Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2017 r.

Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie – Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Weigt

po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2017 r. w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta S.

o ustalenie

I.  oddala powództwo o ustalenie, iż aktualizacja dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej nr 7/1, o powierzchni 11.444 m ², położnej w S. przy ul. (...), ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), dokonane wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 11 grudnia 201 r. jest nieuzasadnione oraz o ustalenie tej opłaty w dotychczasowej wysokości 18.999 (osiemnaście tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć ) złotych i 33 (trzydzieści trzy) grosze;

II.  ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej nr 7/1, o powierzchni 11.444 m ², położnej w S. przy ul. (...) ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), obwiązującą do dnia 01 stycznia 2014 r. na kwotę 31.020 (trzydzieści jeden tysięcy dwadzieścia) złotych;

III.  zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz Skarbu Państwa- Prezydenta Miasta S. kwotę 3.697 (trzech tysięcy sześciuset dziewięćdziesięciu siedmiu) złotych i 66 (sześćdziesięciu sześciu) groszy tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.400 (dwóch tysięcy czterystu) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  nakazuje pobrać od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie kwotę 325 (trzystu dwudziestu pięciu) złotych i 83 (osiemdziesięciu trzech) groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. SSR Małgorzata Janik-Białek

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 31 marca 2017.

Pismem z dnia 7 stycznia 2014 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. o ustalenie, że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) o powierzchni 11.440 m ², położonej w obrębie ewidencyjnym – (...), ul. (...), ul. (...) w S. dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 11 grudnia 2013 r. jest nieuzasadniona. Doprecyzowując swoje stanowisko w sprawie na etapie postępowania sądowego powódka wskazała, że domaga się w niniejszym postępowaniu ustalenia, że obowiązuje ją dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w kwocie 18.999,33 zł. Uzasadniając powyższe stanowisko powódka podniosła, iż nie zgadza się z wyceną gruntu przyjętą za podstawę aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie zarzucając jej niewiarygodność klauzuli z dnia 26 sierpnia 2013 r. do operatu szacunkowego z dnia 05.10.2012 r., wykonanie jej z naruszeniem standardów zawodowych i stosowanej praktyki oraz z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na pozew z dnia 02 listopada 2015 r. pozwany Skarb Państwa- Prezydent Miasta S. wniósł o oddalenie powództwa podnosząc, iż nieuzasadnione jest stanowisko powoda, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie pozwanego jest nieprawidłowy. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może być przedłużane jeden raz po upływie 12 miesięcy i wywołuje skutek w postaci dopuszczalności wykorzystania tego operatu na cel, dla którego został sporządzony, przez kolejne 12 miesięcy od daty potwierdzenia aktualności.

W piśmie procesowym z dnia 16 listopada 2015 r. strona powodowa podniosła, iż aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albowiem nie doszło do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty z powodu oparcia aktualizacji opłaty na nieaktualnej na dzień aktualizacji wycenie nieruchomości. W ocenie powoda potwierdzenie aktualności operatu powinno nastąpić po upływie jego ważności a nie przed upływem tego czasu, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Dokonanie potwierdzenia aktualności operatu po upływie jego ważności w ocenie strony powodowej nie oznacza, że operat jest ważny przez kolejne 12 miesięcy od dnia potwierdzenia jego aktualności, a jedynie to, że zachowuje ważność jeszcze przez okres, jaki minął od utraty jego ważności do dnia potwierdzenia jego aktualności.

Niniejsza sprawa została przekazana do sądu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na skutek wniesienia przez Skarb Państwa- Prezydenta Miasta S. sprzeciwu od orzeczenia Kolegium z dnia 19 grudnia 2014 r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) położona w S. w obrębie ewidencyjnym 52 Ś. przy ulicy (...), ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW (...) stanowi własność Skarbu Państwa i pozostaje w użytkowaniu wieczystym powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w z siedzibą w S.. Stawka opłaty rocznej wynosi 3%. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste działki do końca roku 2013 wynosiła 18.999,33 zł i ustalona została wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 20 marca 2009 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II Ca 1083/08. Pismem z dnia 11 grudnia 2013 r. Prezydent Miasta S. dokonał aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wypowiedział dotychczasową opłatę i zaproponował tym samym nową opłatę roczną w wysokości 37.555,77 zł. Nową wysokość opłaty ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. z dnia 05 października 2012 r., do którego rzeczoznawca sporządziła w dniu 26 sierpnia 2013 r. klauzulę aktualizacyjną operatu wskazując, iż na dzień aktualizacji stan nieruchomości nie uległ zmianie, w związku w powyższym określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie uległa zmianie i wynosi 1.251.859 zł.

niesporne, a nadto dowody:

- pismo z dnia 11 grudnia 2013 r.- wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej, w aktach SKO w S., sygn. akt SKO.W.M. (...),

- operat szacunkowy z dnia 05 października 2012 r. w aktach SKO w S., sygn. akt SKO. W.M. (...)

- klauzula do operatu z dnia 26 sierpnia 2013 r. w aktach SKO w S., sygn. akt SKO. W.M. (...),

- informacja z ewidencji gruntów i budynków w aktach SKO w S., sygn. akt SKO. W.M. (...);

- odpis wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 20 marca 2009 r. sygn. akt II Ca 1083/08 w aktach SKO w S., sygn. akt SKO. W.M. (...)

Użytkownik wieczysty złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, kwestionując nierzetelność dokonanej wyceny. Orzeczeniem z dnia 19 grudnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. ustaliło opłatę roczną za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości w dotychczasowej wysokości tj. w kwocie 18.999,33 zł. Od powyższego orzeczenia Skarb Państwa- Prezydent Miasta S. pismem z dnia 09 stycznia 2015 r. wniósł sprzeciw.

niesporne a nadto dowody:

- orzeczenie SKO z dnia 19 grudnia 2014 r. w aktach SKO w S., sygn. akt SKO. W.M. (...),

- sprzeciw w aktach SKO w S., sygn. akt SKO. W.M. (...),

Nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) położona w S. przy ulicy (...), ul. (...) w obrębie ewidencyjnym 52 Ś., dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi Księgę Wieczystą o nr (...) ma powierzchnię 11.444 m ². Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w dzielnicy o typowym przemysłowym charakterze. Bezpośrednie otoczenie stanowią obiekty o podobnym charakterze co przedmiotowa nieruchomość (funkcja usługowo, komercyjno – produkcyjno - biurowa) oraz na tarasie Górnej O. – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i biurowa, komercyjna. Bliskie sąsiedztwo stanowią kanały rzeki O., zakłady przemysłowe. Dostęp do działki jest możliwy od strony utwardzonej drogi – ulicy (...). Dodatkowo do działki można się dostać od strony nieutwardzonej ulicy (...). Kształt działki jest nieregularny, przypominający w zarysie wielobok. Teren działki jest płaski a miejsca pofałdowania są spowodowane wybrzuszeniami i wypiętrzeniami, widoczna wyraźna deformacja betonowych płyt chodnikowych gruntu o złych parametrach geotechnicznych. Warunki gruntowo- wodne są bardzo słabe. Nieruchomość położona jest w pradolinie rzeki O., narażona jest na skutki wystąpienia powodzi w przypadku znacznego wezbrania wód rzecznych. Nasłonecznienie działki jest przeciętne. Nieruchomość zabudowana jest budynkami o charakterze komercyjnym, infrastruktura, drogi i place wewnętrzne utwardzone – betonowe (spękane z ubytkami). Ogrodzenie działki stanowią ramy z kątowników stalowych, wypełnionych prętami zbrojeniowymi, osadzone na słupkach stalowych, podmurówka betonowa oraz od strony południowo – wschodniej przęsła kute, osadzone na słupkach stalowych na podmurówce betonowej. Część ogrodzenia od strony zachodniej posadowiona jest na bezpośrednio sąsiadującej działce nr (...), oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane. Wjazd i wejście (dwie bramy wjazdowe) na nieruchomość następuje poprzez tzw. sięgacze, które łączą drugą linię zabudowy z drogą dojazdową do nieruchomości. Na działce znajdują się pojedyncze nasadzenia drzew i krzewów ozdobnych oraz trawniki średniej jakości tworzące niewielkie enklawy zieleni. Nieruchomość jest uzbrojona w instalację wodociągową, gazową, kanalizacyjną i elektroenergetyczną. Zagospodarowanie nieruchomości jest zgodne z polityką przestrzenną miasta S.. Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolem Z.N. (...).UC

Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2014 r. wynosiła 1.034.000 zł.

dowody:

- pisemna opinia biegłego sądowego K. B. k. 79-132,

- opinia uzupełniająca biegłego sądowego K. B. k. 172-177 ;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o ustalenie, iż zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) o powierzchni 11.440 m ², położonej w obrębie ewidencyjnym – (...), ul. (...), ul. (...) w S. dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 11 grudnia 2013 r. jest nieuzasadniona oraz o ustalenie tej opłaty w dotychczasowej wysokość 18.999,33 zł okazało się nieuzasadnione i jako takie uległo oddaleniu.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, iż powództwo o ustalenie wysokości opłaty ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, sąd nie może ograniczyć się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale powinien tę stawkę ustalić w sposób wiążący dla stron stosunku umownego.

Stosownie do treści art. 71 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741, tj. Dz.U. 2016 poz. 2147) za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Przepis art. 77 niniejszej ustawy stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Ust. 3 tego przepisu stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Stosownie do treści art. 78 ust 1, 2 i 3 ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Natomiast zgodnie z dyspozycją art. 80 ust. 1 ustawy od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw, który skutkuje utratą mocy orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego i jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do rozpoznania sądowi powszechnemu właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.

Powyższe regulacje uzasadniają przekonanie, iż z chwilą przekazania sprawy do rozpoznania sądowi powszechnemu, uzyskuje ona byt szczególnego rodzaju powództwa o ustalenie opartego o treść art. 189 kpc oraz podlega wszelkim reżimom postępowania regulowanego przepisami kodeksu postępowania cywilnego.

Podstawę prawną niniejszego powództwa stanowi art. 189 k.p.c., w myśl którego powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Dopuszczalność powództw o ustalenie prawa lub stosunku prawnego została wyraźnie rozstrzygnięta w art. 189 k.p.c. Jest to przepis dopuszczający ustalanie w postępowaniu procesowym istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Celem tego postępowania może być zarówno ustalenie pozytywne, jak i negatywne. Przepis art. 189 k.p.c. można więc traktować jako przepis, który przyznaje prawo do ochrony praw podmiotowych. Zgodnie z przepisem art. 189 k.p.c. uznać należy, że decydujący dla korzystania z formy powództwa ustalenie prawa lub stosunku prawnego jest wyłącznie interes prawny powoda. Interes prawny powoda jest przesłanką materialnoprawną powództwa o ustalenie. Przez „interes prawny” w znaczeniu art. 189 k.p.c. rozumieć należy istniejącą potrzebę uzyskania korzyści w sferze sytuacji prawnej. Udzielenie ochrony przez sąd następuje tylko wówczas, gdy po stronie podmiotu ochrony jej żądającego, zachodzi interes prawny w jej uzyskaniu. O. interes, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie nie może być rozumiany subiektywnie, tj. według odczucia powoda, ale obiektywnie – na podstawie sytuacji, w której powód występuje z tego rodzaju powództwem. Interes powoda musi być ponadto zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego, jak również celem, o któremu służy art. 189 k.p.c. Interes prawny jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych występuje z reguły wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Za ugruntowany w doktrynie i orzecznictwie uznawany jest pogląd, iż stwierdzenie braku interesu prawnego po stronie powoda skutkuje oddaleniem powództwa (por. Komentarz do Kodeksu Postępowania Cywilnego pod red. K. Piaseckiego, Warszawa 1996r., teza IV 7 do art. 189 k.p.c. oraz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 1949r., o sygn. Po C 428/48, nr 7, s. 128 wraz z w pełni aktualną glosą aprobującą W. Siedleckiego).

Legitymacja procesowa stron postępowania jak i przebieg postępowania poprzedzającego wniesienie sprawy do sądu nie były przedmiotem sporu w niniejszej sprawie.

Przepis art. 77 niniejszej ustawy stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W przedmiotowym stanie faktycznym owa stawka wynosi 3%, co było okolicznością niesporną.

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Zgodnie z art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67; cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67). Według art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W treści wniosku jak i późniejszych pismach procesowych strona powodowa podnosiła, iż aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albowiem nie doszło do skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty z powodu oparcia aktualizacji opłaty na nieaktualnej na dzień aktualizacji wycenie nieruchomości. W ocenie powoda potwierdzenie aktualności operatu powinno nastąpić po upływie jego ważności a nie przed upływem tego czasu, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Dokonanie potwierdzenia aktualności operatu po upływie jego ważności w ocenie strony powodowej nie oznacza, że operat jest ważny przez kolejne 12 miesięcy od dnia potwierdzenia jego aktualności, a jedynie to, że zachowuje ważność jeszcze przez okres, jaki minął od utraty jego ważności do dnia potwierdzenia jego aktualności.

W ocenie Sądu stanowisko strony powodowej nie jest trafne.

Stosownie do treści art. 71 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

W niniejszej sprawie pismem z dnia 11 grudnia 2013 r. Prezydent Miasta S. dokonał aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wypowiedział dotychczasową opłatę i zaproponował tym samym nową opłatę roczną w wysokości 37.555,77 zł. Nową wysokość opłaty ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. z dnia 05 października 2012 r., do którego rzeczoznawca sporządziła w dniu 26 sierpnia 2013 r. klauzulę aktualizacyjną operatu wskazując, iż na dzień aktualizacji stan nieruchomości nie uległ zmianie, w związku w powyższym określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie uległa zmianie i wynosi 1.251.859 zł. W ocenie Sądu dokonane wypowiedzenie jest skuteczne i nie ma podstaw do uznania, że zostało oparte o nieważny operat szacunkowy. Wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty została ustalona na podstawie operatu z dnia 05 października 2012 r., do którego rzeczoznawca sporządziła w dniu 26 sierpnia 2013 r. klauzulę aktualizacyjną wskazując, iż na dzień aktualizacji stan nieruchomości jak i jej wartość nie uległy zmianie. W ocenie Sądu nie sposób podzielić poglądu strony powodowej, iż dokonanie potwierdzenia aktualności operatu po upływie jego ważności powoduje jedynie to, że zachowuje on ważność przez okres, jaki minął od utraty jego ważności do dnia potwierdzenia jego aktualności. Jak wynika wprost z brzmienia art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami upływ okresu, o którym mowa w ust. 3 dotyczy możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po upływie tego okresu a nie czasu, w którym rzeczoznawca może potwierdzić jego aktualność. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego może zatem w ocenie Sądu nastąpić także przed upływem okresu 12 miesięcy do daty jego sporządzenia, co nastąpiło w niniejszej sprawie. Logicznym tego następstwem jest przyjęcie, że umieszczenie stosownej klauzuli aktualizacyjnej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, umożliwia jego wykorzystanie do celu, dla którego został sporządzony przez kolejne 12 miesięcy od potwierdzenia aktualności, oczywiście z zastrzeżeniem, że nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Gdyby przyjąć wykładnię proponowaną przez stronę powodową, że dokonanie potwierdzenia aktualności operatu po upływie jego ważności powoduje jedynie to, że zachowuje on ważność wyłącznie przez okres, jaki minął od utraty jego ważności do dnia potwierdzenia jego aktualności, regulacja art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami byłaby pozbawiona sensu, gdyż w okresie pomiędzy upływem terminu ważności operatu szacunkowego a potwierdzeniem jego aktualizacji nie można by było wykorzystać go do celu, dla którego został sporządzony – w tym przypadku do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, gdyż w tym czasie nie byłby jeszcze opatrzony klauzulą aktualizacyjną. Gdyby bowiem Prezydent Miasta S. dokonał wypowiedzenia w oparciu o operat z dnia 05 października 2012 r,. zanim zleciłby potwierdzenie jego aktualności, działałby na podstawie operatu, co do którego upłynął już okres 12 miesięcy umożliwiający jego wykorzystanie. Natomiast każda czynność dokonana po umieszczeniu przez rzeczoznawcę klauzuli aktualizacyjnej, przy przyjęciu, że dokonanie potwierdzenia aktualności operatu po upływie jego ważności powoduje jedynie to, że zachowuje on ważność jeszcze przez okres, jaki minął od utraty jego ważności do dnia potwierdzenia jego aktualności, byłaby – zgodnie z poglądem prezentowanym przez powoda- nieskuteczna, albowiem oparta o nieważny operat. Przyjęcie takiego założenia pozbawiałoby przepis art. 156 ust 4 ustawy racjonalności i praktyczności zastosowania, albowiem potwierdzenie aktualizacji nie pozwoliłoby na wykorzystanie operatu po dacie umieszczenia klauzuli aktualizacyjnej na operacie. Mając zatem na uwadze zasadę racjonalnego działania ustawodawcy uznać należy, iż pogląd prezentowany w niniejszym postępowaniu przez stronę powodową nie może się ostać. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że wypowiedzenie dokonane pismem z dnia 11 grudnia 2013 r. było nieskuteczne oraz że obwiązuje dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki. Dlatego też powództwo uległo oddaleniu, o czym orzeczono w pkt. I wyroku.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, iż powództwo o ustalenie wysokości opłaty ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, sąd nie może ograniczyć się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale powinien tę stawkę ustalić w sposób wiążący dla stron stosunku umownego. Zaniechanie powyższego mogłoby bowiem być uznane za nierozpoznanie istoty sprawy, która sprowadza się do ustalenia spornej między stronami wysokości opłaty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 lipca 2015 r. VI ACa 1255/14).

Mając powyższe na uwadze w toku niniejszego procesu Sąd przeprowadził wnioskowany przez stronę pozwaną dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu (...) celem ustalenia wartości nieruchomości w dniu dokonania aktualizacji. Biegły ustalił wartość nieruchomości na kwotę 1.034.000 zł.

Strona powodowa nie zgłosiła do przedmiotowej opinii jakichkolwiek zastrzeżeń. Natomiast do zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę pozwaną biegły ustosunkował się w opinii uzupełniającej wskazując ostatecznie, że podtrzymuje w całości określoną w opinii zasadniczej wartość. Biegł sporządził opinię zgodnie z treścią postanowienia dowodowego w tym przedmiocie, a opinia ta, uzupełniona opinią uzupełniającą, nie zawiera braków ani sprzeczności. Istotne okoliczności dotyczące jej przedmiotu są przedstawione w sposób nie budzący wątpliwości. Podniesione zaś przez stronę pozwaną zarzuty do opinii zostały przez biegłego wyjaśnione w stopniu pozwalającym na przyjęcie, że sporządzona przez niego opinia jest jasna i nie zawiera twierdzeń i wniosków, które nie znajdowałyby oparcia w materiale dowodowym sprawy, w wiedzy i doświadczeniu zawodowym biegłego oraz zasadach logiki. Zawarte w jej treści wywody i wnioski pozwalają na prześledzenie toku rozumowania biegłego i ustalenie, że wyciągnięte wnioski są logicznie poprawne.

Operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony powodowej przez rzeczoznawcę majątkowego L. P. oraz operaty prezentowane w toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym stanowią jedynie dokumenty prywatne, nie mogły zatem być podstawą do ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, zaś podstawę taką stanowi dowód z opinii biegłego sądowego. Na podstawie tego dowodu Sąd ustalił, iż wartość przedmiotowej nieruchomości w czasie wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej wynosiła 1.034.000 zł.

Z powyższych ustaleń jednoznacznie wynika, że istniały przesłanki do dokonania aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W okresie poprzedzającym wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty wartość nieruchomości wynosiła bowiem 633.311 zł, a ustalona na jej podstawie opłata roczna wynosiła 18.999,33 zł. Wartość nieruchomości według stanu na 1 stycznia 2014 r., kiedy dokonano aktualizacji, wynosiła 1.034.000 zł, a obliczona od tej wartości opłata roczna wg. stawki 3 % to kwota 31.020 zł.

Mając zatem powyższe na uwadze Sąd ustalił, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), ul. (...) - działki nr (...) położonej w obrębie ewidencji gruntów 52 Ś., dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), o powierzchni 11.444 m ², obowiązująca od dnia 1 stycznia 2014 r. wynosi 31.020 zł, co znalazło swój wyraz w pkt II sentencji wyroku.

Orzekając o kosztach Sąd miał na uwadze to, że stanowisko powódki okazało się niezasadne. Powodowa spółka domagała się ustalenia, że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) o powierzchni 11.440 m ², położonej w obrębie ewidencyjnym – (...), ul. (...), ul. (...) w S. dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 11 grudnia 2013 r. jest nieuzasadniona oraz że obowiązuje ją dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w kwocie 18.999,33 zł. Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego ustalił powyższą opłatę na kwotę 31.020 zł, a zatem w kwocie bardziej zbliżonej do nowej opłaty zaproponowanej przez Prezydenta Miasta S. w wypowiedzeniu z dnia 11 grudnia 2013 r. Strona powodowa uległa zatem w większości swojego żądania co do wysokości opłaty, zaś w całości w zakresie żądania uznania wypowiedzenia za bezskuteczne. Wobec powyższego na podstawie art. 100 kpc oraz art. 98 kpc zasadnym było włożenie na stronę powodową obowiązku zwrotu stronie pozwanej całości kosztów procesu, na które złożyły się w niniejszej sprawie: koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.400 zł, ustalone na podstawie § 2 i 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.) adekwatnie do wartości przedmiotu sporu oznaczonej przez powódkę na kwotę 18.557 zł ( k. 8 akt) oraz kwota 1.297,66 zł uiszczona przez pozwanego tytułem zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego. Mając na uwadze fakt, że uiszczona zaliczka nie pokryła w całości kosztów opinii biegłego (koszt opinii łącznie 1.623,49 zł, zaliczka 1297,66 zł, brakująca kwota 325,83 zł) w punkcie IV wyroku na postawie przepisu art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 roku, Nr 167, poz. 1398 ze zm.) mając na uwadze wynik procesu nakazano pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 325,83 zł stanowiącą nieuiszczone koszty sądowe związane z wynagrodzeniem biegłego.

Stan faktyczny w sprawie był w dużej mierze niesporny. Ustaleń faktycznych w sprawie dokonano głównie w oparciu o dowody z dokumentów zawartych w aktach SKO w S., których prawdziwości i rzetelności strony nie podważały. Ustaleń odnośnie wartości rynkowej gruntu Sąd dokonał na podstawie opinii biegłego sądowego, której treści, wywodów i wniosków żadna ze stron skutecznie nie podważyła. Sąd uznał opinię biegłego za dowód w pełni wiarygodny, albowiem sporządzona ona została zgodnie z treścią postanowienia dowodowego, w sposób rzetelny i fachowy.

W świetle przedstawionych powyżej rozważań oraz powołanych przepisów orzeczono jak w sentencji.

S SR Małgorzata Janik-Białek

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować sporządzenie uzasadnienia w kontrolce uzasadnień.

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć:

- pełnomocnikom stron zgodnie ze złożonymi wnioskami ;

3.  Akta przedłożyć z apelacją lub za 21 dni od wykonania z dowodem doręczenia.

SSR Małgorzata Janik-Białek

S., dn. 19 kwietnia 2017 r.