane przez organy państwowe. Są to reguły nakazujące ocenić daną sprawę według określonych reguł moralnych i obyczajowych – takich, które w danym czasie i w danych warunkach społecznych dotyczą sfery zewnętrznych zachowań ludzi względem innych i pozwalają uznać te zachowania za dobre (bądź złe), usprawiedliwione, właściwe, wskazane, powszechnie przyjęte.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, że dokonanie oceny, czy właściciel domagający się wydania przedmiotu swojego prawa, działa w zgodzie z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, czy też jego działanie pozostaje w sprzeczności z tymi normami, jest – co do zasady – dopuszczalne, ponieważ treść przepisu art. 5 k.c. daje możliwość dokonania takiej oceny w stosunku do wykonywania każdego prawa podmiotowego przez osobę uprawnioną. Wystąpienie z żądaniem wydania nieruchomości jest wykonywaniem prawa podmiotowego (roszczenie windykacyjne). Jednak w orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można obecnie uznać pogląd, zgodnie z którym możliwość oddalenia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. wystąpi w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, a zatem niezmiernie rzadkich. Ostrożność w oddalaniu powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. jest tym bardziej konieczna, że oznacza to pozbawienie właściciela (lub użytkownika wieczystego) ochrony przysługującego jemu prawa ( por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2000 r., I CKN 287/00). W orzecznictwie dominuje przekonanie, że zastosowanie art. 5 k.c. ma wyjątkowy charakter, co sprawia, że podnosząc zarzut nadużycia prawa z powodu zachowania sprzecznego z zasadami współżycia społecznego należy wskazać, jaka spośród przyjętych w społeczeństwie zasad moralnych, odnoszących się do postępowania, określanego mianem słusznego, przyzwoitego itp. została w danej sytuacji naruszona ( por. wyroki SN z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, z dnia 7 maja 2003 r., IV CKN 120/01, z dnia 23 maja 2002 r., IV CKN 1095/00 oraz z dnia 14 października 1998 r., II CKN 928/97). Podsumowanie bogatego orzecznictwa w tej mierze stanowi wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 października 2000 r. w sprawie o sygn. SK 5/99 ( OTK 2000, nr 7, poz. 254). Z wyroku tego wynika, po pierwsze, że art. 5 k.c. nie jest niezgodny, między innymi z art. 64 ust. 2 Konstytucji, to znaczy z przepisem gwarantującym ochronę własności i po drugie, że samo wykonywanie uprawnień właściciela nie stanowi nadużycia jego prawa. Łączy się z tym trafne przyjęcie domniemania, że jeżeli podmiot korzysta z przyznanych mu przez ustawę uprawnień, to czyni to moralnie, a więc zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa ( wyroki SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 327/06 i z dnia 7 grudnia 1965 r., III CR 278/65). Gdyby próbować twierdzić inaczej, to za niemoralne musiałoby się uznać prawo przyznające te uprawnienia, a takie ogólne twierdzenie jest nie do przyjęcia w demokratycznym państwie prawa (art. 2 Konstytucji RP). To prowadzi do potwierdzenia szeregu utrwalonych reguł zastosowania art. 5 k.c., jak mającej w tym postępowaniu zastosowanie reguły o braku podstaw do kreowania własnych uprawnień na gruncie tego przepisu, służącego tylko obronie przed wykorzystywaniem prawa już istniejącego w celu ocenianym jako naganny, niemoralny. Ponadto, przepis ten może mieć zastosowanie tylko w konkretnych stanach faktycznych, nie jest więc samodzielną podstawą roszczeń, nie może też dawać uprawnień o charakterze trwałym i nie ma charakteru nadrzędnego wobec innych przepisów prawa ( m.in. uchwała 7 sędziów SN z dnia 19 kwietnia 1971 r., III PRN 7/71, wyroki SN z dnia 8 listopada 1985 r., III CRN 343/85, z dnia 19 marca 2002 r., IV CKN 892/00 oraz z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 327/06). Przytoczone reguły doprowadziły do stanowiska wyrażonego w orzecznictwie, że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym ( wyrok z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94).

Wskazać również należy, że stosownie do treści art. 6 k.c., ciężar udowodnienia okoliczności świadczących o nadużywaniu prawa spoczywa na tej stronie procesu, na korzyść której ma działać norma z art. 5 k.c. Strona ta powinna udowodnić fakty pozwalające uznać działanie czy zaniechanie uprawnionego za sprzeczne z klauzulami tego przepisu – domniemanie przemawia za tym, że ten, kto korzysta z tego prawa, czyni to w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego. Dopiero istnienie szczególnych okoliczności może domniemanie obalić i pozwolić na zakwalifikowanie określonego zachowania jako nadużycia prawa, nie zasługującego na poparcie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1967 r., III CR 278/65, OSNC rok 1966, nr 7-8, poz. 130 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 2 października 2018 roku, I ACa 139/18).

Lokale komunalne, a takim jest przedmiotowy lokal, służą realizacji ustawowych obowiązków gminy w zakresie tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej i są przeznaczone dla osób mieszkających stałe na terenie danej Gminy i spełniające uchwalone kryteria finansowe w zakresie dochodów. Skoro zatem pozwani nie zamieszkują aktualnie na terenie Gminy M. S., i swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajają za granicą, to wypowiedzenie im umowy najmu należy uznać za w pełni uzasadnione. To zajmowanie przez okres 18 lat lokalu komunalnego, który nie był pozwanym potrzebny do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a jedynie do przebywania w nim podczas okazjonalnych przyjazdów do rodziny i w celu odwiedzenia przyjaciół, należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Przeszkody do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu nie stanowi również i fakt, że pozwana uiszczała czynsz najmu, zleciła doglądanie ojcu i przeprowadziła w lokalu prace remontowe. Dopóki strony związane były stosunkiem najmu i najemca korzystał z wydanego jemu lokalu, zobowiązany był do uiszczania czynszu najmu. Zgodnie natomiast z postanowieniami umowy oraz przepisem art. 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów (…) najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Zgodnie natomiast z art. 6 e ust. 1 i 2 po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

W świetle materiału dowodowego sprawy, nie ulega wątpliwości, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało skutecznie doręczone A. L. w dniu 24 lutego 2022 r. i wywołało skutek z dniem 30 września 2022 r.

Przepis art. 61 § 1 k.c. stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Zgodnie natomiast z art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów (…) w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

Pismo zawierające oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu zostało wysłane na adres lokalu przy ul. (...). Pozwana, jak przyznała, nie wskazała bowiem Gminie M. S. żadnego innego adresu, na który miałaby być wysyłana korespondencja w sprawach dotyczących wynajmowanego lokalu. Przesyłka, awizowana z powodu nieobecności adresata w dniu 24 lutego 2022 r., została zwrócona do nadawcy jako niepodjęta w terminie. W tym miejscu wskazać należy, że złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu za pośrednictwem operatora pocztowego nie podlega rygorom przewidzianym dla doręczania pism sądowych w postępowaniu cywilnym. W przepisie art. 61 § 1 k.c. ustawodawca przyjął kwalifikowaną teorię doręczenia odnoszącą się do konieczności ustalenia możliwości zapoznania się przez adresata z oświadczeniem woli. Nie ma zatem znaczenia, czy podjął on działania w tym kierunku i czy wiedzę dotyczącą oświadczenia woli uzyskał. W razie zwrotu niedoręczonej przesyłki, za chwilę złożenia oświadczenia woli, stosownie do treści przepisu art. 61 § 1 k.c., uznać należy moment, w którym korespondencja mogła i powinna być doręczona drugiej stronie, a zatem dzień, w którym po raz pierwszy próbowano doręczyć przesyłkę pod właściwym adresem. Realną możliwość zapoznania się przez adresata z treścią oświadczenia woli stwarza zatem już pierwsze awizowanie i jest ono wystarczające do uznania, że oświadczenie woli zostało złożone skutecznie. Przesłuchany w charakterze świadka ojciec pozwanej J. L., przyznał, że w skrzynce było awizo informujące o nadejściu przesyłki zawierającej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Nie mógł odebrać korespondencji poleconej, bo nie posiadał pełnomocnictwa pocztowego. Awizacja przesyłki nastąpiła w dniu 24 lutego 2022 r. i w tym dniu doszło do skutecznego złożenia oświadczenia woli. Termin wypowiedzenia umowy upłynął 30 września 2022 r. Wskazać również należy, że gdyby przyjąć zgodnie z twierdzeniami strony pozwanej, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało skutecznie doręczone dopiero w dniu 22 listopada 2022 r., kiedy to A. L. pismo to odebrała w siedzibie Zarządu (...), to termin wypowiedzenia upłynąłby w dniu 31 maja 2023 r. W dniu zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie, co miało miejsce w dniu 21 marca 2024 r., umowa najmu nie wiązała już stron.

Mając powyższe na uwadze, Sąd w punkcie I. wyroku uwzględnił powództwo i nakazał pozwanym, aby opuścili i wydali powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy, lokal mieszkalny numer (...) położony w S. przy ul. (...).

Uwzględniając roszczenie opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego Sąd był jednocześnie zobligowany do rozstrzygnięcia czy pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Zgodnie z art. 14 ust. 4 przywołanej ustawy Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 100, 173 i 240) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Wskazać jednakże należy, że zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13. Ustalając, czy zachodzą przesłanki do ustalenia, czy pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego sąd w pierwszej kolejności powinien brać pod uwagę indywidualną sytuację danej osoby, a więc „dotychczasowy sposób korzystania z lokalu i szczególną sytuację materialną oraz rodzinną osób zobowiązanych do jego opróżnienia" (art. 14 ust. 3), z tym że nie może nie orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego w stosunku do wymienionych w art. 14 ust. 4 kategorii osób. Takiego obowiązku sąd nie ma jedynie w pewnych, wyjątkowych okolicznościach, np. uprawniony ma zamieszkać w innym lokalu, gdy powodem eksmisji jest znęcanie się nad rodziną (art. 17) lub gdy zachodzi rażące wykraczanie przez pozwanego o eksmisję przeciwko porządkowi domowemu albo rażąco naganne postępowanie uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie (argument z art. 13).

Pozwani nie należą do kategorii osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego. Pozwani mają zaspokojone potrzeby mieszkaniowe – na terenie Irlandii, gdzie koncentrują się ich sprawy życiowe, wynajmują lokal mieszkalny.

Zważywszy na powyższe, Sąd w punkcie II. wyroku ustalił, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Przepis art. 98 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu) (§ 1). Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty. Jeżeli orzeczenie to jest prawomocne z chwilą wydania, odsetki należą się za czas po upływie tygodnia od dnia jego ogłoszenia do dnia zapłaty, a jeżeli orzeczenie takie podlega doręczeniu z urzędu – za czas po upływie tygodnia od dnia jego doręczenia zobowiązanemu do dnia zapłaty. O obowiązku zapłaty odsetek sąd orzeka z urzędu (§ 1 ¹ ). Na koszty te składa się, zgodnie z art. 98 § 3 k.p.c.: opłata od pozwu w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda w osobie rady prawnego w kwocie 240 zł, zgodnie z § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2725).