Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 listopada 2023 r.

Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie – Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Brutkowska

po rozpoznaniu w dniu 20 października 2023 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. C.

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie

ustala, że pomiędzy powódką A. C. a pozwaną Gminą M. S. istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położnego przy ul. (...) w S., nawiązany na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w dniu 22 października 2014 r. w S.;

zasądza od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powódki A. C. kwotę 1.117 (tysiąca stu siedemnastu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 900 (dziewięciuset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Małgorzata Janik- Białek

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 listopada 2023 r.

Powódka A. C., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, pozwem z dnia 17 lutego 2023 r., skierowanym przeciwko Gminie M. S. - Zarządowi (...) w S., wniosła o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S., zawiązanego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w dniu 22 października 2014 r. pomiędzy A. C. a Gminą M. S. – Zarządem (...) w S. oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu żądania pozwu powódka wskazała, że 22 października 2014 r. zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S.. Pozwana wypowiedziała powódce umowę najmu ww. lokalu z uwagi na zaległości w opłacaniu czynszu. Zarówno wypowiedzenie umowy najmu jak i pismo zawierające zamiar wypowiedzenia, zostały wysłane na adres ul. (...), (...)-(...) S.. W ocenie powódki dokonane przez pozwaną wypowiedzenie umowy najmu było nieskuteczne z tej przyczyny, iż zostało wysłane na adres powódki, który nie był jej adresem do korespondencji. A. C. z uwagi na to, że pod ww. adresem występowały problemy z doręczaniem korespondencji oraz dlatego, że pod jej adresem zameldowania przy ul. (...) zamieszkują jej rodzice, którzy przebywają w mieszkaniu przez większość dnia i w związku z tym mają możliwość odbioru przesyłek bezpośrednio od listonosza, wielokrotnie wskazywała pozwanej ten ostatni adres jako adres do korespondencji. Pozwana przy tym wielokrotnie wysyłała pisma na ten właśnie adres, ale w przypadku pism związanych z rozwiązaniem stosunku najmu skierowała je na adres wynajmowanego przez powódkę lokalu.

Zdaniem powódki kierowana do niej korespondencja dotycząca zamiaru wypowiedzenia oraz wypowiedzenia umowy najmu nie została powódce skutecznie doręczona, a przez to stosunek najmu nie ustał. Kwestia skuteczności doręczenia była analizowana przez tutejszy Sąd w sprawie o sygn. akt I C 1276/16, w której pozwana domagała się opróżnienia lokalu przez powódkę i jej córkę. W wydanym w tej sprawie wyroku Sąd uznał, że nie doszło do skutecznego doręczenia pism koniecznych do skutecznego wypowiedzenia umowy najmy. Ostatecznie jednak z uwagi na spłatę zadłużenia w toku postępowania odwoławczego pozwana cofnęła pozew. W związku jednak z faktem, że pozwana stała na stanowisku, iż umowa z dnia 22 października 2014 r. została skutecznie wypowiedziana, powódka, aby utrzymać prawo do lokalu, zmuszona była zawrzeć nową umowę najmu. A. C. uznaje jednak, że pierwotna umowa najmu pozostaje w mocy. Powódka posiada interes prawny, ponieważ jako najemca lokalu komunalnego jest zainteresowana jego wykupem. Od ceny lokalu mieszkalnego zbywanego na rzecz dotychczasowego najemcy stosuje się bonifikaty, których wysokość zależna jest od okresu najmu. W przypadku uznania, że pierwotna umowa najmu nadal wiąże strony, to powódce będzie przysługiwała bonifikata w wysokości 50%, a za rok będzie mogła się ubiegać o sprzedaż z bonifikatą 85%. Natomiast w oparciu o umowę z dnia 25 czerwca 2021 r. powódka może ubiegać się o zastosowanie bonifikaty jedynie w wysokości 25%.

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina M. S. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym koszów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia.

W uzasadnieniu swojego stanowiska procesowego pozwana zakwestionowała twierdzenia powódki jakoby doszło do nieskutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy stronami w dniu 22 października 2014 r. W ocenie strony pozwanej kierowanie korespondencji na adres ul. (...) w S. jest w pełni racjonalne i zgodne z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, skoro tam mieścił się lokal będący przedmiotem umowy najmu, a umowa została zawarta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych powódki. Prawdą jest, iż przed zawarciem umowy ww. lokalu, pozwana kierowała korespondencję na inny adres wskazany wtedy przez powódkę, tj. Parkowa 27/9 w S.. Pisma te dotyczyły jednak łączącej strony umowy o przeprowadzenie prac remontowych w lokalu przy ul. (...) w S.. Wówczas powódka nie posiadała jeszcze praw do ww. lokalu. Po zawarciu umowy najmu każde pismo do powódki było kierowane na adres wskazany przez nią jako adres zamieszkania w umowie najmu z 22 października 2014 r., tj. lokal przy ul. (...) w S.. Powódka po zawarciu umowy najmu nie wskazywała, iż doszło do zmiany jej adresu do korespondencji na adres inny niż wskazany w umowie najmu. Zgodnie z § 15 przedmiotowej umowy strony zobowiązały się do informowania się na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby, a zaniedbanie tego obowiązku obarczały odpowiedzialnością, polegającą na domniemaniu, iż korespondencję wysłaną listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Ponadto powódka nie przedstawiła żadnego dowodu wskazującego na to, iż poinformowała pozwaną o zmianie adresu do korespondencji po zawarciu umowy najmu, a to na powódce spoczywa ciężar udowodnienia, iż dokonała ona zgłoszenia zmiany swojego adresu do korespondencji.

W dalszym toku procesu pełnomocnik pozwanej na rozprawie w dniu 20 października 2023 roku podniósł, iż powódka nie posiada interesu prawnego w żądaniu ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, albowiem uchwała rady miasta w sprawie sprzedaży lokali komunalnych i tak nakazuje przy wykupie lokalu zaliczenie poprzedniego okresu najmu. Natomiast stanowisko strony powodowej nie uległo zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Lokal mieszkalny położony w S. przy ul. (...) jest własnością Gminy M. S. i wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy. Lokal ten został udostępniony A. C. w celu przeprowadzenia prac remontowych. Następnie 22 października 2014 r. A. C. zawarła z Gminą M. S. umowę najmu tego lokalu stając się jego najemcą. Zgodnie z treścią umowy najmu strony umowy były zobowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swego zamieszkania lub siedziby, pod rygorem przyjęcia, że korespondencja skierowana na ostatni adres została doręczona skutecznie. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

W korespondencji z 2014 r. dotyczącej umowy udostępnienia lokalu przy ul. (...) w celu przeprowadzenia prac remontowych A. C. wskazywała jako adres do korespondencji adres przy ul. (...) w S. i na ten adres Gmina kierowała do niej korespondencję.

Dowód:

- umowa najmu lokalu mieszkalnego k. 7-11, k. 45-49,

- pismo z dnia 22 maja 2014 r. k. 13,

- pismo z dnia 19 maja 2014 r. k. 14,

- pismo z dnia 1 lipca 2014 r. k. 15.

A. C. uiszczała czynsz w kwocie mniejszej niż naliczona, ponieważ przed podpisaniem umowy najmu dokonała rozeznania co do wysokości czynszu i nie chciała płacić ponad wskazaną jej wcześniej kwotę. Naliczenia wyższej wysokości czynszu wynikały z opłat związanych z centralnym ogrzewaniem, które były kwestionowane przez A. C.. W jej ocenie została ona wprowadzona w błąd i chciała te kwestie wyjaśnić. W związku z zadłużeniem lokalu mieszkalnego przy ul. (...) do A. C. na adres wynajmowanego lokalu były wysyłane pisemne wezwanie do zapłaty co najmniej sześciokrotnie, które nie były odbierane przez najemczynię.

W dniu 28 września 2015 r. Gmina M. S. skierowała do A. C. wezwanie do zapłaty zaległego czynszu w kwocie 22.936,26 zł za lokal przy ul. (...) w S.. Wezwanie zostało skierowane na adres przy ul. (...) w S., lecz nie zostało odebrane przez A. C., ponieważ nie dochodziła do niej korespondencja na ten adres. Nie otrzymywała nawet awizo, które listonosz powinien zostawiać w skrzynce. Skrzynki pocztowe na klatce schodowej były uszkadzane w związku z remontami. Nie było stałego listonosza dla tego rejonu, więc przychodziły osoby pracujące w zastępstwie. A. C. zgłaszała ten problem w Urzędzie Pocztowym nr 8 przy ul. (...) w S.. Początkowo myślała także, że Urząd Pocztowy jest odpowiedzialny za wymianę zamków w skrzynkach. Dowiedziała się jednak, że nie i sama zmieniała zamki w swojej skrzynce, które później i tak były dewastowane.

Dowód:

- notatka służbowa z dnia 31 sierpnia 2015 r. (akta lokalowe),

- informacje o opłatach za mieszkanie k. 50-51,

- zwrot korespondencji k. 52,

- zawiadomienie o zmianie wysokości opłat k. 53,

- zwrot korespondencji k. 54,

- zawiadomienie o zmianie wysokości opłat k. 55,

- zwrot korespondencji k. 56,

- wezwanie do zapłaty z dnia 28 września 2015 r. k. 58,

- zwrot korespondencji k. 59v,

- zeznania powódki A. C. k. 78v-79.

Pismem z dnia 30 listopada 2015 r. Gmina M. S. skierowała do A. C. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2016 r. Oświadczenie to zostało skierowane na adres przy ul. (...) w S., lecz nie zostało odebrane przez pozwaną. A. C. o wypowiedzeniu umowy najmu dowiedziała się w momencie, gdy dostała pozew o eksmisję w sprawie o sygn. I C 1276/16 toczącej się przed Sądem Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie. Przed zawarciem umowy najmu wszelka korespondencja kierowana była do A. C. na adres ul. (...). Po tym jak A. C. wprowadziła się do mieszkania przy ul. (...), to korespondencja była kierowana właśnie tam, jednakże A. C. nie była jej w stanie odbierać.

Dowód:

- akta lokalowe,

- pismo z dnia 30 listopada 2015 r. k. 12, k. 60,

- zwrot korespondencji k. 61,

- zeznania powódki A. C. k. 78v-79.

A. C. informowała Gminę M. S. – Zarząd (...) w S. zarówno pisemnie jak i ustnie, że korespondencja ma być do niej kierowana na adres przy ul. (...) w S.. Na spotkaniu z Dyrektorem (...) w dniu 25 stycznia 2016 r. A. C. poinformowała, że korespondencję będzie odbierała osobiście, podkreślając, by nie wysyłać do niej nic pocztą. Zdarzało się, że jej prośba dotycząca odbioru osobistego była uwzględniona i odbierała ona korespondencję w sprawie opłat za ogrzewanie bezpośrednio w siedzibie (...) przy ul. (...).

Dowód:

- protokół k. 16-17

- zeznania powódki A. C. k. 78v-79.

Wyrokiem z dnia 14 marca 2017 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I C 1276/16 oddalił powództwo Gminy M. S. o opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Pismem z dnia 5 lipca 2021 r. w postępowaniu przed sądem II instancji Gmina M. S. cofnęła powództwo i zrzekła się w tym zakresie roszczenia. Ww. wyrok został uchylony a postępowanie umorzone.

Dowód:

- wyrok z dnia 14 marca 2017 r. k. 49 akt sprawy I C 1276/19,

- pismo z dnia 5 lipca 2021 r. k. 171 akt sprawy I C 1276/19

- postanowienie z dnia 16 lipca 2021 r. k. 178 akt sprawy I C 1276/19

W dniu 25 czerwca 2021 r. w S. pomiędzy Gminą M. S. – Zarządem (...) w S. a A. C. została podpisana druga umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) na czas nieoznaczony.

Dowód:

- umowa najmu lokalu mieszkalnego k. 21-23, 24-26.

Obecnie w spornym lokalu zamieszkuje tylko A. C.. A. C. nie odbiera korespondencji kierowanej na ten adres, ponieważ skrzynka na listy notorycznie jest niszczona, co nie pozwala na jej otwarcie. A. C. jest zameldowana na pobyt stały w lokalu w S. przy ul. (...), gdzie mieszka jej matka– osoba schorowana, która większość czasu spędza w domu i ma możliwość, by osobiście odbierać korespondencję od listonosza.

Dowód:

- informacja z systemu PESEL_SAD k. 20,

- zeznania powódki A. C. k. 78v-79.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne.

Powódka A. C. wniosła o ustalenie istnienia umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), zawartej pomiędzy Gminą M. S. jako Wynajmującym a powódką jako najemcą w dniu 22 października 2014 r. na czas nieoznaczony podnosząc, iż umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana, ponieważ wypowiedzenie oraz poprzedzające je wezwanie do zapłaty, zostało doręczone na adres zamieszkania tj. ul. (...) w S. zamiast na adres korespondencyjny, stanowiący zarazem adres zameldowania tj. ul. (...) w S..

Podstawę prawną powództwa o ustalenie stanowił przepis art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Przepis art. 189 k.p.c., aczkolwiek zamieszczony w Kodeksie postępowania cywilnego, ma charakter materialnoprawny, stanowi bowiem podstawę dochodzenia roszczeń. Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje lub nie istnieje. W pierwszej kolejności obowiązkiem powoda było zatem wykazanie istnienia interesu prawnego w ustaleniu. Przesłanka ta warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego lub prawa, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Potrzebę ochrony prawnej determinuje niekiedy również określona sytuacja prawna, w jakiej znajduje się powód, zmierzający do jej prawnego wyjaśnienia. Jeżeli powództwo o ustalenie istnienia prawa lub stosunku prawnego jest jedynym możliwym środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2016 r., sygn. akt III CSK 82/15, Legalis 1460640, także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 2014 r., sygn. akt V CSK 239/13, Legalis 994648). Brak interesu prawnego w rozumieniu powołanego przepisu istnieje wówczas, gdy cel w postaci ustalenia prawa bądź stosunku prawnego można osiągnąć w ramach innego postępowania, bądź nawet postępowania pozasądowego. Brak interesu prawnego zachodzi również wówczas, gdy powód nie ma jakiejkolwiek potrzeby ustalania stosunku prawnego lub prawa, gdyż jego sfera prawna nie została ani naruszona ani zagrożona przez pozwanego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 15 października 2002 r., sygn. akt II CKN 833/00, Legalis 277448).

Wykazanie zaś istnienia drugiej z przesłanek powództwa o ustalenie stosunku prawnego lub prawa decyduje o kwestii zasadności tego powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2011r., II CKN 898/00, Legalis nr 277455). W powództwach o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa chodzi o rozstrzygnięcie ewentualnych wątpliwości w stosunku do pozwanego ze względu na określony interes prawny. Interes ten należy rozumieć jako potrzebę wprowadzenia jasności co do konkretnego stosunku prawnego lub prawa - w celu ochrony przed grożącym naruszeniem sfery uprawnień powoda (por. wyrok Sądu najwyższego z 24 marca 1987 r., sygn. akt III CRN 57/87, Legalis 1045581). W świetle art. 189 k.p.c. kryteria oceny zasadności żądania powoda mają charakter merytorycznych, a negatywna ocena spełnienia przez powoda któregoś z nich skutkuje oddaleniem, a nie odrzuceniem powództwa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2010r., II PK 167/09, Legalis 387663).

Stosownie bowiem do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Uregulowanie przepisu art. 6 k.c. stanowi o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki nieudowodnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, spoczywa on na stronie powodowej. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, wynikającym z przywołanego przepisu, powód jest zobowiązany do wykazania wszystkich okoliczności uzasadniających jego roszczenie tak co do zasady jak i wysokości. Pozwany zaś, który odmawia uczynienia zadość żądaniu powoda, obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje (vide wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 1969 r., II PR 313/69, Legalis 14124 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1982 r., I CR 79/82, Legalis 23098). Spoczywający na pozwanym obowiązek dowiedzenia okoliczności wskazujących na wygaśnięcie zobowiązania nie może wyprzedzać ciążącego na powodzie obowiązku udowodnienia powództwa. Podkreślić jednakże należy, że art. 6 k.c. rozumiany być musi przede wszystkim w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał. (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06, Legalis 161055 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 293/07, Legalis 162518).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że powódka winna wykazać w pierwszej kolejności, że ma interes prawny w ustaleniu, że wypowiedzenie umowy było bezskuteczne jako wadliwie złożone. W ocenie Sądu powódka niewątpliwie ma interes prawny w żądaniu udzielenia ochrony prawnej, ponieważ jest zainteresowana wykupem tego lokalu i kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kwestii ma treść uchwały nr XVIII/508/12 Rady Miasta S. w sprawie określenia zasad sprzedaży lokali mieszkalnych oraz nieruchomości zabudowanymi domami jednorodzinnymi stanowiących własność Gminy M. S. i warunków udzielenia bonifikat (Dz. Urz. Woj. Z.. z 2021 r. poz. 1371). Zgodnie z § 6 ust. 1 przywołanej uchwały ustala się bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego zbywanego na rzecz najemcy będącego(cej) osobą fizyczną, w wysokości określonej w pkt. 1-5 tj.:

1) 25% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu poniżej 5 lat;

2) 50% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 5 do 10 lat;

3) 85% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 10 do 20 lat;

4) 95% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 20 lat.

Pozwana twierdziła, że A. C. nie posiada interesu prawnego w żądaniu ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, albowiem uchwała rady miasta w sprawie sprzedaży lokali komunalnych i tak nakazuje przy wykupie lokalu zaliczenie poprzedniego okresu najmu. W ww. uchwale zdefiniowano okres najmu jako łączny okres posiadania tytułu do lokalu (umowa najmu, wstąpienie w stosunek najmu) będącego przedmiotem sprzedaży lub jego części przez wnioskodawcę i jego małżonka oraz ich osoby bliskie: wstępnych, zstępnych, pełnoletnie rodzeństwo, osobę przysposobioną lub przysposabiającą albo osobę, która pozostawała lub pozostaje z wnioskodawcą faktycznie we wspólnym pożyciu - jeżeli osoby te były poprzednimi najemcami tego lokalu – liczony od daty wstąpienia w najem do daty zawarcia umowy jego sprzedaży.

Uznanie, że umowa najmu z dnia 22 października 2014 r. została skutecznie wypowiedziana przez pozwaną i przestała wiązać strony w dniu 31 stycznia 2016 r. skutkowałoby ustaleniem, iż powódka posiadała tytuł do lokalu przez okres 1 roku, 3 miesięcy i 9 dni. Wg stanu na dzień zamknięcia rozprawy z umowy najmu z dnia 25 czerwca 2021 r. przyjąć należałoby dodatkowo okres 2 lat 3 miesięcy i 25 dni. Łącznie te dwa okresy posiadania tytułu prawnego do lokalu wyniosłyby 3 lata 7 miesięcy i 4 dni), co uzasadniałoby otrzymanie przy wykupie mieszkania bonifikaty w wysokości 25%. Natomiast w momencie uznania, że umowa najmu z 22 października 2014 r. nie została skutecznie wypowiedziana i obowiązuje nadal, to ustalony na dzień zamknięcia rozprawy okres posiadania prawa do lokalu, który należałoby uznać powódce do bonifikaty, wyniósłby 8 lat, 11 miesięcy i 29 dni, co już w tym momencie daje powódce uprawnienie do bonifikaty w wysokości 50 %, a po upływie kolejnego roku, w wysokości 85%. Powyższe przemawia za tym, że powódka ma interes prawny w tym, by ustalić istnienie stosunku najmu zawiązanego na podstawie umowy z dnia 22 października 2014 r.

Stosownie do treści art. 11 ust 1 i 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „ jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Skuteczne wypowiedzenie umowy z powodu zaległości płatniczych wymaga uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu.

Wskazać należy, że nie było pomiędzy stronami sporne, że 22 października 2014 r. strony zawarły umowę najmu. Aby mówić o skutecznym wypowiedzeniu umowy niezbędnym było przedłożenie oświadczenia o jej wypowiedzeniu oraz poprzedzającego je wezwania do zapłaty wraz z dowodem, że doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 §1 zd. 1 k.c.). Sąd miał na uwadze, że możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem, co oznacza, że skuteczne złożenie oświadczenia woli następuje także w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość zapoznania się z nią, gdyż doszła ona do niego w taki sposób, że mógł się z nią zapoznać (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt III CSK 148/16, Legalis 1668520). Ustalenie „możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli” jest niewątpliwie elementem stanu faktycznego sprawy. Nie należy jej wobec tego pojmować abstrakcyjnie i hipotetycznie, w oderwaniu od rzeczywistych, konkretnych okoliczności sprawy. Wystarczające byłoby np. wykazanie przez osobę składającą oświadczenie woli skierowane do innej osoby, że wysłała to oświadczenie adresatowi listem poleconym, natomiast na adresacie spoczywałby ciężar ewentualnego wykazania, że nie miał możliwości zapoznania się z jego treścią (obalenie domniemania skuteczności doręczenia) (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt I CSK 715/10, Legalis 465584).

Pozwana wykazała, że wysłała powódce wezwanie do zapłaty oraz oświadczenie o wypowiedzeniu umowy składając w tym zakresie pisma wraz z dowodami nadania na adres w S. przy ul. (...), czyli na adres zamieszkania powódki. Sąd ustalił, że doręczenie wezwania do zapłaty jak i wypowiedzenia umowy najmu nie było skuteczne, gdyż powódka nie miała możliwości zapoznania się z ich treścią. O wypowiedzeniu umowy najmu powódka dowiedziała się dopiero po zainicjowaniu przez Gminę M. S. postępowania o sygn. I C 1276/16. Wcześniej niejednokrotnie sygnalizowała, że odbiór korespondencji wysyłanej do mieszkania przy ul. (...) w S. jest utrudniony, dlatego wskazywała pozwanej adres do korespondencji – ul. (...), gdzie znajdował się jej adres zameldowania oraz adres zamieszkania jej matki, która spędza w domu bardzo dużo czasu i ma możliwość bezpośredniego odbioru korespondencji od pracownika poczty. Pozwana, mając wiedzę o adresie do korespondencji wskazywanym przez powódkę, po zwrocie nieodebranej korespondencji nie ponowiła doręczenia wezwania do zapłaty i wypowiedzenia umowy najmu na adres korespondencyjny, który widniał w aktach lokalowych i jednocześnie był adresem zameldowania A. C.. W ocenie Sądu powódka skutecznie obaliła domniemanie skuteczności doręczenia wypowiedzenia umowy najmu i poprzedzającego je wezwania do zapłaty wnioskując o zażądanie od pozwanej akt lokalowych lokalu nr (...) przy ul. (...), dzięki czemu wykazano, że pozwana miała wiedzę o adresie powódki wskazanym przez nią jako adres dla doręczeń. W ocenie Sądu powódka wykazała również, iż nie miała faktycznej możliwości zapoznania się z treścią złożonego jej oświadczenia jak i poprzedzającego je wezwania do zapłaty.

W kontrargumentacji pozwana powołała się na § 15 umowy najmu z dnia 22 października 2014 r., z którego wynika, że strony zobowiązały się informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną uważa się za doręczoną. Zarzut ten jest w ocenie Sądu nietrafny. Już z literalnego brzmienia tego postanowienia umownego wynika obowiązek informowania o zmianie swojego adresu zamieszkania lub siedziby. Jednakże w przedmiotowej sprawie powódka nie zmieniła adresu swojego zamieszkania, lecz oczekiwała od pozwanej, by nadal kierowano do niej korespondencję na adres do korespondencji, który nie miał nic wspólnego z wymienionym w § 15 umowy adresem zamieszkania lub siedziby. Pozwana sugerowała, że zmiana adresu zamieszkania automatycznie przesądza o zmianie adresu do korespondencji. Jednakże szereg niedogodności związanych z odbiorem korespondencji kierowanej do tego lokalu, jak i zaangażowanie powódki, by utrzymywać kontakt z pozwaną, przesądza o tym, że wezwanie do zapłaty jak i wypowiedzenie umowy najmu nie zostało skutecznie doręczone, gdyż nie spełnia warunku, iż odbiorca mógł się zapoznać z treścią tak złożonego oświadczenia woli.

Nawet jednak przy odmiennej ocenie, jak dalej wskazuje się w doktrynie, w przypadku, gdy co prawda jedna ze stron zaniedbała obowiązku poinformowania drugiej o zmianie swojego miejsca zamieszkania (siedziby), lecz ten nowy adres jest znany drugiej stronie, to nadużyciem byłoby powoływanie się przez nadawcę korespondencji na skuteczność jej doręczenia na poprzedni (nieaktualny) adres drugiej strony stosunku najmu, jeśli nadawca wie, iż adres dotychczasowy jest nieaktualny, zna nowy adres i ma możliwość doręczenia korespondencji na ten nowy adres (tak. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2022).

W niniejszej sprawie pozwana wiedziała, że korespondencja nie jest odbierana przez powódkę pod adresem M. 9/5, a mimo to wysyłała tam wszystkie wezwania do zapłaty jak i oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Podkreślenia wymaga, że nieodbieranie korespondencji przez powódkę pod adresem ul. (...) w S. nie wynikało z chęci uniknięcia kontaktu z Gminą M. S. czy lekceważącego traktowania pozwanej. A. C. często stawiała się w Zarządzie (...) osobiście, kontaktowała się telefonicznie i podejmowała rozmowy zmierzające do spłaty zadłużenia w ratach. Informowała wielokrotnie pozwaną o prośbie kierowania korespondencji na adres przy ul. (...), a nawet prosiła o umożliwienie jej odbioru osobistego. W takiej sytuacji nieuzasadnione było przyjęcie przez pozwaną Gminę, że po zawarciu umowy najmu korespondencję należy kierować na adres zamieszkania powódki, a nie na adres wskazany jako adres do doręczania korespondencji, pod którym korespondencja ta była faktycznie odbierana. W ocenie Sądu wypowiedzenie umowy najmu jak i poprzedzające je wezwanie do zapłaty z zakreśleniem miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości oraz uprzedzeniem o możliwości wypowiedzenia umowy są pismami tak doniosłymi i rodzącymi tak daleko idące skutki, że wynajmujący, a zwłaszcza Gmina M. S. działająca przez wyspecjalizowaną w tym zakresie jednostkę tj. Zarząd (...), powinien dochować szczególnej staranności przy ich doręczaniu na właściwy adres, a nawet skierować pisma na oba znane sobie adresy, co w praktyce, jak wynika z zasad doświadczenia życiowego jak i doświadczeń Sądu z innych, analogicznych postępowań, jest przez pozwaną niejednokrotnie stosowane.

Wobec zatem nieskutecznego złożenia powódce oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu Sąd uznał, że oświadczenie to nie wywołało skutków prawnych, a zatem umowa najmu nie została powódce wypowiedziana, a stosunek najmu, wykreowany umową z dnia 22 października 2014 r. trwa nadal, co uzasadniało uwzględnienie powództwa.

Mając powyższe na uwadze Sąd ustalił, iż pomiędzy powódką A. C. a pozwaną Gminą M. S. istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położnego w S. przy ul. (...), wynikający z umowy najmu zawartej w dniu 22 października 2014 r.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów złożonych przez strony w toku niniejszej sprawy oraz w toku sprawy o sygn. akt I C 1276/16, a także akt lokalowych, których wiarygodność nie była przez strony kwestionowana i również Sąd nie powziął wątpliwości co do ich prawdziwości. Sąd uznał za wiarygodne również zeznania powódki A. C., która w sposób zrozumiały, jasny i logiczny wyjaśniła swoje problemy związane z odbiorem korespondencji w swoim miejscu zamieszkania. Decyzja powódki o kierowaniu korespondencji na adres zamieszkania swojej matki lub odbioru korespondencji osobiście była w pełni uzasadniona. Powódka, dbając o swoje życiowo ważne sprawy, wielokrotnie informowała pozwaną o adresie do korespondencji, pozwana zaś dokonywała doręczeń zgodnie z prośbą powódki, lecz nie w przypadku tak istotnych pism jak wezwania do zapłaty i wypowiedzenie umowy najmu, co skutkowało przyjęciem, iż doręczenia te nie wywołały skutków prawnych, jakie wiązały się ze złożonymi w taki sposób oświadczeniami woli strony pozwanej.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez radcę prawnego zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Roszczenie strony powodowej zostało uwzględnione w całości, a poniosła ona koszty w łącznej kwocie 1.117 zł (200 zł opłata od pozwu, 900 zł wynagrodzenie pełnomocnika obliczone na podstawie § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) oraz 17 zł opłata od pełnomocnictwa.

Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty. O obowiązku zapłaty odsetek sąd orzeka z urzędu (art. 98 § 11 k.p.c.).

Tak argumentując orzeczono jak w sentencji.