Treść orzeczenia III C 538/20 - Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

III C 538/20 - zarządzenie, wyrok, uzasadnienie Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie z 2020-12-21

Sygn. akt III C 538/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 grudnia 2020 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie, III Wydział Cywilny, w składzie następującym:

Przewodniczący:	Asesor sądowy Alicja Przybylska
Protokolant:	Starszy sekretarz sądowy Przemysław Badurka

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2020 r. w Szczecinie

na rozprawie sprawy

z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.

przeciwko K. D.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanej K. D. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwotę 32.614,30 zł (trzydzieści dwa tysiące sześćset czternaście złotych trzydzieści groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 17 lipca 2019 roku do dnia zapłaty;

II. zasądza od pozwanej K. D. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwotę 5.248 zł (pięć tysięcy dwieście czterdzieści osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt III C 538/20

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 17 lipca 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wniosła o zasądzenie od K. D. kwoty 32 614,30 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. podniosła, że pozwana K. D. jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) o pow. użytkowej 159,28 m², z prawem własności którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...). Wartość udziału przysługującego pozwanej w nieruchomości wspólnej wynika z treści księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Kw numer (...). Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a przeciwko domniemaniu wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania, o czym stanowi przepis art. 4 tej ustawy. Zgodnie natomiast z treścią przepisu art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Pozwana nie wytoczyła powództwa w tym przedmiocie.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 i art. 15 ustawy o z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali pozwana obowiązana jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem jej lokalu oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej poprzez uiszczanie zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Koszty te obejmują koszty zarządu oraz opłaty związane z dostarczeniem do lokalu pozwanej wody i odprowadzaniem ścieków, dostarczaniem energii elektrycznej i wywozem nieczystości stałych. Sposób rozliczania energii cieplnej reguluje regulamin, który nie narusza postanowień ustawy Prawo energetyczne. Nieruchomość przy ul. (...) nie składa się z dwóch budynków, a zatem zarządca nie był zobowiązany do wyposażenia budynku w więcej niż jeden układ pomiarowo – rozliczeniowy w celu rozliczenia kosztów zakupu ciepła na poszczególne budynki. Z uwagi na stan techniczny instalacji centralnego ogrzewania w budynku (instalacja stara) nie ma technicznej możliwości zamontowania na niej ciepłomierzy dla każdego lokalu. Wiązałoby się to z koniecznością przebudowy instalacji i znaczącymi nakładami finansowymi. Z uwagi na powyższe, podjęto decyzje o rozliczaniu ciepła w oparciu o powierzchnię lokalu. Przyjęty sposób rozliczenia jest zgodny z art. 45 a ust. 8 pkt 1 litera a tiret 3 ustawy prawo energetyczne.

K. D. nie wywiązywała się z obowiązku uiszczania zaliczek, skutkiem czego w okresie od czerwca 2017 roku do czerwca 2019 roku powstało zadłużenie w kwocie 30 509,51 złotych. Nadto powódka wnosi o zasądzenie kwoty 2 104,79 złotych tytułem odsetek za opóźnienie w płatności zaliczek, skapitalizowanych na dzień 28 czerwca 2019 roku.

W dniu 24 stycznia 2020 roku Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Szczecin – Centrum w Szczecinie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z treścią żądania pozwu (ówczesna sygn. akt III Nc 1987/19).

K. D. zaskarżyła nakaz sprzeciwem, w którym wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie kosztami procesu strony powodowej. Pozwana przyznała, że przysługuje jej prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) o pow. użytkowej 159,28 m², z prawem własności którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej. W jej ocenie, udział ten został ustalony nieprawidłowo, z uwagi na błędne przyjęcie powierzchni użytkowej nieruchomości, która to wielkość ma różną wartość. I tak w księdze wieczystej figuruje wielkość 2 987,19 m ², natomiast w pismach zarządcy pochodzących z 2017 roku, 2018 roku i 2019 roku wskazywana jest powierzchnia 3 079,70 m². Z wpisu dokonanego w księdze wieczystej w 2019 roku wynika, że powierzchnia ta wynosi 2 540,86 m². Nadto lokal o większej powierzchni użytkowej od lokalu pozwanej ma przypisaną mniejszą ilość udziałów w nieruchomości wspólnej. Powodowa wspólnota ma świadomość nieprawidłowości w tym zakresie, jednakże nie podejmuje żadnych czynności zmierzających do ustalenia rzeczywistej powierzchni budynku i wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Okoliczność ta zaś ma wpływ na zakres zobowiązań wobec wspólnoty z tytułu zaliczek. Od marca 2013 roku powodowa wspólnota mieszkaniowa dokonała zmiany sposobu naliczania opłat z metrów kwadratowych powierzchni lokalu na rozliczanie według wielkości udziałów.

Wspólnota również wadliwie nalicza opłaty za centralne ogrzewanie. Przyjęty sposób rozliczania kosztów energii cieplnej według metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokali narusza przepisy ustawy Prawo energetyczne. Zgodnie z art. 45a ust. 9 tej ustawy wybrana metoda rozliczania kosztów ciepła winna zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie. Tymczasem z uwagi na różnice w wysokości lokali znajdujących się w budynku, przyjęty sposób rozliczania ciepła warunku tego nie spełnia. Ogrzanie lokalu, którego wysokość jest dwukrotnie wyższa niż lokalu pozwanej wymaga przecież znacznie większej ilości. Nadto w przypadku wybranej przez powódkę metody rozliczania ciepła konieczne jest uwzględnienie współczynników wyrównania zużycia ciepła.

Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty stracił moc, zgodnie z przepisem art. 505 § 1 k.p.c. i sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie.

W dalszym toku procesu strony nie modyfikowały swoich zasadniczych stanowisk procesowych.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa przy ul. (...) w S. składa się z 3 działek geodezyjnych o numerach: 106, 102 i 11/3. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe od frontu i oficyny. Lokale te ogrzewane są z miejskiej sieci ciepłowniczej i posiadają jeden układ pomiarowo – rozliczeniowy mierzący pobór zużytej energii cieplnej. Powierzchnia użytkowa całego budynku ujawniona w księdze wieczystej wynosi 2 540,86 m².

Dowód:

- opinia dot. zmiany granic nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. k. 66 – 76,

- umowa o sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej oraz połączenia nieruchomości z dnia 12.09.2001 r., akt notarialny rep. A numer (...) k. 59 – 66,

- zawiadomienie o zmianach w danych ewidencyjnych k. 189 – 197,

- zeznania W. S. za stronę powodową k. 202.

Właściciele lokali w budynki przy ul. (...) tworzą Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...).

Niesporne.

W dokumentach wspólnoty występują rozbieżności co do wielkości powierzchni budynku i powierzchni grzewczej budynku. Rozbieżności takie pojawiały się w rozliczeniach kosztów centralnego ogrzewania, gdzie w różnych okresach wskazywano na różną wielkość powierzchni grzewczej. W planach gospodarczych na 2018 rok i 2019 rok oznaczono powierzchnię budynku na 3 079,70 m². Według wpisu w księdze wieczystej – stan na dzień 17 marca 2020 roku budynek ma powierzchnię 2 540,86 m². Pomimo występowania powyższych rozbieżności wspólnota nie przeprowadziła czynności niezbędnych dla jednoznacznego ustalenia prawidłowej powierzchni nieruchomości.

Dowód:

- rozliczenia kosztów co k. 120 – 122,

- - plany gospodarcze k. 111 – 112,

- wydruk z treści księgi wieczystej dot. gruntu obejmujący dział I wyświetlony w trybie przeglądania księgi wieczystej k. 115 - 116,

- pismo z dnia 11.04.2008 r. k. 113,

- wniosek z dnia 24.05.2016 r. k. 123.

K. D. przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) o pow. użytkowej 159,28 m², z prawem własności którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...), dla którego Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw (...).

Niesporne, a nadto dowód:

- wydruk z treści księgi wieczystej Kw (...) obejmujący działy I – III wyświetlonej w trybie przeglądania księgi wieczystej k. 16 – 18.

K. D. zobowiązana jest do ponoszenia kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym kosztów eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy, wydatków związanych z utrzymaniem jej lokalu, które obejmują koszty centralnego ogrzewania, zimniej wody i ścieków, wywozu nieczystości stałych oraz opłaty na fundusz remontowy. Wysokość kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz odpisu na fundusz remontowy ustalana jest mocą uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

Zasady naliczania opłat za wywóz nieczystości stałych określa regulamin rozliczania kosztów gospodarowania odpadami komunalnymi w lokalach mieszkalnych i użytkowych Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., przyjęty uchwałą nr 6/2015 z dnia 23 marca 2015 roku. Jednostką rozliczeniową jest 1 m³ wody zużytej w nieruchomości. Z tytułu rozliczenia właściciele zostaną dodatkowo obciążeni kosztami rozliczenia netto powiększonymi o aktualnie obowiązująca stawkę podatku VAT.

Zasady naliczania opłat za zimną wodę i ścieki oraz zasady ich rozliczania określa regulamin rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków oraz montażu i legalizacji wodomierzy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., przyjęty uchwałą nr 11/2009 z dnia 26 października 2009 roku. Wysokość miesięcznej zaliczki w lokalach opomiarowanych ustala się w oparciu o średnie miesięczne zużycie w danym lokalu określone na podstawie zużycia z ostatniego okresu rozliczeniowego i aktualną cenę 1 m ³ zimnej wody. Wielkość zużycia w takich lokalach ustala się w oparciu o sumę wskazań wodomierzy w lokalu. Okres rozliczeniowy wynosi 6 miesięcy i przypada na 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku. Do kosztów zużycia wody dolicza się opłatę abonamentową oraz koszty odczytu wodomierzy i rozliczenia wody w wysokości 3,80 złotych netto od każdego lokalu.

Zasady naliczania opłat za centralne ogrzewanie i ich rozliczania określa regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania dla budynku przy ul. (...) w S., przyjęty uchwałą nr 7/2010 z dnia 10 sierpnia 2010 roku. Podstawę ustalenia kosztów za dostawę energii cieplnej na centralne ogrzewanie stanowią: koszty dostawy ciepła według faktur (...) Spółki z o.o. w S. i ilość m² powierzchni grzewczej lokali mieszkalnych i użytkowych. I. zużycie ciepła na centralne ogrzewanie w lokalu rozliczane będzie według powierzchni grzewczej lokalu mieszkalnego lub użytkowego mierzonej w m². Rozliczenie kosztu ogrzania lokalu mieszkalnego lub użytkowego za dany okres rozliczeniowy odbywa się w następujący sposób: koszt dostawy ciepła według faktur (...) Spółki z o.o. w S. podzielony przez powierzchnię grzewczą budynku i pomnożony przez powierzchnię grzewczą lokalu.

Niesporne, a nadto dowód:

- uchwała nr 6/2015 z dnia 23.03.2015 r. k. 39,

- regulamin rozliczania kosztów gospodarowania odpadami komunalnymi w lokalach mieszkalnych i użytkowych Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. k. 40 – 43,

- uchwała nr 11/2009 z dnia 26.10.2009 r. k. 44,

- regulamin rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków oraz montażu i legalizacji wodomierzy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. k. 45 – 46,

- uchwała nr 7/2010 z dnia 10.08.2010 r. k. 47,

- regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego dla budynku przy ul. (...) w S. k. 48 – 49,

- zeznania świadka A. Z. k. 180,

- zeznania W. S. za stronę powodowa k. 202.

W dniu 13 marca 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) podjęła uchwałę nr 6/2012, mocą której od dnia 1 kwietnia 2020 roku zwiększono stawkę funduszu remontowego do wysokości 0,90 zł za m²powierzchni użytkowej.

Dowód:

- uchwała nr 6/2012 z dnia 13.03.2012 r. k. 21.

W dniu 29 marca 2017 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) podjęła uchwałę nr 3/2017, mocą której przyjęto plan gospodarczy na 2017 rok.

Miesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólną ustalono, począwszy od dnia 1 kwietnia 2017 roku, na kwotę 4,07 złotych za (...) udziału w nieruchomości wspólnej, w tym:

- wynagrodzenie zarządcy w wysokości netto 1,78 zł za (...) udziału (tj. 0,58 zł za
m² powierzchni użytkowej).

Odpis na fundusz remontowy ustalono na kwotę 0,90 zł za m²powierzchni użytkowej.

Dowód:

- uchwała nr 3/2017 z dnia 29.03.2017 r. k. 22.

Koszty centralnego ogrzewania lokalu K. D. za okres od 1 czerwca 2016 roku do 31 maja 2017 roku wyniosły 9 846,47 złotych. Zaliczka na centralne ogrzewanie wyniosła w tym okresie 9 442,08 złotych. Jako dopłata pozostała kwota 404,39 złotych. Powierzchnia grzewcza nieruchomości została oznaczona na 2 484,76 m².

Dowód:

- rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania za okres od 01.06.2016 r. do 31.05.2017 r. k. 34.

W okresie od dnia 1 kwietnia 2017 roku do 30 września 2017 roku K. D. obowiązana była uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) tytułem zaliczek kwotę 1 308,34 złotych, która to kwota obejmowała należności z następujących tytułów:

- zaliczka na poczet kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 786,84 złotych, naliczona w następujący sposób: 4,49 zł x 159,28 m ² = 786,84 zł,

- zaliczka na poczet eksploatacji w kwocie 96,46 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,82 zł = 96,46 zł,

- zaliczka na poczet konserwacji w kwocie 24,91 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 0,47 zł = 24,91 zł,

- zaliczka na wynagrodzenie zarządcy w kwocie 94,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,78 zł = 94,34 zł,

- opłata na fundusz remontowy w kwocie 147,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 2,78 zł = 147,34 zł,

- zaliczka na zimną wodę i ścieki w kwocie 116,45 złotych, naliczona w następujący sposób: 10,5 m ³x 11,09 złotych = 116,45 zł,

- zaliczka na wywóz śmieci w kwocie 42 złotych naliczona w następujący sposób: 10,5 m ³ x 4 zł = 42 zł.

W okresie od dnia 1 października 2017 roku do 31 grudnia 2017 roku K. D. obowiązana była uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) tytułem zaliczek kwotę 1 275,14 złotych, która to kwota obejmowała należności z następujących tytułów:

- zaliczka na poczet kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 786,84 złotych, naliczona w następujący sposób: 4,49 zł x 159,28 m ² = 786,84 zł,

- zaliczka na poczet eksploatacji w kwocie 96,46 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,82 zł = 96,46 zł,

- zaliczka na poczet konserwacji w kwocie 24,91 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 0,47 zł = 24,91 zł,

- zaliczka na wynagrodzenie zarządcy w kwocie 94,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,78 zł = 94,34 zł,

- opłata na fundusz remontowy w kwocie 147,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 2,78 zł = 147,34 zł,

- zaliczka na zimną wodę i ścieki w kwocie 92,05 złotych, naliczona w następujący sposób: 8,3 m ³x 11,09 złotych = 92,05 zł,

- zaliczka na wywóz śmieci w kwocie 33,20 złotych naliczona w następujący sposób: 8,3 m ³ x 4 zł = 33,20 zł.

W okresie od dnia 1 stycznia 2018 roku do 31 marca 2018 roku K. D. obowiązana była uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) tytułem zaliczek kwotę 1 243,45 złotych, która to kwota obejmowała należności z następujących tytułów:

- zaliczka na poczet kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 786,84 złotych, naliczona w następujący sposób: 4,49 zł x 159,28 m ² = 786,84 zł,

- zaliczka na poczet eksploatacji w kwocie 96,46 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,82 zł = 96,46 zł,

- zaliczka na poczet konserwacji w kwocie 24,91 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 0,47 zł = 24,91 zł,

- zaliczka na wynagrodzenie zarządcy w kwocie 94,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,78 zł = 94,34 zł,

- opłata na fundusz remontowy w kwocie 147,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 2,78 zł = 147,34 zł,

- zaliczka na zimną wodę i ścieki w kwocie 68,76 złotych, naliczona w następujący sposób: 6,2 m ³x 11,09 złotych = 68,76 zł,

- zaliczka na wywóz śmieci w kwocie 24,80 złotych naliczona w następujący sposób: 6,2 m ³ x 4 zł = 24,80 zł.

Dowód:

- zawiadomienie o wysokości opłat od dnia 01.04.2017 r. k. 28,

- zawiadomienie o wysokości opłat od dnia 01.10.2017 r. k. 29,

- zawiadomienie o wysokości opłat od dnia 01.01.2018 r. k. 30.

W okresie rozliczeniowym od dnia 31 grudnia 2017 roku do dnia 30 czerwca 2018 roku koszt zużycia przez pozwaną wody i ścieków wyniósł 554,50 złotych. Zaliczka wynosiła 412,56 złotych. Do zapłaty pozostała kwota 141,94 złotych.

W okresie rozliczeniowym od dnia 31 grudnia 2017 roku do dnia 30 czerwca 2018 roku koszty wywozu nieczystości stałych wyniosły 241 złotych. Zaliczka wynosiła 148,80 złotych. Do zapłaty pozostała kwota 92,20 złotych.

Pozwana obciążono opłatą abonamentową w kwocie 1,62 złotych i kosztami rozliczenia wody w kwocie 4,64 złotych.

Niedopłata z powyższych tytułów wyniosła 240,40 złotych.

Dowód:

- rozliczenie wody, ścieków i wywozu nieczystości stałych za okres od 31.12.2017 r. do 30.06.2018 r. k. 35 – 38.

W dniu 16 marca 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) podjęła uchwałę nr 2/2018, mocą której przyjęto plan gospodarczy na 2018 rok.

Miesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólną ustalono, począwszy od dnia 1 kwietnia 2018 roku, na kwotę 4,07 złotych za (...) udziału w nieruchomości wspólnej, w tym:

- wynagrodzenie zarządcy w wysokości netto 1,78 zł za (...) udziału (tj. 0,58 zł za
m² powierzchni użytkowej).

Odpis na fundusz remontowy ustalono na kwotę 2,78 zł za m² powierzchni użytkowej (równoznaczny 0,90 zł za m²powierzchni użytkowej).

Dowód:

- uchwała nr 2/2018 z dnia 16.03.2018 r. k. 23.

W okresie od dnia 1 kwietnia 2018 roku do 31 lipca 2018 roku K. D. obowiązana była uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) tytułem zaliczek kwotę 1 243,45 złotych, która to kwota obejmowała należności z następujących tytułów:

- zaliczka na poczet kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 786,84 złotych, naliczona w następujący sposób: 4,49 zł x 159,28 m ² = 786,84 zł,

- zaliczka na poczet eksploatacji w kwocie 96,46 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,82 zł = 96,46 zł,

- zaliczka na poczet konserwacji w kwocie 24,91 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 0,47 zł = 24,91 zł,

- zaliczka na wynagrodzenie zarządcy w kwocie 94,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,78 zł = 94,34 zł,

- opłata na fundusz remontowy w kwocie 147,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 2,78 zł = 147,34 zł,

- zaliczka na zimną wodę i ścieki w kwocie 68,76 złotych, naliczona w następujący sposób: 6,2 m ³x 11,09 złotych = 68,76 zł,

- zaliczka na wywóz śmieci w kwocie 24,80 złotych naliczona w następujący sposób: 6,2 m ³ x 4 zł = 24,80 zł.

W okresie od dnia 1 sierpnia 2018 roku do 31 marca 2019 roku K. D. obowiązana była uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) tytułem zaliczek kwotę 1 276,65 złotych, która to kwota obejmowała należności z następujących tytułów:

- zaliczka na poczet kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 786,84 złotych, naliczona w następujący sposób: 4,49 zł x 159,28 m ² = 786,84 zł,

- zaliczka na poczet eksploatacji w kwocie 96,46 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,82 zł = 96,46 zł,

- zaliczka na poczet konserwacji w kwocie 24,91 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 0,47 zł = 24,91 zł,

- zaliczka na wynagrodzenie zarządcy w kwocie 94,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,78 zł = 94,34 zł,

- opłata na fundusz remontowy w kwocie 147,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 2,78 zł = 147,34 zł,

- zaliczka na zimną wodę i ścieki w kwocie 93,16 złotych, naliczona w następujący sposób: 8,4 m ³x 11,09 złotych = 93,16 zł,

- zaliczka na wywóz śmieci w kwocie 33,60 złotych naliczona w następujący sposób: 8,4 m ³ x 4 zł = 33,60 zł.

Dowód:

- zawiadomienie o wysokości opłat od dnia 01.04.2018 r. k. 31,

- zawiadomienie o wysokości opłat od dnia 01.08.2018 r. k. 32.

W dniu 18 marca 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) podjęła uchwałę nr 2/2019, mocą której przyjęto plan gospodarczy na 2019 rok.

Miesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólną ustalono, począwszy od dnia 1 kwietnia 2019 roku, na kwotę 4,23 złotych za (...) udziału w nieruchomości wspólnej, w tym:

- wynagrodzenie zarządcy w wysokości netto 1,94 zł za (...) udziału (tj. 0,63 zł za
m² powierzchni użytkowej).

Odpis na fundusz remontowy ustalono na kwotę 2,78 zł za m² powierzchni użytkowej (równoznaczny 0,90 zł za m²powierzchni użytkowej).

Dowód:

- uchwała nr 2/2019 z dnia 18.03.2018 r. k. 24.

W okresie od dnia 1 kwietnia 2019 roku K. D. obowiązana była uiszczać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) tytułem zaliczek kwotę 1 285,13 złotych, która to kwota obejmowała należności z następujących tytułów:

- zaliczka na poczet kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 786,84 złotych, naliczona w następujący sposób: 4,49 zł x 159,28 m ² = 786,84 zł,

- zaliczka na poczet eksploatacji w kwocie 96,46 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,82 zł = 96,46 zł,

- zaliczka na poczet konserwacji w kwocie 24,91 złotych, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 0,47 zł = 24,91 zł,

- zaliczka na wynagrodzenie zarządcy w kwocie 102,82 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 1,94 zł = 102,82 zł,

- opłata na fundusz remontowy w kwocie 147,34 złote, naliczona w następujący sposób: 53 udziały x 2,78 zł = 147,34 zł,

- zaliczka na zimną wodę i ścieki w kwocie 93,16 złotych, naliczona w następujący sposób: 8,4 m ³x 11,09 złotych = 93,16 zł,

- zaliczka na wywóz śmieci w kwocie 33,60 złotych naliczona w następujący sposób: 8,4 m ³ x 4 zł = 33,60 zł.

Dowód:

- zawiadomienie o wysokości opłat od dnia 01.04.2018 r. k. 33.

W okresie od czerwca 2017 roku do czerwca 2019 roku K. D. nie uiszczała zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i z tego tytułu powstało zadłużenie w kwocie 30 509,51 złotych, które obejmuje należności z następujących tytułów:

- zaliczka za czerwiec 2017 roku – 1 108,34 złote,

- zaliczki za okres lipiec – wrzesień 2017 roku po 1 108,34 złote, czyli łącznie 3 325,02 złote,

- zaliczki za październik – grudzień 2017 roku po 1 075,14 złotych, czyli 3 225,42 złote,

- zaliczki za styczeń – marzec 2018 roku po 1 043,45 złotych, czyli 3 130,35 złotych,

- zaliczki za kwiecień – czerwiec 2018 roku po 1 243,45 złotych, czyli 3 730,35 złotych,

- zaliczki za lipiec 2018 roku – marzec 2019 roku po 1 276,65 złotych, czyli 11 489,85 złotych.

- zaliczki za kwiecień – czerwiec 2019 roku po 1 285,13 złotych, czyli 3 855,39 złotych,

- rozliczenie centralnego ogrzewania o za okres o 1 czerwca 2016 roku do 31 maja 2017 roku – niedopłata w kwocie 404,39 złotych,

- rozliczenie kosztów zużycia wody i ścieków, wywozu śmierci za okres od 31 grudnia 2017 roku do 30 czerwca 2018 roku – niedopłata w kwocie 240,40 złotych

Dowód:

- salda naliczenia k. 25 – 27.

Pismem z dnia 31 maja 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wezwała K. D. do zapłaty 29 223,86 złotych tytułem należności za okres od czerwca 2017 roku do 31 maja 2019 roku, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Wezwanie to pozostało bezskuteczne.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 31.05.2019 r. k. 77 – 81.

Odsetki za opóźnienie w płatności zaliczek, skapitalizowane za okres od dnia 11 czerwca 2017 roku do dnia 28 czerwca 2019 roku wynoszą 2 104,79 złotych.

Dowód:

- kalkulator odsetek ustawowych za opóźnienie k. 51 – 58.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Postawę prawną żądania pozwu stanowi przepis art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1910), zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na podstawie art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, o czym stanowi przepis art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jednocześnie, celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy.

Wysokość zaliczek jest ustalana w formie uchwał ogółu właścicieli lokali. Jak stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Na podstawie art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego; 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; 4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; 5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; 6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej; 6a) nabycie nieruchomości; 7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16; 8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych; 10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W myśl art. 23 ust. 2 ustawy, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Pozwana nie podważała skuteczności podjęcia uchwał powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały te mogą zatem stanowić podstawę naliczenia opłat za sporny okres. Zgodnie z ich treścią podstawę ustalenia opłaty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na poczet funduszu remontowego stanowi wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Zaliczki natomiast na poczet zimnej wody i kanalizacji, wywóz nieczystości stałych ustalane są na podstawie stawek ustalanych przez Gminę M. S.. Stawki opłat za energię cieplną wynikają natomiast z taryf dostawcy energii.

Niesporne pozostawało także, że pozwanej przysługuje prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), a także że z tego tytułu obowiązana jest do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem przedmiotowego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej poprzez uiszczanie zaliczek w formie bieżących opłat do 10 – go dnia każdego miesiąca oraz dokonywania wpłat na poczet funduszu remontowego.

Pozwana nie kwestionowała stawek opłat za tzw. media ani stawek kosztów zarządu nieruchomością wspólną i na poczet funduszu remontowego. Kwestionowała natomiast wysokość obciążających ją zaliczek, podnosząc, że z uwagi fakt, że wskazany w umowie ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu oraz ujawniony w księdze wieczystej udział w nieruchomości wspólnej, który jest związany z prawem własności jej lokalu, i który stanowi podstawę ustalenia wielkości opłat, ustalony jest nieprawidłowo i tym samym zaliczki są zawyżone. Podnosiła nadto, że wybrana metoda rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania jest sprzeczna z przepisami prawa energetycznego, co skutkuje obciążeniem jej nadmiernymi kosztami z tego tytułu

Jak wynika z dołączonego do pozwu wydruku z treści księgi wieczystej Kw (...), obejmującego działy I – III wyświetlonego w trybie przeglądania księgi wieczystej, z prawem własności należącego do pozwanej lokalu mieszkalnego przy ul. (...) związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości (...). Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 roku, poz. 2204) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania, o czym stanowi przepis art. 4 tej ustawy. Wynikające z cytowanego przepisu domniemanie obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej, który jest związany z własnością odrębnego lokalu. Wskazać przy tym należy, że w przypadku wpisu prawa do księgi wieczystej możliwe jest obalenie domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w każdym postępowaniu cywilnym, w którym okoliczność ta ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy – a więc także w postępowaniu o zapłatę zaliczek wszczętym przeciwko właścicielowi lokalu. Ciężar dowodu, że prawo jawne w księdze wieczystej jest wpisane niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, spoczywa natomiast, w okolicznościach faktycznych sprawy, na stronie pozwanej, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Pozwana winna zatem wykazać, że wielkość przysługującego jej udziału w nieruchomości wspólnej jest inna, niż wynika z wpisu w księdze wieczystej. Pozwana z obowiązku tego się nie wywiązała.

Zgodnie z treścią przepisu art. 3 ust. 3 i ust. 3a ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 3). Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (ust. 3a). Zgodnie natomiast z ust. 4 tego przepisu do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Zważywszy na wynikający z cytowanych przepisów sposób ustalenia wielkości udziału przysługującego właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej, dla obalania domniemania wynikającego z przepisu art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie jest zatem wystarczające wykazanie istnienia rozbieżności w wielkości powierzchni użytkowej budynku oraz nieprawidłowości w ustaleniu wielkości udziałów, jakie poszczególnym właścicielom przysługują w nieruchomości wspólnej. Dla obalenia domniemania, że wielkość udziału przysługującego pozwanej w nieruchomości wspólnej ujawniona w księdze wieczystej odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, konieczne było ustalenie jaka jest rzeczywista łączna powierzchnia wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Poczynienie ustaleń w tym przedmiocie wymaga natomiast dokonania dokładnych pomiarów, które dopiero umożliwiłyby ustalenie wielkości udziałów i tym samym weryfikację zarzutów strony pozwanej. Wskazać przy tym należy, że dokonanie ustaleń w tym przedmiocie (dokonanie pomiarów) wymaga wiadomości specjalnych, a zatem stosownie do treści przepisu art. 278 § 1 k.p.c. sąd winien zasięgnąć w tym przedmiocie opinii biegłego sądowego. W przypadku, gdy poczynienie ustaleń faktycznych w sprawie wymaga wiadomości specjalnych, ustalenia w tym przedmiocie nie mogą zostać poczynione na podstawie innych dowodów. Pozwana nie złożyła wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na powyższą okoliczność, a sąd nie był władny dopuścić tego dowodu z urzędu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 232 k.p.c. to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Dokumenty załączone do sprzeciwu od nakazu zapłaty istotnie wywołują wątpliwość co do prawidłowości ustalenia wielkości powierzchni użytkowej budynku i wielkości udziałów przypisanych poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej, jednakże fakt istnienia tych rozbieżności nie przesądza o tym, że udział pozwanej jest ustalony nieprawidłowo (jest zawyżony). Nie można bowiem wykluczyć, że przypisany jej udział odpowiada treści przepisu art. 3 ust. 3 i 3a ustawy o własności lokali, a błędnie ustalone są udziały innych współwłaścicieli. Wskazać również należy, że bierność zarządcy powodowej wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi przeszkody do weryfikacji wielkości udziału w nieruchomości wspólnej jaki przysługuje pozwanej. Pozwana ma możliwość zainicjowania postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w którym to postępowaniu mogłaby wykazać rzeczywistą wielkość udziału przysługującego jej w nieruchomości wspólnej.

Reasumując powyższe rozważania, wskazać należy, że skoro pozwana nie obaliła domniemania zgodności wpisu dotyczącego wielkości udziału przysługującego jej w nieruchomości wspólnej, sąd zobligowany był przyjąć, że udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalem pozwanej wynosi (...). Skoro zatem Wspólnota przyjęła do wyliczenia obciążających pozwaną należność, udział w w/w wysokości, to uznać to należało za uzasadnione.

Materiał dowodowy sprawy nie dał również podstaw do uwzględnienia zarzutu sprzeczności zasad rozliczania kosztów centralnego ogrzewania z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku (Dz. U. z 2020 roku, poz. 833) Prawo energetyczne.

Zgodnie z art. 45a ust. 6 ustawy Prawa energetycznego w przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

Zgodnie z art. 45a ust. 7 ustawy Prawo energetyczne jeżeli miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń kosztów zakupu ciepła jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych albo dwóch lub więcej grup lokali lub lokali, właściciele lub zarządcy tych budynków lub lokali są obowiązani wyposażyć:

1) budynki te i grupy lokali w ciepłomierze;

2) lokale, tam gdzie jest to technicznie wykonalne i opłacalne, w ciepłomierze lub wodomierze ciepłej wody użytkowej.

Jak wynika z treści załączonych przez stronę powodową dokumentów w postaci opinii dotyczącej zmiany granic nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) oraz umowy z dnia 12 września 2001 roku o sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej oraz połączenie nieruchomości, wynikające z zasad określania granic nieruchomości po obrysie budynków bez uwzględnienia podwórza i oficyny, rozdzielenie substancji budynkowej posadowionej przy ul. (...) na dwa budynki było nieuzasadnione. Na nieruchomości tej występuje zjawisko tzw. „przenikania się lokali mieszkalnych”, co oznacza, że są takie lokale mieszkalne, które są usytuowane zarówno we frontowej bryle budynku jak i w jego oficynie. Stąd też działki numer (...), na których posadowiony jest budynek połączono. W świetle powyższego nieruchomość położona przy ul. (...) zabudowana jest jednym budynkiem, który obejmuje lokale mieszkalne i użytkowe. Ustalenia poczynione na podstawie umowy z dnia 12 września 2001 roku zostały ujawnione w księdze wieczystej. Powódka wyjaśniła również, że z uwagi na fakt, że budynek jest zabytkowy i jego stan techniczny, wyposażenie lokali w ciepłomierze wymagałoby poniesienia znacznych nakładów na przebudowę sieci ciepłownicznej.

Zgodnie z art. 45a ust. 8 ustawy Prawo energetyczne koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:

a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

– wskazania ciepłomierzy,

– wskazania urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych,

– powierzchnię lub kubaturę tych lokali,

b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:

a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,

b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

Zgodnie natomiast z art. 45a ust. 9 ustawy Prawo energetyczne właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:

1) zapewniała:

a) energooszczędne zachowania,

b) zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, lub

c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;

2) w zależności od warunków technicznych budynków i lokali uwzględniała:

a) ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione,

b) współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

Zgodnie z art. 45a ust. 10 ustawy Prawo energetyczne właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

Jak wynika z treści przywołanych przepisów ustawodawca pozostawił właścicielowi lub zarządcy budynku dużą swobodę w doborze metody przypisania udziału poszczególnych lokali w ogólnych kosztach zakupu ciepła. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku, i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach (tj. w przepisach prawa budowlanego), powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Przyjęta przez ustawodawcę w art. 45a ust. 8 p.e. kolejność metod rozliczeń zakłada, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody kolejno wymienione w poszczególnych tiretach art. 45a ust. 8 pkt 1 ppkt a tej ustawy. Z całą pewnością najdokładniejsze odtworzenie konsumpcji energii cieplnej umożliwiają wskazania ciepłomierzy, przy czym nie zawsze istnieje możliwość, w tym techniczna zainstalowania w budynku takich urządzeń, tak aby wykazywały one zużycie w każdym z lokali (kom. Lex do ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne, pod red. Zdzisława Murasa i Mariusza Swory).

Zasady naliczania opłat za centralne ogrzewanie i ich rozliczania określa regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania dla budynku przy ul. (...) w S., przyjęty uchwałą nr 7/2010 z dnia 10 sierpnia 2010 roku. Podstawę ustalenia kosztów za dostawę energii cieplnej na centralne ogrzewanie stanowią: koszty dostawy ciepła wg faktur (...) Spółki z o.o. w S. i ilość m²powierzchni grzewczej lokali mieszkalnych i użytkowych. I. zużycie ciepła na centralne ogrzewanie w lokalu rozliczane będzie wg powierzchni grzewczej lokalu mieszkalnego lub użytkowego mierzonej w m². Rozliczenie kosztu ogrzania lokalu mieszkalnego lub użytkowego za dany okres rozliczeniowy odbywa się w następujący sposób: koszt dostawy ciepła wg faktur (...) Spółki z o.o. w S. podzielony przez powierzchnię grzewczą budynku i pomnożony przez powierzchnię grzewczą lokalu.

W ocenie Sądu przyjęte w regulaminie zasady naliczania opłat za centralne ogrzewanie oraz ich rozliczania nie naruszają przepisów ustawy Prawo energetyczne. Przyjęty sposób rozliczania kosztów centralnego ogrzewania przy uwzględnieniu powierzchni lokali jest prawnie dopuszczalny. Jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że wskazania urządzeń wskaźnikowych, pozwalają przybliżyć zużycie energii zdecydowanie skuteczniej, niż obliczenia wykonane w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali, to strona powodowa wyjaśniła, że zamontowanie ciepłomierzy w każdym lokalu wymagałoby kosztownej przebudowy sieci ciepłownicznej, na którą wspólnota nie posiada środków. Uwzględnienie z kolei również i kubatury lokali jest niemożliwe z powodu braku dokumentacji odtworzeniowej nieruchomości. Do jej sporządzenia zobowiązała się Gmina M. S., jednakże dotychczas jej nie wykonała. Stosowanie natomiast współczynników wyrównawczych nie jest obligatoryjne, gdyż ich uwzględnienie ustawodawca uzależnił od warunków technicznych budynków, a nadto współczynniki służą korekcie pomiarów ciepła dokonywanych przez indywidualne mierniki ciepła, a te w budynku nie zostały zamontowane. Nadto część kosztów ponoszonych na rzecz dostawcy ciepła nie zależy od jego zużycia, a od zgłoszonego zapotrzebowania i winny one rozliczane na powierzchnię, gdyż są ponoszone również i wtedy, gdy nie występuje zużycie ciepła (okres letni). Powierzchnia lokali ustalana jest na podstawie informacji zawartych w umowach sprzedaży lokali oraz księgach wieczystych. W odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, wspólnota ustala ja na podstawie informacji przekazywanych przez zarządcę lokali niewyodrębnionych. Zmiany wielkości powierzchni wynikają z korekt będących wynikiem inwentaryzacji i pomiarów lokali. W ocenie Sądu przytoczona argumentacja uzasadnia zastosowanie przyjętego sposobu naliczania zaliczki na poczet kosztów centralnego ogrzewania i jej rozliczania. Zastosowany sposób naliczania zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania wynika z obiektywnych cech budynku – budynek zabytkowy w zły stanie technicznym, brak dokumentacji odtworzeniowej budynku – i braku środków na przebudowę sieci ciepłownicznej. W tym stanie rzeczy nie sposób uznać go za sprzeczny z ustawą Prawo energetyczne.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że zastosowane przez wspólnotę mieszkaniową zasady naliczania zaliczek nie są sprzeczne z prawem i wiążą pozwaną, a naliczone na ich podstawie obciążania pozwanej są uzasadnione w świetle przepisów ustawy o własności lokali.